הניצחון במתחם פריימן - כך הצילה שיטת תכנון ערים גאומטרו את בעלי הקרקע בראשון לציון מ"מלכודת השטח הירוק"
כשהאדריכלית הראשית של ראשון לציון והוועדה המחוזית החליטו להפוך ציר של קרקעות פרטיות ל"שטח ירוק פתוח" ללא זכויות בנייה, נראה היה שגורלם של הבעלים נחתם. אלא שחברת "תכנון ערים גאומטרו" זיהתה את העוול התכנוני, הקימה "סיירת מומחים" ולקחה את המאבק עד למועצה הארצית – שם הושג המהפך הדרמטי שהחזיר לבעלים שווי של מאות מיליוני שקלים.
כוונת הרשויות – "להפקיע" בדרכים עקיפות קרקעות של בעלים פרטיים
בפרויקט פריימן (תמ"א 70) בראשון לציון, אחד ממוקדי הקרקעות בבעלות פרטית בישראל, התחוללה לאחרונה דרמה תכנונית שאיימה להפוך לתקדים עבור כל בעל קרקע פרטית בארץ.
בלב שכונת מגורים מתוכננת ויוקרתית, זיהו מוסדות התכנון המקומיים והמחוזיים הזדמנות "לייצר שטחים ירוקים" על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים ותוך קיפוח זכויותיהם. התוכנית המקורית, שאותה קידמה אדריכלית העיר בגיבוי הוועדה המחוזית, ייעדה ציר מרכזי של קרקעות חקלאיות להפוך ל"שטח ירוק פתוח" – וזאת במקום הקמת שכונת מגורים בהתאם לקרקעות אחרות בסביבה וללא הענקת זכויות בנייה חלופיות לבעלים.
המשמעות עבור בעלי הקרקע הייתה הרסנית: אובדן מוחלט של פוטנציאל הרווח והשארתם עם "קרקע ירוקה" ששוויה הכלכלי אפסי, בעוד שעל הקרקעות השכנות צפויים להיבנות מגדלי יוקרה.
כניסת תכנון ערים גאומטרו לפעולה
בנקודה זו נכנסה לתמונה תכנון ערים גאומטרו. גאומטרו, שמייצגת קבוצה גדולה של בעלי קרקע במתחם פריימן תמ"א 70 ראשון לציון הבינה שלא מדובר רק בטעות תכנונית, אלא בניסיון "להפקיע" זכויות בדרכים עקיפות. בגאומטרו החליטו לא לוותר על אף מטר רבוע של הבעלים שבייצוגם. כדי לצלוח את המהלך, הוקם "צוות משימה" ברמה הלאומית: החברה גייסה את מהנדס מחוז מרכז לשעבר, יחד עם שמאים בכירים ועורכי דין המתמחים בדיני תכנון ובנייה. המטרה הייתה אחת: להוכיח שעל הקרקעות לקבל זכויות בנייה עתידיות, אף אם יוקם בעתיד ציר ירוק באזור.
המהפך במועצה הארצית
המאבק היה עיקש. לאחר שהוועדה המחוזית דחתה את הטיעונים, גאומטרו לא עצרה ובנתה מערך תכנוני מקצועי שהגיע עד לערכאה העליונה – המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
נציגי תכנון ערים גאומטרו הציגו בפני המועצה הארצית תזה תכנונית שונה המוכיחה כי ניתן לשמר איכויות תכנוניות מבלי לפגוע בקניינם של הבעלים הפרטיים, וכי אף אם יהיה קיים בעתיד ציר ירוק הוא צריך לכלול מתן זכויות בנייה לבעלי הקרקעות, כחלק בלתי נפרד מהרקמה העירונית החדשה.
התוצאה הייתה ניצחון מוחץ: המועצה הארצית קיבלה את עמדת גאומטרו ודחתה את רצון הרשות המקומי והוועדה המחוזית לנשל זכויות בנייה עתידיות מהבעלים הפרטיים. בתוכנית שאושרה סופית, הוסר האיום המדובר של ה"קרקע הירוקה", ובעלי הקרקע המיוצגים על ידי החברה קיבלו זכויות בנייה מלאות – בדיוק כמו כל קרקע אחרת בשכונה.
ערנות ויצירתיות ככלי ליצירת הון
המהפך בראשון לציון ממחיש את הליבה של "שיטת תכנון ערים גאומטרו":
- ערנות תכנונית: זיהוי "המלכודות התכנוניות" בפרוטוקולים, בדיונים, בטבלאות ובמפות - לפני שהן הופכות לעובדות מוגמרות כך שהבעלים יעמדו בפני שוקת שבורה. לשם כך, תכנון ערים גאומטרו נלחמת עבור בעלי הקרקע הפרטיים מאחורי דלתות ועדות התכנון.
- הקמת נבחרת מומחים ייעודית: שימוש בבעלי מקצוע שמכירים היטב גם את "הצד השני של השולחן" (כמו מהנדסי מחוז לשעבר וכד') כדי לדבר בשפה של מקבלי ההחלטות.
- נחישות: איתור וניתוח העוול המוצע, אי-השלמה עם החלטות פוגעות של ועדות מקומיות ומחוזיות, וחתירה לתיקון העוול המוצע מתוך ידע וניסיון כיצד לפעול תכנונית ומשפטית.
בסופו של דבר, ההבדל בין קרקע ירוקה לקרקע עם זכויות בנייה בראשון לציון הוא הבדל של מיליוני שקלים לכל בעל קרקע. בזכות המאבק שקיימה תכנון ערים גאומטרו, הפכה קרקע שהייתה בדרך לקיפאון נצחי למכרה זהב של ממש. זה מה שתכנון ערים גאומטרו עשתה בחדרה, בראשון לציון ובמקומות אחרים, וזה בדיוק מה שתכנון ערים גאומטרו פועלת לעשות עכשיו בגבעת שמואל וברעננה.
בשורה התחתונה: הניצחון בתמ"א 70 במתחם פריימן בראשון לציון מוכיח שוב – כשבעלי קרקע מתאגדים תחת ניהול מקצועי ויצירתי, גם החלטות של אדריכלי עיר וועדות מחוזיות יכולות להשתנות לטובת האזרח הפרטי.
