הגענו לתקרת זכוכית - למה פרויקטי פינוי-בינוי תקועים בישראל
שמאי המקרקעין ארז כהן מתארח בפודקאסט "החזית העירונית" ומסביר למה פתרונות מהירים כמו מס רכוש לא יפתרו את משבר הדיור, ומה באמת מונע מפרויקטים להתקדם
פודקאסט "החזית העירונית"
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן ומנכ"ל משותף ב-ז.כ מחקר וסקרים, יודע להבחין בין רעש תקשורתי למציאות בשטח. בראיון לנמרוד בוסו בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן, הוא מזהיר שמס לא מתמרץ לכלום. הוא רק מכביד ומתהפך על מחירי הדירות.
כהן סקפטי לגבי האפשרות להחזיר את מס הרכוש, מה שאמור לתמרץ בעלי קרקעות לשחרר אותן לבנייה. אם אין שינוי בתכנון, מס רכוש לא יגרום לאף קרקע להפוך לזמינה. הבעיה האמיתית, לדבריו, היא בירוקרטיה ובמערכת התכנון, לא במיסוי.
אחד הנושאים הבוערים שכהן מעלה הוא תקן 21, הכלי המרכזי להיתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. כשעלות המימון עלתה ועלויות הבנייה זינקו, המדדים לא מדביקים את המציאות - קשה מאוד להוציא פרויקטים לדרך". הבעיה היא שהטבלה שאמורה להתעדכן כל חצי שנה פשוט לא מתעדכנת, ופער של חמש שנים בין תכנון לביצוע יוצר חוסר וודאות עצום.
כהן מתייחס גם למהפכת ה-AI בשמאות, שלדבריו מהוה כלי עזר נהדר, אבל לא יחליף את השמאי. הוא מדבר על שינוי המדיניות במלונאות שיכול להחזיר פרויקטים לחיים, ועל פסקי הדין החדשים בהיטל השבחה שמטלטלים את הרשויות המקומיות. לסיום הוא גם משתף את התחזית שלו ל-2026, שאם הריבית תמשיך לרדת ויהיה שקט ביטחוני - הפעילות תחזור, אבל לא נראה עליות מחירים.
רוצים לשמוע עוד מדבריו של ארז כהן על מצב הנדל"ן בישראל? היכנסו לפודקאסט המלא והמרתק >>
