הנדל"ן המניב לא מספיק רווחי
נתוני הענף בשנה האחרונה מעידים על קיפאון שנובע בעיקר מחשש מירידה משמעותית במחירי שכירות המשרדים בשנים הקרובות
08:1808.10.15
הוכחה נוספת לכך ששוק המשרדים עומד לקראת האטה משמעותית מגיעה בימים אלה מחברת מ.א.ן נכסים. על פי נתוני החברה, ברבעון השלישי של 2015 נרשמה ירידה של 17% בהיקף העסקאות בענף בהשוואה לרבעון הקודם, ושל 9% לעומת הרבעון השלישי אשתקד.
במ.א.ן מכנים את המצב הזה קיפאון. לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף בחברה, הנתונים מבוססים על דיווחי החברות הציבוריות המשקיעות בנכסים מניבים וכן על עסקאות בולטות באזורי הפעילות במרכז הארץ. מוקמל מסביר כי העסקאות הרלבנטיות לסקירת מ.א.ן הם של מגדלי משרדים או קומות שלמות שכבר מושכרים ומצויים במיקומים מועדפים.
השחקניות העיקריות, אם לא היחידות, בשוק הזה הן חברות ציבוריות דוגמת עזריאלי, אמות, כלל וגב־ים המנפיקות אג"ח, ולכן הן עתירות מזומנים ומשתוקקות לנכסים מניבים. אלא שלדברי מוקמל, בהיעדר אלטרנטיבה ראויה להשקעה כספית אף אחד לא רוצה למכור את הנכסים שברשותו מתוך הבנה כי יתקשה למצוא אפיק השקעה מניב יותר.
ירון שחר, מנהל מחלקת ההשקעות של החברה, מסביר כי כיום יש פער בין המחיר שמבקשים בעלי הנכסים למחיר שקונים פוטנציאליים מוכנים לשלם, תופעה הגורמת לקיפאון במיוחד בשוק קטן כשלנו. דוגמה לכך הם הנכסים המסחריים של גזית גלוב בישראל — החברה הצהירה כבר לפני חודשים רבים כי בכוונתה להיפטר מהקניונים שלה בארץ, אך לדברי שחר, "מצפה לקבל תמורתם מחיר המשקף כ־6% תשואה. הקונים, לעומת זאת, מצפים למחיר נמוך יותר, כזה שיניב להם 7% או יותר".
דוגמה נוספת היא בית השנהב של יצחק דנקנר בירושלים, שעומד למכירה כבר תקופה ארוכה. "יש מתעניינים רבים, אבל המוכר רוצה פחות מ־7% תשואה והקונים מעוניינים ביותר מ־7.5%", אומר שחר.
הסיבה לכך שגופים הרוכשים נכסים מניבים מבקשים תשואה גבוהה מ־7% נובעת בעיקר מחשש שלהם מירידה עתידית במחירי השכירות כתוצאה מגידול צפוי בשטחי המשרדים בשנים הקרובות, מסביר שחר. לדבריו, בארבע השנים הקרובות יתווספו עוד כמיליון מ"ר לשטחי המשרדים במדינה, ולהערכתו כ־30%–40% מהם של קבוצות רכישה דוגמת ב.ס.ר 4, מגדלי אלון ומגדל חג'ג'.
באשר לשטחים המסחריים מסביר שחר כי גם במגזר זה יש בנייה לא מעטה, "במיוחד מרכזים שכונתיים ופאואר סנטרים בפריפריה. אמנם בהשוואה לארצות אחרות סך שטחי המסחר בארץ לא גדול במיוחד, אבל כמות שנבנית בבת אחת יכולה לפגוע בהכנסות מנכסים כאלה בשנים הקרובות". שחר מוסיף כי גם נתונים על ירידה בצריכה הפרטית מחזקים את חששם של המשקיעים. לדבריו, כשמדובר במרכזים מסחריים, בעלי הבית ממהרים להוריד את מחירי השכירות כדי לא לפגוע בפעילות בקניון, ומכאן החשש לירידה בתשואה.
בבחינה גיאוגרפית של פריסת שטחי המשרדים במרכז סבור מוקמל כי אזור התעסוקה בהרצליה פיתוח הוא האטרקטיבי ביותר בגלל כניסה של חברות בינלאומיות כפייסבוק לאזור. אבל בעוד הביקוש למשרדים רב, ההיצע מוגבל שכן תוכנית בניין העיר (תב"ע) שחלה על האזור אינה מאפשרת לבנות עוד מגדלים עד השלמת המחלף שיימתח בין הסינמה סיטי לאזור התעשייה בהרצליה פיתוח.
