צעירי המערב רוצים דירה: להיות כמו לונדון או לשאוף לחקות את ברלין

בהשוואה ללונדון, ברלין היא גן עדן של הזדמנויות והיצע במחירים שפויים. אבל כפי שמושג השפיות התפתח בעשורים האחרונים, גם רמות המחירים של ברלין טיפסו לרף שפיות חדש שמהווה אתגר מסיבי לתושבי העיר כיום — מבוגרים וצעירים כאחד. שלא כמו בלונדון, ההכנסה לנפש בברלין הענייה והכבר לא כל כך סקסית צנועה, אבל מחירי הנדל"ן לשכירות ולקנייה טיפסו בעשרות ובמאות אחוזים בשנים האחרונות, באופן שדוחק יותר ויותר אנשים לשוליים ולפריפריה של העיר. תהליך ההתרוקנות הזה של העיר מהאנשים הצעירים והעניים שלה נקרא ג'נטריפקציה, ובברלין נלחמים בו בחירוף נפש. גם בלונדון מתעוררים בהדרגה להבנה שבקרוב כבר איש לא יוכל להרשות לעצמו להתגורר בעיר.

לונדון. תוכניות הבנייה השתנו ועברו לגישה הוליסטית צילום: רויטרס

התופעה הזאת גלובלית, אבל מורגשת יותר במערב. רק בשבוע שעבר פרסם ארגון Habitat for Humanity, שמייחד את עבודתו לדיור בר־השגה, דו"ח חמור על מה שהוא מכנה "משבר הדיור החשאי שמתהווה באירופה". הממצאים המרכזיים מראים כי 10% מהאירופים כבר מוציאים יותר ממחצית מהכנסתם על דיור והוצאות חימום. בד בבד מספרם של צעירים עד גיל 34 שעדיין חיים בבית הוריהם נמצא בשיא היסטורי. בסלובניה למשל 74% מהצעירים חיים עם הוריהם, באיטליה 66% ובפורטוגל מדובר ב־55% מהצעירים. כדי לסבך את העניינים אף יותר, בעשור האחרון צנחה כמות התחלות הבנייה החדשות ברחבי אירופה ב־70%–90%, בעיקר בשל ספקולציה הולכת וגוברת בנדל"ן קיים, שמנכסת לעצמה את ההשקעות שהיו מופנות בעבר לבנייה חדשה. בנוף האורבני החדש של משבר הדיור יותר ויותר ערים ומדינות מבינות כי הן חייבות לנקוט סדרה של צעדים לפני שתגיע המחאה לרחובות.

לונדון לא מחכה לכם

בשבע השנים שבהן מכהן בוריס ג'ונסון כראש עיריית לונדון, ראתה העיר את מחירי הבתים שלה מטפסים ב־44% בממוצע לרמה גבוהה מזו שהיתה לפני המשבר של 2008. הפתרון למשבר הדיור בבירה הבריטית, על פי ג'ונסון, מבוסס על חוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר: היצע וביקוש. התוכנית שהחל בה בשנתו הראשונה בתפקיד שמה לעצמה למטרה לבנות 32 אלף יחידות דיור חדשות בכל שנה, אבל מכיוון שהמחירים בעיר המשיכו לטפס באופן דרמטי, עודכן היעד הזה וכיום הוא עומד על 49 אלף דירות בשנה.

למרות היעדים השאפתניים הללו נבנו בלונדון רק 20 אלף דירות חדשות בשנתיים האחרונות. הגדלת ההיצע היא רעיון מצוין כאשר היא נעשית בקנה מידה נרחב, אבל בשבע השנים האחרונות התמקדה הבנייה החדשה בלונדון במוקדים של ספקולציה, דירות יוקרה ואזורים אקסקלוסיביים. בסיטואציה הזאת הגדלת ההיצע אכן הוכיחה את עצמה — המחיר היחיד שירד בלונדון הוא מחירם של נכסי היוקרה. רק בשבוע שעבר פרסם "בלומברג" נתונים המראים כי מחיר נכסי היוקרה בעיר, בשווי 5 מיליון פאונד ומעלה, צנח ב־11.5% למ"ר מאז הרבעון השלישי של 2014.

בעיתון תלו את הצניחה הזאת בעוד מדיניות ממשלתית: תקנות המס החדשות על נדל"ן בעיר קובעות כי על כל רכישת נכס מגורים במחיר של יותר מ־1.5 מיליון פאונד, ישלמו הקונים 12% מס. בבתים שעולים יותר מ־5 מיליון פאונד, אם כן, מדובר במס העומד על יותר מ־600 אלף פאונד. המטרה היא כמובן לרסן את המשקיעים הזרים, שהוציאו כמויות עצומות של כסף על נדל"ן יוקרה לונדוני בשנים האחרונות — תהליך שמשך את כל המחירים בעיר למעלה.

ברלין. אינה עומדת בביקושים עוד לפני שסופרים את הפליטים צילום: cc by Matt Perich

הבריטים עדיין מנסים למצוא פתרונות. אתמול הציג שר האוצר הבריטי ג'ורג' אוסבורן בלונדון את הצעת התקציב לשנת 2016, שכוללת גם את הכפלת תקציב הדיור הממשלתי. לפי התוכנית, בריטניה תקצה 2 מיליארד ליש"ט נוספים כדי לעודד יזמים לבנות פרויקטים של דיור בר השגה במדינה. בלונדון בינתיים שינו גם את מדיניות תוכניות הבנייה לשנים הקרובות: אם בעבר הוענקו רישיונות לבנייה חדשה בעיקר לשכונות ולפרויקטים של יוקרה, מהשנה הזאת התפיסה בלונדון הוליסטית מבעבר ומתמקדת בעידוד בנייה חדשה של עשרות אלפי דירות ברחבי העיר כולה, בשילוב שיפור תשתיות ויצירת מקומות עבודה חדשים. דירות למורים, לשוטרים ולאנשים אחרים שאיתרע מזלם והם אינם עובדים בסיטי של לונדון.

מלחמת חורמה עירונית

גם בברלין מודעים לצורך החריף בהגדלת ההיצע בשוק הנדל"ן כדי להתמודד עם המחירים המאמירים. על פי ההערכה של הממשל המקומי תצטרך העיר 20 אלף דירות חדשות בכל שנה עד 2020 כדי לעמוד בביקושים (בלי להביא בחשבון את הפליטים), אבל רק 8,744 דירות ובתים נבנו ב־2014. הממשל והרשויות המקומיות הכריזו מצדם מלחמת חורמה על התהליך הזה, שדוחק את התושבים לפרברים, מרוקן שכונות ממרקמן החברתי הבריא והופך את העיר ליקרה לתושביה. "זה עניין של אבולוציה הדרגתית", מסביר נתן גלברד, מנהל ושותף במשרד עורכי הדין FPS, שיושב בברלין ומחזיק סניפים בכל רחבי גרמניה. גלברד הוא מבקר חריף של הצעדים שננקטו בברלין בשנים האחרונות וחושף השפעות בלתי צפויות של מה שרבים מאמינים כי הוא סיפור הצלחה.

"המלחמה בתהליך הג'נטריפיקציה נמשכת כבר עשור ומחצה", מסביר גלברד. "כאן בברלין, ובערים רבות אחרות בגרמניה, יש לא מעט אזורים שבהם תקף חוק הגנה שנקרא 'מילייה שוץ', או הגנת מילייה. מה שהחוק הזה אומר הוא שבאזורים הללו העירייה מעוניינת לשמר את המצב הקיים, כלומר לשמור על הצביון החברתי של השכונה ועל מחירי הדיור. באזורים הללו יש הגבלות חמורות על שיפוץ הבניינים למשל — אי אפשר לשים מעלית, אי אפשר לשפץ את הדירות בסטנדרט לוקסוס, כדי לנטרל את בעלי הבתים מהיכולת להעלות את שכר הדירה. הם לא יכולים להשביח את הנכס ולבקש עליו יותר".

הגנת המילייה שגלברד מדבר עליה החלה מכמה כיסים של שימור בעיר, אך תקפה לאזורים שלמים בימינו. כיום יש בברלין כ־20 אזורים, ואליהם צפויות להצטרף עוד 100 אלף דירות בשנים הקרובות. כדי להבין את ההשפעה של מהלך כזה צריך להבין את חוקי הגנת הדייר שקיימים בגרמניה, או כמו שגלברד מגדיר זאת: "להיות שוכר דירה בגרמניה זה כמעט כמו להיות הבעלים. אתה יכול לשפץ, להשקיע והיכולת של בעל הדירה להוציא אותך מהדירה היא אפסית. כמו כן הוא גם מוגבל בהעלאת מחיר השכירות באופן חמור".

שמים רסן לספקולציה

זה אולי אחד ההבדלים הגדולים בין ההפקרות שמתרחשת במקומות כמו לונדון או ישראל ובין החוק הגרמני. לכל עיר ואזור בגרמניה יש מדד שכירות, ובעלי דירות רשאים להעלות שכירות באופן הדרגתי כמו שהיא נקבעת בחוק ולא באופן שרירותי או על פי מחיר השוק. ההגבלות האלה בחוק יוצרות מצב שבו מאות אלפי שוכרים בברלין נהנים מעלייה מזערית בשכר הדירה לאורך השנים.

"אם אתה נשאר בדירה עשור או שניים או כל חייך, כמו שבהחלט נהוג בגרמניה, אתה תיהנה בעתיד משכר דירה נמוך מאוד בהשוואה למחיר בשוק", מסביר גלברד. "אבל מה שהשתנה כאן הוא חוק חדש מאפריל האחרון שמטיל מגבלות נוספות על השוק. אם היה לך דייר שיצא מהדירה, יכולת לבקש כל מחיר שרצית בעבר. אם היה מישהו שמוכן לשלם לך, מה טוב. היום החוק החדש קובע שאתה לא יכול להשכיר את הדירה במחיר שהוא גבוה יותר מ־10% מעל מדד מחירי השכירות של האזור שבו נמצאת הדירה. זה מצטרף לשתי תקנות נוספות שהן עמודי התווך של החוק החדש: שוכרים לא ישלמו יותר דמי תיווך, אלא בעלי הנכס ישלמו אותם, ויש איסור גורף על חלקים ניכרים בעיר לבצע פרצלציה על בנייני דירות באופן המאפשר למכור דירות בנפרד, ולא את כל הבניין כמקשה אחת".

לחוקים האלה צריך להוסיף תקנה משמעותית נוספת: היכולת המוגבלת לפנות דייר גם כשמדובר בנכס לשימוש עצמי. אם בעבר רכש הגרמני הממוצע דירה עם שוכר והיה מעוניין לעבור להתגורר בה, הוא נדרש לתת לו התראה שנעה בין שלושה חודשים לשנה, כיום זמן המינימום לפינוי דייר בכל רחבי העיר הוא עשור שלם.

"זאת אומרת שאתה צריך להמתין עשר שנים לפני שאתה בכלל שולח לו את ההתראה", מחדד גלברד. "ואז לתת לו זמן פינוי שנדרש על פי חוק, שיכול להיות עוד שנה, וזה בהנחה שהוא לא לוקח אותך לבית משפט, ששם סיכוייך לזכות אינם מובטחים. בית המשפט בוחן למשל את מעמדו הסוציו־אקונומי של הדייר, אם הוא היכה שורשים בסביבת מגוריו, ואלמנטים אחרים. בחלק עצום מהמקרים דיירים זוכים, ומבעלי דירות שרוצים להשתמש בעצמם בדירה נמנע המעבר. כך למשל תושבים זרים שמבקשים להשתמש בדירה שימוש פרטי בביקוריהם בעיר, יגלו שלא אחת בתי משפט פוסקים שטובת הדייר, השוכר, עולה על הרצון של תושב זר להחזיק דירה ולהשתמש בה מדי פעם".