מה משקיעים בינלאומיים רואים בספרד ומה אנחנו מפספסים?
אלחנדרו שובקס, מייסד ומנכ"ל קרן ארגיס, מסביר איך מהגר ארגנטינאי הפך לאחד השחקנים המשמעותיים בנדל"ן הספרדי דרך חשיבה יצירתית, מדוע ספרד מושכת מיליארדי השקעות בינלאומיות, ולמה המהלך הנועז לדירות קטנות הביא תשואות מרשימות
אלחנדרו שובקס, מייסד ומנכ"ל בקרן ארגיס - שוק הנדל"ן הספרדי
ספרד עוברת מהפכה דמוגרפית ואורבנית שמושכת אליה מיליארדי דולרים בהשקעות נדל"ן בינלאומיות. במהלך חמש השנים האחרונות, המדינה קלטה שני מיליון תושבים חדשים, עלייה דרמטית שמגיעה בעיקר מאמריקה הלטינית. הגידול המהיר באוכלוסייה, יחד עם שיפור משמעותי בתהליכים הבירוקרטיים ואנרגיה ירוקה זולה, הפך את ספרד למדינה האטרקטיבית ביותר בעולם דובר הספרדית.
את השינוי הזו חווה מקרוב אלחנדרו שובקס, מייסד ומנכ"ל קרן ארגיס, אחת הקרנות הגדולות והמשמעותיות ביותר בספרד. המהגר הארגנטינאי, שהגיע לישראל ב-2013 ללא הון ועבר למדריד כדי לממש חזון עסקי נועז, הצליח לבנות אימפריית נדל"ן שמתמחה בפיתוח דירות קטנות, נישה שהמקומיים התעלמו ממנה.
"מ-2008 עד 2014 ספרד הייתה במשבר", מסביר אלחנדרו לדן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של סקאלה, בפודקאסט הבית של capital summit. "הייתה שם הרבה שחיתות, בשיא הבועה נתנו מימון של מעל 120 אחוז מהשווי של הנכס. הבנקים קיבלו המון נכסים ועד שסידרו את זה באמת הלכו הרבה אנשים לכלא. לקח שבע-שמונה שנים לסדר את כל המערכת".
הזדמנות במשבר
אלחנדרו, בעל תואר שני בפיננסים שעבד בקרנות נדל"ן בארגנטינה, זיהה בספרד הזדמנות היסטורית. לאחר שעבד כשנתיים בקבוצת ויולה בישראל, הוא החליט לעזוב ולהקים עסק עצמאי. "התחלתי לדבר עם חבר מהאוניברסיטה שהיה בלונדון והתחלנו לחפש מדינות", הוא מספר. "ראינו שפספסנו את ההזדמנויות אחרי המשבר של 2008, אבל אז גילינו שלא פיספסנו - ספרד עדיין הייתה במשבר ב-2014".
אלחנדרו עבר למדריד, צעד, שלדבריו, היה לא פשוט. "לא היה לי כסף", הוא אומר, "טסתי לשם דרך טורקיה כדי שאהיה יותר זול וישנתי בהוסטל". הוא מציין, כי התמיכה המקומית הייתה מוגבלת ועל כן הוא אפילו שקל לעבור לברצלונה, אך ויתר על הרעיון בגלל החשש מהפוליטיקה השמאלנית הקיצונית בקטלוניה.
בסופו של דבר ההתמדה השתלמה. הפרויקט הראשון שלו, בניין של 700 יחידות דיור קטנות במדריד, זכה להתנגדות עזה מצוות השיווק שלו. "מנהלת השיווק אמרה לי שאם אני יוצא לשוק עם הפרויקט הזה, היא עוזבת כי זה שטויות", הוא מגלה. "גם השותף שלי התנגד. אבל בחודש הראשון מכרנו 100 דירות".
ההצלחה המהירה לא הפתיעה את אלחנדרו, שהבין שהיתרון שלו נעוץ בראיה חיצונית. "ברגע שאתה בתוך הבעיה או בתוך משהו, אתה לא רואה את הפתרונות", הוא מסביר. "אבל בא מישהו מבחוץ ואומר 'אין דירות קטנות פה', ואתה רואה את ההזדמנות. אם אתה בא מבחוץ, אתה יכול להסתכל מלמעלה, לראות את היער ולא את העץ".
התפיסה הזו משקפת מגמה רחבה יותר שמתרחשת בספרד. המדינה מושכת לא רק מהגרים רגילים, אלא גם משקיעים ויזמים מכל רחבי העולם דובר הספרדית. לדברי אלחנדרו, רבים מהמגרים תכננו בכלל לעבור לארה"ב, אבל יוקר המחיה והקושי להצליח, הוביל אותם בסופו של דבר לספרד. מה עוד, שהחוקים הליברליים שספרד חוקקה עזרו להאיץ את המגמה. "הספרדים חוקקו חוק ולפיו לטיניים מקבלים תושבות ואזרחות לאחר שנתיים של מגורים", מסביר אלחנדרו. החקיקה הזו הובילה לכך שבתוך חמש שנים אוכלוסיית המדינה גדלה בשני מיליון אנשים.
השינוי הדמוגרפי השתלב עם שינויים מבניים במשק הספרדי, אחד מהם, כך מתאר אלחנדרו הוא ההשקעה באנרגיה ירוקה. "ספרד", הוא אומר, "הפכה למדינה שיש לה את האחוז הגבוה ביותר באנרגיה ירוקה. התוצאה היא שהאנרגיה זולה האינפלציה נמוכה".
הקומבינציה של שחקנים בינלאומיים, טכנולוגיות מתקדמות ויעילות מוגברת יוצרת סביבה אטרקטיבית להשקעות. מחקר שעשתה חברת PwC הציב את מדריד במקום השני בעולם (אחרי לונדון) מבחינת אטרקטיביות לקרנות השקעה בינלאומיות. "אתה רואה שמסתכלים כל הקרנות הבינלאומיות רוצים חשיפה לפחות 20-30 אחוז לספרד", אומר אלחנדרו. "זה מיליארדים שנכנסים לספרד".
לקחים מהדרך
למרות ההצלחות, אלחנדרו לא מסתיר טעויות שלמד מהן. הוא מספר על פרויקט במלאגה שלקח שנים ארוכות יותר מהצפוי בגלל ניסיון לשנות ייעוד מדירות רגילות לדירות מלון. "אני הייתי צודק ולא חכם", הוא מודה. "אחר כך למדתי את מה שאומרים בארץ - עדיף להיות חכם ולא צודק. זה פרויקט מ-2018 שעכשיו אנחנו מסיימים, עם רווח אבל זה היה מאכזב. זה לימד אותי שאם משהו לא הולך לפי מה שציפית – תמכור אותו".
אלחנדרו רואה עתיד מבטיח לקרן ארגיס, אך מתמודד עם האתגר המתמשך של גיוס הון. "אני לא בן אדם של מכירות, קשה לי להיפגש עם אנשים חדשים", הוא מודה בכנות. הפתרון שלו הוא בניית שווי עצמאי בחברה. "אנחנו לא מחלקים דיבידנדים, אנחנו משקיעים בחזרה להגדיל את ההון העצמי ושיהיה לנו הרבה עסקאות שלנו". הגישה הזו, כך לשיטתו, עשויה להוביל להנפקה עתידית או לגיוס הון בשוק ההון. "זה קצת חלום שלי", הוא מספר. "באיזשהו שלב אתה צריך להקים משהו שיהיה לו שווי בחברה".
הסיפור של אלחנדרו מייצג מגמה רחבה יותר של יזמים ישראליים ויהודיים שמזהים הזדמנויות בשווקים מתעוררים. היכולת לחשוב מחוץ לקופסה, לזהות צרכים שהמקומיים לא רואים, ולהתמיד מול אתגרים - כל אלה הם מרכיבי הצלחה שחוזרים על עצמם פעם אחר פעם. בסופו של דבר, האנשים שמובילים קרן נמדדים דווקא כשלא הכל הולך חלק. הדרך להתמודד עם זה היא בחשיבה מחוץ לקופסא.
