בלעדי ל"כלכליסט": לבעלי הקרקעות בעתלית נמאס לחכות והם עוקפים את המועצה המקומית
לאחר המתנה של 14 שנה, יבצעו בעצמם עשרות בעלי שטחים פרטיים בעתלית את פיתוח השטח, המתחייב בחוק לפני בניית בתים, במקום המועצה האזורית שלה שייך המתחם
קבוצה של עשרות בעלי קרקעות פרטיות בעתלית הקימו בשבוע שעבר מינהלת לפיתוח תב"ע, שתעקוף את המועצה המקומית. מדובר בשיתוף פעולה יוצא דופן של קבוצה שבה 79 בעלי מגרשים ביישוב, שמטרתם לבצע במקום המועצה המקומית פיתוח אזורי שיאפשר לכל אחד מהם לממש את זכותו לבנייה. התוצאה תהיה שכונת וילות חדשה ביישוב. הפיתוח אמור להתבצע בהתאם להוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת למתחם ודרישות המועצה האזורית חוף הכרמל.
נציגי בעלי הקרקעות אמרו בשבוע שעבר ל"כלכליסט" כי מאחר שאין במתחם שלהם הסכם פיתוח והרשות לא קידמה את העניין, הם החליטו להאיץ את הבנייה של הבתים שלהם בעצמם. "ב־15 השנים מאז שהחלו הניסיונות לשנות את המצב, כלום לא השתנה", אמרו נציגי הקבוצה. "יש ביקוש גדול מאוד ליחידות כאן, בשנים האחרונות לא נבנים ביישוב בתי מגורים פרט לתוכנית אחת בשכונת חצרות האיכרים, שההסכם בה מ־2002 נחתם על ידי המועצה הקודמת".
מתחם השכונה העתידית בעתלית צילום: נמרוד גליקמן את המינהלת מוביל עו"ד ליאור עמר עם עופר שטרן, איש נדל"ן ותיק שבבעלותו קרקע ביישוב. השניים מסבירים כי התאגדות בעלי השטחים ביישוב הפכה לעניין קריטי, בשל תאריך התפוגה ההולך וקרב שבו ניתן לאשר בנייה במקום על בסיס התוכנית הקיימת בו.
כולם מרוויחים
סיפור המתחם מתחיל באוקטובר 2003, כאשר אוחדה עתלית עם המועצה האזורית חוף הכרמל. מאז, טוענים תושבי המקום, לא החלה כל בנייה משמעותית בעתלית אף שהופשרו קרקעות לבניית 1,000 יחידות דיור בצפונה ובמערבה. "על המועצה הופעל לחץ של תושבים לממש את הזכויות שלהם לבנות על קרקע פרטית שברשותם", אומר עמר, ומסביר כיצד ייתכן שמועצה מקומית מוכנה לוותר על השליטה בתכנון הקרקע שלה. "התושבים ירוויחו מזה שהם מאורגנים ומקימים גוף משפטי שיחתום על הסכם הפיתוח מול הרשות המקומית. במקביל, הרשות המקומית קיבלה למעשה פטור ממכרז לביצוע עבודות ממשרד הפנים. לפני כמה שבועות ניתן אישור להתקשר עם בעלי הקרקע", הוא מוסיף.
לדבריו, "זהו מירוץ נגד הזמן. אנחנו פועלים לממש תוכנית שמאושרת למגורים כבר מ־1998". בתוכנית 330 יחידות דיור, והיא אושרה בול"ל (תוכנית ועדות לתשתיות לאומיות) בעת כהונתו של אריאל שרון כשר השיכון. עמר מוסיף, "האישור שווה ערך להיתר בנייה ויפוג בעוד שנתיים בלבד. כלומר, אם לא יקימו פה את יחידות הדיור, הקרקע תהפוך שוב לחקלאית ונצטרך לעבור את התהליך של האישורים מחדש".
שטרן, תושב עתלית ומיוזמי ההתארגנות, מסביר כיצד יעבוד שיתוף הפעולה: "מינהלת לפיתוח אמורה לאגד את בעלי הקרקעות, לבצע פיתוח ציבורי משותף ולמסור אותו לידי המועצה", הוא אומר. "בדרך כלל יש קבלן שחותם על הסכם פיתוח עם המועצה, אך פה אין. אנו הקבלן. התאגדנו כגוף משפטי שיעבוד מול המועצה".
לדברי שטרן, חלק מהכספים יחזרו למינהלת, כמו אגרות מים, ביוב ופיתוח. "המועצה גובה את ההיטלים והיא תחזיר את הכסף למינהלת שמבצעת את הבנייה והפיתוח", אומר שטרן. "המינהלת תיתן למועצה שטח מפותח לגמרי עם כבישים, מדרכות, צינורות מים וביוב, ניקוזים, עמודי תאורה, נטיעות וגם שטחים ציבוריים".
מטרות המינהלת הן ביצוע תכנון כולל ומפורט של התשתיות הציבוריות בתחומי התב"ע, אישור התוכניות בוועדה לתכנון ולבנייה במועצה אזורית חוף הכרמל, פרסום מכרז לביצוע העבודות לחברות קבלניות, בחירת קבלן מבצע וגם חתימה על הסכם פתוח מול המועצה האזורית. כל אלה פעולות שבפועל היה על המועצה האזורית לבצע. לדברי עמר, ניהול הפיתוח יבוצע בידי מהנדס שמפקח עליו מטעם המועצה, אך משכורתו תמומן על ידי המינהלת. "ניהול מערך התשלומים מול הקבלן המבצע יבוצע בשקיפות וידווח לכל בעלי המגרשים בשטח שבו מדובר", אומר עמר.
המינהלת מינתה עורך דין שייקים עבורה את המערך המשפטי הדרוש לשם כך. כל בעל קרקע בתחום התב"ע יהיה רשאי לכהן כחבר הנהלה. כמו כן, המינהלת תכלול רואה חשבון ומנהל חשבונות שינהלו את הפעילות החשבונאית שלה, כפי הנדרש על ידי הרשויות. "אנחנו מקימים קבוצת קשר בפייסבוק שבה בעלי המגרשים יוכלו להתעדכן בהתקדמות הפיתוח, בתשלומים ובמידע שוטף, וליצור קשר עם המינהלת", אמר עמר.
סיכונים לצד סיכויים
למעשה, מדובר בהעברת סמכות של מועצה מקומית לידיים פרטיות, עניין שיכול להעלות בעתיד שאלות קשות לגבי האחריות של המועצה. אולם מלבד זאת, נראה כי אם התוכנית של עמר ושותפיו למינהלת תעבוד, הם יצליחו לעשות את הבלתי אפשרי - להפשיר סופית לבנייה את הקרקע התקועה שלהם. אך העניין טומן בחובו גם סיכונים.
גיא גבע, בעלים משותפים ומנכ"ל חברת וקסמן גוברין גבע, אחת החברות הגדולות בארץ לניהול פרויקטי בנייה, אומר כי בשנים האחרונות החברה ניהלה כמה פרויקטים עבור קבוצות של בעלי קרקעות באזורים שונים בשרון, שהחזיקו בשטחים חקלאיים שהופשרו לבנייה. "בעלי קרקע יכולים לבחור בדרך שבה בחרו בעלי השטחים בעתלית על פני החלופה של מכירת הקרקע או ביצוע עסקת קומבינציה עם חברה יזמית", אומר גבע. "החלטה זו נראית נכונה בקרקעות שבהן מספר הבעלים רב. הבחירה בהקמה עצמית נובעת הן משיקולי מיסוי והן מציפייה של כל הבעלים להחזיק בדירות בסוף התהליך".
אולם גבע ממליץ לא להתאגד. לדבריו, "יחס הסיכון־סיכוי אינו סביר, ולרוב עדיף ללכת לעסקה עם חברת בנייה מנוסה". גבע מסביר עוד שבעלי הקרקעות אמורים להרוויח את הרווח היזמי של העסקה, שהוא כ־15%, אך מזהיר שבפועל הם עלולים למצוא את עצמם מפסידים ולא מרוויחים. ניגודי עניינים בין בעלי הקרקעות עלולים לפגוע בפרויקט. במקרים רבים בעלי הקרקע לא מביאים עמם את כל הידע הנדרש להובלת פרויקט, ולכן יש סיכוי סביר לכך שלא יידעו למקסם את הרווח היזמי".
מהמועצה האזורית חוף הכרמל נמסר בתגובה: "המועצה מעודדת את פיתוח עתלית תוך שמירה על אופיו הייחודי של היישוב. בימים אלה שוקדת ועדת התכנון והבנייה על הכנת תוכנית מתאר חדשה לעתלית, המדגישה את צורכי הקדמה והפיתוח והסדרת התשתיות.
"המועצה אישרה מול משרד הפנים הסכם לפיתוח ולפיו תתקשר המועצה עם גוף משפטי/ מינהלת בחוזה כל זאת על מנת לקדם את הפיתוח ביישוב עתלית המועצה תפקח על התכנון והביצוע ואף תפעיל את חוקי העזר בהתאם לחוק. על מנת לקדם את פיתוח התב"ע"
.
מתחם השכונה העתידית בעתלית (תב"ע 384):
330 קוטג'ים - היקף התוכנית
250 מ"ר - שטח כל מגרש
170 מ"ר - שטח בנוי בכל יחידה
