המלחמה משנה את כללי המשחק: האם חלופת שקד היא הפתרון לבעיית המיגון?
החברה שמובילה את פינוי הבינוי בהרצליה כבר 10 שנים קוראת להרחיב את חלופת שקד: אליאב אסייג, מנכ"ל רינובו נדל"ן – "הגיע הזמן לתוכנית לאומית שתתן פתרון ממשי לכולם"
במשך כשבועיים התנהלה המערכה מול איראן, ובימים שחלפו מאז החלה הפסקת האש, אנחנו עדיין בוחנים את הנזק שנגרם. מגדל דה וינצ'י בתל אביב עדיין נושא את צלקות הפגיעה הישירה, בניינים בפתח תקווה, בבת ים, ברחובות ובמקומות נוספים ברחבי הארץ זקוקים לשיקום, והתושבים מתמודדים עם המחשבה שביתם אינו מוגן כנדרש מפני איומי הטילים הבליסטיים.
למרות הפסקת האש, האיומים לא נעלמו. מומחים לביטחון מזהירים כי המערכה הבאה מעבר לפינה, והמציאות הגאופוליטית באזור מעמידה את ישראל בפני איומים מתמשכים - לא רק מצד איראן, אלא גם מצפון ומדרום. איום הטילים הפך לחלק בלתי נפרד מהמציאות הישראלית, ולא ידוע מתי יידרש שוב המיגון הביתי שרבים מהאזרחים חסרים לו.
המציאות הביטחונית החדשה מעמידה את המדינה בפני דילמה אסטרטגית: כיצד לשקם במהירות את המבנים שנפגעו, ובו בזמן לטפל במיליוני הדירות שאינן מוגנות כלל מפני איומים עתידיים. בעוד שהממשלה הודיעה על מינוי צוות בין-משרדי לשיקום האזורים שנפגעו, הלקח המרכזי מהמערכה האחרונה הוא שלא ניתן להמשיך להתעלם מאותם מיליוני אזרחיים החיים ללא מיגון בסיסי.
עם התמשכות המלחמה והפגיעות החוזרות בבניינים אזרחיים, עולה השאלה האם המדינה מתכוננת לאיום הנכון. בעוד חלופת שקד לתמ"א 38 נועדה בעיקר לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, קולות בשוק הנדל"ן טוענים כי הגיע הזמן להרחיב את היקף התוכנית גם לבניינים שחסרים להם ממ"ד - המיגון הדרוש כנגד איומי הטילים הקיימים.
"הרשויות במדינה מתמקדות בחשש מרעידות אדמה, אבל לא מתעמקות מספיק באיום הממשי שמתרחש כאן ועכשיו", אומר אליאב אסייג, מנכ"ל חברת רינובו נדל"ן אשר בנתה מאות דירות בהרצליה, רעננה ורמת השרון בעשור האחרון. "אנחנו רואים מלחמה אחר מלחמה, וכל פעם יותר בניינים נפגעים, אבל המערכת ממשיכה להיערך לתרחיש שאולי יקרה במקום לטפל בתרחיש שקורה בפועל".
איום מכל כיוון
הבעיה אינה חדשה, אך המלחמה מחדדת אותה: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מיוני 2022, בישראל יש כיום כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות, שבהן מתגוררים כ-5.5 מיליון תושבים. יותר ממחצית הדירות בישראל הן ללא ממ"ד, והערים ירושלים, תל אביב וחיפה מובילות במספר הדירות הלא ממוגנות בשטחן.
על רקע המחסור במיגון, ואזהרות מומחים רבים כי רעידת אדמה משמעותית עתידה להתרחש, פרסם משרד מבקר המדינה דוח חמור ביולי 2022, בו פירוט כי כמעט 5,000 מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהן, בהם כ-610 אלף יחידות דיור שככל הנראה אינן עומדות בתקן של רעידת אדמה. המבקר קבע בחריפות כי למשרדי הממשלה אין תמונת מצב עדכנית ואין מושג איפה יכול לקרוס הבניין הבא. לנוכח הביקורת החמורה ובמקביל לפקיעת תוקפה של תוכנית תמ"א 38, התגבשה חלופת שקד, תוכנית שנועדה לחדש מבנים ישנים, למגן אותם ולחזק תשתיות.
אולם לדברי אסייג, בעוד המדינה נערכת במרץ בפני האיום של רעידת אדמה, נשאר מאחור האיום מפני הטילים. "אם המדינה נערכת כבר מעל 20 שנה לרעידת אדמה", הוא אומר, "אנחנו רואים שבינתיים ב-20 שנה האלה היו לנו כבר מעל 6-7 סבבים של מלחמות".
הנתונים מלמדים על פער חמור: בעוד שהמדינה משקיעה משאבים רבים בהכנה לאסון טבע שלא ידוע מתי יתרחש, האיום המוחשי והחוזר של מלחמות מטופל באופן חלקי בלבד. המלחמה הנוכחית עם איראן והפגיעות הישירות בבניינים אזרחיים מחדדות את הצורך בפתרון מהיר ויעיל.
חלופת שקד - הפלטפורמה הקיימת שזקוקה להרחבה
חלופת שקד, שהחליפה את תמ"א 38, מהווה תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית המאפשרת תוספת זכויות בנייה של עד 400% ואף יותר במקרים מסוימים, ויוצרת מסלולים מואצים לקידום פרויקטים.
כיום, התנאי למימוש החלופה הוא שהבניין אינו עומד בתקן לרעידות אדמה. אסייג, שחברתו רינובו בנתה מאות דירות בהרצליה, רעננה ורמת השרון בעשור האחרון, מציע שינוי פשוט אך מהותי: "אפשר לקחת את אותה תוכנית ולבוא ולהגיד, במקום שהתנאי שלה יהיה רעידות אדמה, יהיו לה שני תנאים - או רעידות אדמה או כשאין לו ממ"ד. כי אם אין לו ממ"ד, אז הוא גם צריך להיות זכאי לאותן זכויות בנייה כמו בניין שלא עומד ברעידות אדמה".
צעד קטן לתוכנית, צעד גדול לביטחון
השימוש בפלטפורמה הקיימת של חלופת שקד מציע מספר יתרונות משמעותיים. ראשית, במקום לחוקק חוקים חדשים מאפס, מדובר בתיקון חקיקה פשוט שיוסיף תנאי למימוש התוכנית הקיימת - דבר שיכול לחסוך שנים של הליכי חקיקה. שנית, התוכנית כבר מתייחסת לכל הפרמטרים הרלוונטיים - מיסוי, זכויות בנייה, סמכויות ועדות התכנון ועוד, כך שאין צורך להמציא מחדש את הגלגל. ולבסוף, בעוד רעידות אדמה הן איום עתידי לא ודאי, הטילים והפצצות הם איום נוכחי וממשי. "בואו נטפל באיום המוחשי במקביל לטיפול באיום הלא מוחשי", מסכם אסייג.
למרות היתרונות הברורים, יישום הרעיון מעורר מספר שאלות מעשיות. הרחבת התוכנית תדרוש השקעה נוספת של המדינה, במצב שבו התקציב ממילא מתוח בשל המלחמה. בנוסף, ענף הבנייה סובל ממחסור של כ-15,000 פועלים לאחר מעל שנתיים של מלחמה והיעדרותם של כ-80,000 פועלים פלסטינים. גם עם הליכים מואצים, פרויקטי התחדשות עירונית לוקחים זמן, ובתרחישים האופטימיים ביותר ניתן יהיה להתחיל בבנייה של פרויקטים חדשים רק בתוך כשנה.
הזמן לפעול הוא עכשיו
המלחמה הנוכחית לימדה אותנו שאיומי הטילים אינם עניין עתידי אלא מציאות נוכחית. הפגיעות הישירות שספגנו, שגבו מחיר בחיי אדם, נזק וחורבן של ממש, מחייבים מחשבה מחדש על סדרי העדיפויות התכנוניים.
חלופת שקד מציעה פלטפורמה מוכנה וניתנת ליישום מיידי. הוספת תנאי נוסף למימוש התוכנית - היעדר ממ"ד - יכולה להפוך מיליוני דירות ללא מיגון לזכאיות להתחדשות עירונית מואצת.
"הגיע הזמן לפעול, אין לנו זמן להמתין. זה נכון שאנחנו לא יכולים להתעלם מהחשש מפני רעידות אדמה אבל הצורך ההכרחי שלנו כיום הוא בהגנה מפני טילים. אם לא תשתנה התוכנית ותתרחב גם לאיומים מפני הטילים, לא תהיה לנו דרך למגן את כלל אזרחי ישראל", מבהיר אסייג. לדבריו, כעת יש לראות האם המחוקק יבין את הדחיפות ויפעל בהתאם, או שנמשיך להיערך לאיום עתידי תוך התעלמות מהאיום הקיים.
