עולה להצבעה ראשונה: קרנות ריט ייהנו ממס רכישה מופחת של 0.5%

החוק של האוצר שנועד לעודד השקעה של קרנות ריט בנכסי דיור להשכרה, ויעלה מחר להצבעה בקריאה ראשונה, יפחית משמעותית את המס המוטל על רכישת הנכסים הללו בידי הקרנות. ל"כלכליסט" נודע כי על פי הצעת החוק כחצי אחוז בלבד ייגבה מקרנות שירכשו נכס מניב מכל גורם שהוא, במקום 8% הנגבים כיום, ואשר הושארו כך גם בתזכיר החוק הקודם במקרה שהקרן רוכשת נכס מחברה שאינה בבעלותה. בנוסף לכך הגופים שירכשו את הנכסים ייהנו ממס רווחי הון מופחת: 20% במקום 25% כיום.

במטה הדיור במשרד האוצר ובחברה הממשלתית "דירה להשכיר" מקווים כי החוק יסייע לפתח שוק מוסדי לדיור להשכרה, ואז שוכרים יוכלו ליהנות מהסכמי שכירות ארוכי טווח ומניהול של חברה מקצועית. כמו כן יש ציפייה שקרנות הריט יצננו את הביקוש של משקי בית פרטיים לדירות להשקעה. על פי הערכות, ל־20%־30% מהביקוש לדירות אחראים רוכשי הדירות להשקעה, ופנייה שלהם להשקעה בקרנות ריט עשויה לצמצם את הביקוש לדירות ולתרום לירידת מחירים בשוק.

קרנות ריט משקיעות בנדל"ן מניב, כגון בנייני משרדים ומרכזים מסחריים, ומשכירות את הנכסים לתקופה ארוכה ובדמי שכירות ידועים מראש. הקרנות נסחרות בבורסה ומאפשרות למשקיעים פרטיים להיחשף לפרויקטים מניבים. כיום פועלות בארץ שתי קרנות כאלה בלבד: ריט 1 וסלע קפיטל

במרץ 2015 פורסם לראשונה תזכיר החוק, וביולי הוא אושר בוועדת השרים לחקיקה. מאז יזם עוזי לוי, מנכ"ל חברת דירה להשכיר, בשיתוף מטה הדיור במשרד האוצר, כמה שינויים שנועדו לעודד את כניסתן של קרנות ריט לשוק הדיור להשכרה, שהמשמעותי שבהם הוא הפחתת מס הרכישה. בהצעת החוק המקורית המס המופחת בשיעור של חצי אחוז יועד רק למקרים שחברה מבקשת להעביר נכסים מניבים לקרן ריט שהיא הקימה, כלומר לו קרן ריט היתה מבקשת לרכוש נכס מניב מכל גורם אחר שאינו בבעלותה היא היתה נדרשת לשלם מס רכישה רגיל בשיעור 8%. שיעורי הרווחיות הצפויים בפרויקטים של דיור להשכרה נעים בין 3% ל־4%, וההערכות בענף היו כי יחד עם המס תתייצב הרווחיות על כ־2% בלבד, שאינם מהווים תמריץ מספק לכניסתן לשוק הדיור להשכרה. לפי ההצעה שתעלה מחר, קרן ריט תיהנה ממס מופחת גם במקרה שהיא רוכשת נכס מניב מחברה שאינה בבעלותה.

משה כחלון, שר האוצר. מקווה לצנן את הביקוש לדירות להשקעה צילום: אלכס קולומויסקי

מפחיתים סיכוני ייזום

המודל הזה יאפשר הפרדה בין חברות יזמיות לקרנות הבורסאיות, שלכל אחת מהן מודל פיננסי שונה. חברה יזמית מצפה לשיעורי רווחיות של 10%, המפצים על הסיכון הגלום בייזום נדל"ן. לעומת זאת, קרנות הריט נסחרות בבורסה והציבור חשוף לסיכונים שהן נוטלות על עצמן. על כן ביקשו באוצר למנוע מהן לעסוק בייזום, אלא לרכוש נכס מניב קיים, שהדירות בו כבר מאוכלסות. בדרך זו מצטמצם הסיכון, אך גם התשואה הצפויה מצטמקת לכ־4%.

חברת דירה להשכיר מקדמת כיום מיזמי דיור להשכרה על אדמות מדינה, מוציאה קרקע למכרז וחברות הבנייה הזוכות במכרז חותמות על הסכם חכירה, המחייב אותן להשלים את הבנייה בתוך כ־40 חודשים, ואז להשכיר את הדירות בחוזים מפוקחים, כשבחלק מהדירות גם שכר הדירה מפוקח. פרויקטים כאלה מצויים כבר בשלבי בנייה מתקדמים בהרצליה על ידי אפריקה ישראל, ברמת השרון על ידי קבוצת אביבים, ובחיפה על ידי אשטרום השקעות.

לאחרונה פרסמה החברה מכרזים לבניית 350 דירות במתחם הגדנ"ע בתל אביב ו־280 דירות ברחוב אלנבי בתל אביב. בצנרת התכנונית שלה עוד שישה פרויקטים, הכוללים קצת יותר מ־4,000 דירות.

פרויקט השכרה ברעננה. המס על רווחים יופחת ל־20% צילום: אוראל כהן

חברות יזמיות ‑ החוצה

באוצר משוכנעים כי עם השלמת הליכי החקיקה, שיביאו להפחתות המס על רווחי הון ועל רכישה, החברות היזמיות יבקשו לעשות אקזיט לאחר אכלוס הדירות ולמכור את הנכסים המניבים לקרן ריט. במטה הדיור באוצר מצפים גם כי פעילות קרנות הריט בתחום הדיור להשכרה תקרוץ למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן, ובכך תסיט משקיעי נדלן מרכישת דירות להשקעה להשקעה בקרנות ריט. ההערכה היא כי רבים יעדיפו להשקיע כספם בקרן המספקת חשיפה לשוק הדיור, בלי הסיכונים הכרוכים בקניית דירה, השכרתה והטיפול השוטף בה.

הקרנות החדשות יחויבו להנפיק את נכסיהן בבורסה בתוך שלוש שנים, ובתוך חמש שנים ממועד ההנפקה יחויבו לדלל את מניות בעלי השליטה, כך שלא תהיה קבוצה של פחות מחמישה אנשים שבבעלותם יותר מ־50% מהמניות. קרנות ריט מחויבת כבר עתה לחלק לפחות 90% מהכנסותיהן כדיבידנד למחזיקי המניות. זהו מודל המספק אלטרנטיבה פשוטה למשקיעים סולידיים שמשכו כספם מהבנק בשל הריבית האפסית, שכן הדיבידנדים המחולקים מדי רבעון, שישה חודשים או שנה משולים להכנסה משכר דירה.

פעילות קרנות הריט תאפשר גם כניסה עקיפה של הגופים המוסדיים לשוק השכירות, וגלומים בה יתרונות גם מנקודת המבט שלהם. לעומת השקעה ישירה בדיור להשכרה, ההשקעה בקרנות ריט מספקת פיזור רחב יותר, ותאפשר כניסה גם של גופים מוסדיים קטנים שאינם יכולים לשאת בעלויות של החזקת קומפלקס שלם של דיור להשכרה. בנוסף, זוהי השקעה פיננסית בלי צורך לפתח התמחות בתחום, תוך הגדלה של הסחירות והנזילות.