הכלי החדש להשקעה בנדל"ן - המרכזים הלוגיסטיים צוברים תאוצה
בעולם ההשקעות בנדל"ן הדינמי, ניתן לזהות בשנים האחרונות אפיק חדש שצובר תאוצה - השקעה במרכזים לוגיסטיים. למי מתאימה ההשקעה במרלו"גים? מהו היתרון של השקעה דרך קבוצות רכישה בתחום? ואילו אפשרויות עדיין קיימות בשוק?
בשנים האחרונות הפך התחום הלוגיסטי למנוע צמיחה משמעותי בעולמות ההשקעה בנדל"ן ובענף הנדל"ן כולו. העלייה הדרמטית בהיקף המסחר המקוון, יחד עם הצורך הגובר בשמירה על רציפות שרשראות אספקה, הובילו לעלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים מודרניים. דו"ח עדכני של Newmark Natam, מבית ענקית הנדל"ן המסחרי הגלובלית Newmark, מצביע על זינוק חד במחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ואחסנה, כאשר מחיר דונם המיועד למרכזי לוגיסטי במרכז הארץ כבר מגיע ל-7 מיליון ש"ח. נכון להיום, המחסור בנכסים איכותיים מסוג זה רק מחריף, והביקוש ממשיך לעלות. מה הופך את המרכזים הלוגיסטיים להזדמנות השקעה? והיכן ניתן למצוא הזדמנויות עם פוטנציאל תשואה משמעותי במבט לעתיד?
היתרונות של המרלו"גים – ביקוש צומח ותשואה יציבה, גם בתקופות של אי ודאות
אחד היתרונות הבולטים בהשקעה במרכזים לוגיסטיים הוא התשואה היציבה שמבטיחים חוזי שכירות ארוכי טווח. כך שמדובר בנכס עמיד ויציב, אשר גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית ממשיך לייצר הכנסות. נוסף על כך, שוק המרלו"גים מאופיין בפוטנציאל גבוה לעליית ערך, בעקבות המחסור בנכסים באזורי ביקוש, אשר מעלה את מחירי השוק בהתמדה. הגמישות שהתחום מציע – היכולת להשכיר למגוון רחב של עסקים, החל מחברות לוגיסטיקה גדולות ועד מפעלים קטנים, בתי מלאכה ויבואנים – מאפשרת פיזור סיכונים רחב ומבטיחה השקעה עם אופק ארוך טווח. לאור משברים כלכליים עולמיים, ענף הלוגיסטיקה הוכיח כי הוא נשאר יציב וממשיך לגדול, מה שהופך אותו לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים.
בנוסף, העלייה בהיקף הייבוא והייצוא, לצד התפתחות טכנולוגיות לוגיסטיות מתקדמות, מביאה לשדרוג תשתיות בתחום. מרכזים לוגיסטיים חדשים נבנים עם מערכות ניהול חכמות, יכולות שינוע אוטומטיות ותנאי אחסון מתקדמים. תשתיות אלו מאפשרות לנכסים מסוג זה לשמור על ביקוש גבוה לאורך זמן ולמשוך אליהם חברות המחפשות פתרונות מתקדמים לניהול שרשראות האספקה שלהן.
קבוצות רכישה – כניסה נגישה לשוק הצומח
עבור משקיעים המחפשים אפיק השקעה חדש ושוקלים השקעה במרכזים לוגיסטיים, הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה להוות פתרון משתלם במיוחד. רכישה במסגרת קבוצתית מאפשרת להוזיל משמעותית את עלות העסקה, לעיתים בהיקף של 15%-25% לעומת רכישה שלא דרך קבוצה. בנוסף, המשקיעים יכולים להיות מעורבים בתכנון הנכס ולהתאים אותו לצרכים עתידיים, מה שמקנה להם שליטה רבה יותר בהשקעה. מעבר לכך, קבוצות רכישה פועלות בשקיפות מלאה – כל החברים בקבוצה מחזיקים בנכס באופן שווה ונכנסים לעסקה תחת חוזה משותף המבטיח יציבות ושוויון בין השותפים.
המודל הפך לפופולרי במיוחד בקרב משקיעים מנוסים, המחפשים דרכים למקסם את הרווחים ולהימנע מעלויות מיותרות של יזמות מסורתית. השילוב בין החיסכון המשמעותי בעלויות לבין האפשרות ליהנות מעליית ערך בשוק הצומח הופך את קבוצות הרכישה לאחת הדרכים האטרקטיביות ביותר להיכנס לתחום המרלו"גים. לצד זאת, קבוצות רכישה מעניקות למשקיעים הקטנים יחסית אפשרות להחזיק בנכס מניב בסקטור שבעבר נשלט בעיקר על ידי חברות ענק.
מותג 'טכנופארק' – דוגמה להצלחה בשוק המרלו"גים
אחד המותגים הבולטים ביותר בשוק המרכזים הלוגיסטיים הוא 'טכנופארק' של קבוצת סופרין וקבוצת וייס. הפרויקטים הראשונים של המותג, טכנופארק חולון וטכנופארק אבן יהודה, הוכיחו את עצמם כהצלחות גדולות ורשמו תשואות ניכרות בשווי הנכסים עבור מי שרכש בהם נכסים בשלבים מוקדמים.
כעת, מגיעה השקה של פרויקט נוסף תחת המותג, עם 'טכנופארק אשדוד', מרכז לוגיסטי רחב היקף שעתיד להפוך לאחד המתחמים החשובים בתחום בישראל. מדובר במתחם המשתרע על פני 51,000 מ"ר באזור התעשייה הצפוני של אשדוד, עם נגישות גבוהה לנמל ולצירי תחבורה ראשיים. הפרויקט מיועד לא רק למשקיעים אלא גם לעסקים המחפשים פתרונות אחסון, חברות ייבוא וייצוא, לצד חברות תעשייה קלה. התכנון הייחודי של הפרויקט מאפשר לבעלי מקצועות חופשיים, יבואנים, מפעלים קטנים ועוד לרכוש שטחים מותאמים לפעילותם.
הפרויקט מיועד למשקיעים ועסקים עם הון עצמי של 1.1 מיליון ₪, אשר יוכלו ליהנות מפוטנציאל משמעותי לעליית ערך, על רקע מועד הכניסה הצפוי בעוד כשלוש שנים. נכון להיום, המחירים משקפים הזדמנות נדירה להשקעה בנקודת כניסה אטרקטיבית.
"מי שרכש נכס בפרויקט בחולון ב-2 מיליון ₪, מחזיק היום נכס בשווי כפול"
צחי סופרין, בעלים וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מספר כי "מי שהשקיע בטכנופארק חולון רשם תשואה מרשימה מאוד. משקיע שרכש יחידה ב-2 מיליון ₪ בשנת 2019, מחזיק היום בנכס בשווי של כ-4 מיליון ₪, כך על פי נתוני רשות המיסים. המרלו"גים הפכו להיות כלי ההשקעה החדש והכדאי ביותר בנדל"ן הישראלי. כעת, עם שיווק טכנופארק אשדוד, נפתחה הזדמנות חדשה לצאת למסע השקעה מניב ורווחי."
היכן נותרו ההזדמנויות בשוק המרלו"גים?
שוק המרכזים הלוגיסטיים בישראל נמצא בצמיחה מואצת, אך ההיצע מוגבל. מרלו"גים במיקומים אסטרטגיים, בסמוך לנמלים ולצירי תחבורה ראשיים, מהווים נכסים מבוקשים ביותר – וככל שהביקוש גדל, כך עולה גם פוטנציאל התשואה עבור הרוכשים. קבוצת רכישה בפרויקטים מובילים כמו טכנופארק אשדוד היא דרך חכמה לנצל את ההזדמנות לפני שהמחירים ימשיכו לצמוח. בשוק הנדל"ן המתפתח במהירות, השקעה בתחום הלוגיסטיקה הפכה לאחת הדרכים הבטוחות והמניבות ביותר להשיג יציבות כלכלית והכנסה לאורך זמן.
