שוק הנדל"ן האמריקאי מחכה למיט רומני

בין אם ייבחר ברק אובמה או מיט רומני לנשיאות ארה"ב, לנשיא הבא של ארה"ב תהיה השפעה לא-מבוטלת על שוק הנדל"ן האמריקאי. המדיניות הכלכלית והתעסוקתית של הנשיא הבא ישפיעו באופן משמעותי על הבראתו של שוק הנדל"ן בארה"ב.

הצפי בארה"ב הוא שאם אובמה ייבחר בשנית הוא ימשיך בתוכניות ההבראה הכלכליות הנוכחיות שלו. תכניות אלה נועדו לעזור לבעלי בתים הנמצאים בקשיים פיננסים להמשיך לגור בבתיהם. הדבר נעשה באמצעות סיוע ממשלתי בצורת מיחזורי משכנתאות והלוואות בתנאים נוחים יותר מההלוואה הקיימת. לעומת זאת, מיט רומני מאמין בהתערבות ממשלתית מועטה ככל האפשר. לכן, רומני שואף לאפשר לחברות פרטיות להציע פתרונות מימוניים לבעיית אי-עמידה בתשלומי המשכנתאות ובכך לאפשר לחברות ובנקים קטנים להתחרות ביניהם בתחום. כניסת המגזר הפרטי לתחום המימון צפוי לייעל תהליכים, מחד ולאפשר יצירת מקומות עבודה נוספים, מאידך.

ברק אובמה ומיט רומני. שתי גישות הפוכות צילום: בלומברג, איי אף פי

כיום שוק המשכנתאות האמריקאי נשלט בידי שתי חברות ממשלתיות – פאני מיי ופרדי מאק – הקובעות את מדיניות המשכנתאות לכלל ארה"ב. שני המועמדים לנשיאות הביעו כוונות לחולל שינוי כלשהו בעניין השליטה במשכנתאות ע"י שני גופים אלה אולם טרם ברור מהו השינוי הצפוי. לגבי מדיניות הנדל"ן, שני המועמדים נבדלים בעיקר בעמדותיהם לגבי התערבותה של הממשלה. בעוד שברק אובמה מאמין שהפתרון למשבר יגיע מהממשלה, מיט רומני מאמין שההתערבות הממשלתית אינה מסייעת אלא להנצחת המשבר.

מלבד כך, השפעת הנשיא הבא של ארה"ב על שוק הנדל"ן כנראה תהיה לא רק כתוצאה ממדיניות הנדל"ן, אלא מגורמים חיצוניים אחרים:

אי-וודאות

כיום שוק הנדל"ן - בייחוד הנדל"ן המסחרי - ממתין בציפיה לסלק אלמנט נוסף של אי-וודאות משיקוליו העסקיים – קרי, תוצאות הבחירות לנשיאות ארה"ב. כתוצאה מכך חלה האטה בפעילות השוק.

לאחר הבחירות, בין אם אובמה או רומני ייבחר, אין ספק כי הסרת אלמנט אי-הוודאות עשויה להכניס את פעילותה של הכלכלה להילוך מוגבר. מעבר לכך, אם אובמה ייבחר השינוי אינו צפוי להיות דרמטי בכל הקשור לשוק הנדל"ן ככלל. בחירתו של רומני לבית הלבן גם אינה צפויה לחולל שינוי דרמטי מיידי, אלא שינוי – אם יגיע – שכנראה ייתן אותותיו לאחר השנה הראשונה לכהונתו.

שינוי במידיניות המס

בין אם מיט רומני או ברק אובמה ייבחר, צפויים שינויים במדיניות המס בארה"ב בכל הנוגע לנדל"ן. השינויים שרוצה לבצע רומני הם גדולים יותר וצפויים להשפיע במידה רבה על משקיעים וכן לתמרץ את המגזר העסקי הפרטי ליטול חלק גדול יותר בשוק (קבלנים, בנקים קטנים, בתי השקעות).

השקעות זרות

אי-הוודאות בכלכלה האמריקאית המתווספת לאי-הוודאות בכלכלה העולמית מונעת מארה"ב לשמש מקלט בטוח להשקעות זרות. בלי קשר לתוצאות הבחירות הקרובות, כאשר משיקיעים זרים יחושו יציבות שלטונית ובהירות כלכלית הדבר עשוי להחזיר את אמונתם בכוח ובפוטנציאל שיש לארה"ב לחזור לאיתנה והצפי הוא שהדבר יזרים כסף זר נוסף לתוך ארה"ב.

אולם לפני הכל ובלי קשר לבחירות בארה"ב, עננת ה -"צוק הפיסקלי", שילוב של העלאות מס וקיצוצים בתקציבים שצפוי להיכנס לתוקף החל מינואר 2013, מרחפת מעל ראשה של ארה"ב ומדאיגה הרבה גורמים עסקיים במדינה. דאגה זו גולשת אל מחוץ לגבולות ארה"ב וגורמת לעיכוב בהשקעות הזרות לתוך ארה"ב ומצטרפת לשלל מרכיבי אי-הוודאות בכלכלת ארה"ב. אמנם עדיין לא ברור מה תהיה ההשפעה של ה"צוק הפיסקלי" על הכלכלה האמריקאית אולם גורמי ממשל בארה"ב כבר הביעו חשש אמיתי שמא כלכלת ארה"ב עלולה לגלוש למיתון רציני עקב העלאות המס והקיצוצים הצפויים. השפעה נוספת של ה"צוק הפיסקלי" עלולה להיות על רמת האבטלה, שכיום עומדת על 8.1% וצפויה לעלות לרמה של 9.1% בעקבות המהלך.

לפי שעה, אף אחד מהמועמדים לנשיאות ארה"ב לא פירט את תוכניותיו להבראת הכלכלה האמריקאית. ניכר כי שינוי משמעותי אינו צפוי מהמועמד הדמוקרטי, אלא העלאות מיסים וקיצוצים בתקציבים לצד תכניות ממשלתיות שנועדו לסייע לפתור את בעיית בעלי הבתים שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא שלהם. מיט רומני, לעומת זאת, ששואף לצמצם את התערבותה של הממשלה בענייני המשכנתאות צפוי לבצע שינויים מדיניותיים שלא נעשו עד כה ובכך לאפשר לסקטור הפרטי להבריא את הכלכלה. השפעת הבחירות על כלל שווקי הנדל"ן האמריקאיים תתווסף כנראה לשורה של גורמים, כגון אלה המוזכרים כאן, שהם בעלי השפעה רבה על שווקי נדל"ן אלה . אמנם הדבר עלול לארוך מספר שנים אולם טיפול נכון בכל אחד מגורמים אלה עשוי להחזיר את כלכלת ארה"ב לאיתנה ואילו טיפול לקוי בהם עלול לגרום להמשך המשבר לפחות עד לבחירות הבאות לנשיאות.

רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל.