תחת ערפל הקרב: הניסיון ל"מחטף" זכויות ברצועה השלישית בגבעת שמואל – ואיך אפשר לעצור אותו
בזמן שתשומת הלב הציבורית מופנית לחזיתות אחרות, מתגבש "מחטף" תכנוני למתחם הרצועה השלישית בגבעת שמואל, אשר עלול לעלות לבעלי הקרקע הפרטיים ביוקר – כמה ביוקר? במאות יחידות דיור. "תכנון ערים גאומטרו", המנהלת קבוצת בעלים פרטיים במתחם, חושפת את התכנית ליצירת "כפל מבצעים" של המדינה על חשבון האזרח הקטן – וכשהפיתרון לכך טמון בהתאגדות בעלי קרקע כדי לשנות את הגזירה
בימים אלו, כשמדינת ישראל נמצאת באחת התקופות המורכבות בתולדותיה, מתקדמים מהלכים תכנוניים דורסניים על חשבון בעלי קרקע פרטיים. במרכז המאבק ניצבים כעת בעלי קרקעות פרטיים במתחם הרצועה השלישית בגבעת שמואל: ניתוח מקצועי של מסמכי התכנית המתגבשת חושף מגמה מדאיגה – כוונתה של המדינה לגרוע משמעותית מזכויות הבנייה מבעלי הקרקע הפרטיים ולהעבירן באופן לא מידתי לבעלות המדינה.
"כפל מבצעים" - על חשבון בעלי הקרקע הפרטיים במתחם
המונח "כפל מבצעים" בדרך כלל מבשר על בשורה טובה לצרכן, אך במקרה של מתחם הרצועה השלישית בגבעת שמואל - המשמעות הפוכה לחלוטין. מומחי תכנון ערים גאומטרו זיהו כי בתכנית הנוכחית מנסה המדינה לייצר מצב בו היא תהנה פעמיים: פעם אחת מהפרשות עצומות לצורכי ציבור (כ-70% משטח התכנית – אחוז גבוה מאוד בנוף התכנוני) ופעם שנייה מגריעת מאות יחידות דיור על חשבון הבעלים הפרטיים ולטובת המדינה.
"אנו מזהים כאן ניסיון ברור "לקחת" זכויות בנייה מבעלי הקרקע הפרטיים ולהעבירן לבעלות המדינה", מסבירים בגאומטרו לאחר ניתוח מקצועי ועמוק של מסמכי התכנון; "מדובר במאות יחידות דיור שיכולות להיות ההבדל בין פרויקט רווחי ומשתלם לבין אובדן הון אדיר של בעלי קרקע פרטיים במתחם".
מוקד הכוח: כשהרשויות רואות קבוצה מאוגדת, הן לוקחות אותם ברצינות
הניסיון של תכנון ערים גאומטרו מלמד כלל ברזל אחד: רשויות התכנון מייחסות אחרת לחלוטין לבעלי קרקע פרטיים מאוגדים, לעומת לא מאוגדים. ככל שמוקד הכוח של בעלי הקרקע גדול ומאורגן יותר, כך יורדת היכולת של הרשויות לבצע "מחטפי תכנון" בתכנית.
"כשרואים בעל קרקע אחד שצועק, קל להתעלם. כשרואים קבוצה מאוגדת של בעלי קרקע שצועקים בקול אחד, מיוצגים על ידי אנשי המקצוע הנכונים המוכרים לרשויות ועם הוכחות בהתנהלות מורכבת מול מוסדות התכנון – הרשויות עוצרות ומחשבות מסלול מחדש", אומרים בתכנון ערים גאומטרו. המטרה של תכנון ערים גאומטרו היא לייצר מוקד כוח משמעותי בגבעת שמואל, אשר יכריח את מוסדות התכנון לבצע חשיבה נוספת בנוגע לפגיעה המתוכננת בבעלי הקרקע הפרטיים.
לראיה: המהפך בחדרה והמהפך בראשון לציון
למי שתוהה אם זה אפשרי, התשובה נמצאת בחדרה. גם שם, במתחם בית אליעזר, ניסו הרשויות לבצע מחטף ולגרוע זכויות מהבעלים הפרטיים תוך השארתם עם קרקע חסרת ערך ממשי.
ההתאגדות של בעלי הקרקע תחת תכנון ערים גאומטרו הפכה את הקערה על פיה. לא רק שהמחטף נעצר, אלא שהבעלים הפרטיים קיבלו בסופו של דבר זכויות בנייה במגרשים הטובים ביותר בתכנית. "ידענו איך לעשות את זה בחדרה מול לחצים לא פשוטים", והדרך לעשות זאת היא: עוצמה קבוצתית וניהול מקצועי".
פרויקט נוסף שבניהול נכון של תכנון ערים גאומטרו הקערה התהפכה על פיה הוא פרויקט אנ"מ צפוני (פריימן) בראשון לציון. בפרויקט זה, הונחה "מלכודת השטח הירוק" כשאדריכלית העיר והוועדה המחוזית החליטו ביד אחת להפוך ציר של קרקעות פרטיות ל"שטח ירוק פתוח" ללא זכויות בנייה, ונראה היה שגורלם של הבעלים נחתם. אלא שחברת "תכנון ערים גאומטרו" זיהתה את העוול התכנוני, הקימה "סיירת מומחים" ולקחה את המאבק עד למועצה הארצית – שם השיגה מהפך דרמטי שהציל לבעלים את הקרקע וייצר להם שווי של מיליוני שקלים רבים שתורגם לבסוף לקרקע מאושרת למגורים, מסחר ותעסוקה במסגרת התכנית תמ"א 70.
הניצחון בראשון לציון מוכיח שוב – כשבעלי קרקע מתאגדים תחת ניהול מקצועי ויצירתי, גם החלטות של אדריכלי עיר וועדות מחוזיות יכולות להשתנות לטובת האזרח הפרטי.
הזמן לפעול הוא עכשיו
חלון ההזדמנויות לתיקון התכנית בגבעת שמואל כנגד המחטף התכנוני הוא קצר. ככל שיצטרפו יותר בעלי קרקע לקבוצה המנוהלת בטווח הזמן הקרוב, כך התוצאה הסופית בטבלאות ההקצאה ואיזון יכולה להיות טובה יותר עבור בעלי הקרקע הפרטיים.
"זה לא רק מאבק על כסף, זה מאבק על צדק תכנוני", שכן בסוף הקרקע בבעלותם של בעלים פרטיים. נראה כי על בעלי הקרקע בגבעת שמואל שעדיין לא התאגדו להבין כי כוחם באחדותם, ולא לתת לימים המורכבים שהמדינה נמצאת בה לשמש כערפל שבחסותו לוקחים להם את הזכויות. אם בעלי הקרקע לא יפעלו כעת – יכול להיסתם עבורם הגולל והם יפסידו כסף רב שלא יחזור.
