• תפריט
ועידת התשתיות והנדל"ן 2012

מהפכה בצפון: קודם רכבות וכבישים, אחר כך מחירי הבתים

הפקקים שבהם מבלים כיום תושבי הצפון אמורים להשתחרר אם תיושם תוכנית התחבורה שמתכננת המדינה. "כלכליסט" בדק איך יושפעו ההיצע והמחירים מהנגישות החדשה של ערי הצפון

דותן לוי וליאור גוטמן 07:0931.05.12

בפברואר 2010 אישרה הממשלה השקעה רב־שנתית בכבישים ובמסילות רכבת ברישות ארצי, כדי לקרב את המרכז לפריפריה וליצור מקומות דיור ותעסוקה מעבר לטווח של "חדרה־גדרה". אף שעלות תוכנית "נתיבי ישראל" נחתכה באופן חד מכ־51 מיליארד שקל לכ־27.5 מיליארד שקל עד סוף העשור הנוכחי, היתה זו הפעם הראשונה שהממשלה מאשרת תכנון ארוך טווח לתשתית תחבורתית מודרנית שכוללת כבישי אורך, רוחב ומסילות ברזל שיחברו בין מרכזי אוכלוסייה ויקצרו טווחי הגעה ב־50% ממקום למקום.

 

מי שהופקדה על תכנון וביצוע רוב התוכנית היא החברה הלאומית לדרכים (מע"צ לשעבר), שלקחה מרכבת ישראל גם את הפרויקטים המסילתיים, לרבות קו הרכבת מעכו לכרמיאל ורכבת העמק מחיפה לבית שאן. על פי התוכנית, בעוד כשלוש שנים וחצי (2016) ירגישו אזרחי ישראל הקלה משמעותית ביכולת לנוע באזור הצפון. למהפך התחבורתי הזה אמורות להיות השלכות מרחיקות לכת בתחום הנדל"ן בצפון. על הפרק יש תוכניות להרחבה משמעותית של אזורי תעשייה ביישובים שיהפכו לנגישים יותר, שמשמעותן תוספת ניכרת של תושבים באותם יישובים לצד עלייה צפויה בערך הדירות.

 

לצפייה ברשת התשתיות החדשה בצפון ישראל לחץ כאן

 

יקנעם יקנעם צילום: יריב כץ

 

השנים האחרונות מלמדות כי לא מעט יישובים שזכו להתקרב לרשת תשתיות ארצית שאפשרה להם חיבור מהיר לעיר מרכזית נהנו מכך ברמה המיידית - בהגדלת מספר יחידות הדיור, פיתוח אזורי תעסוקה ומסחר ולא פחות חשוב מכך - בהצבתם בחזית מפת הנדל"ן הישראלית. במשך שנים הוזנחה הפריפריה לטובת מענה למצוקת התשתיות במרכז הארץ וכשהתפנו לטפל בה עבר עיקר כובד המשקל לדרום הארץ עם פיתוח וסלילת כביש 6 והנחת תשתית מסילות רכבת. "החלטות עבר שהתקבלו בממשלה הטו את הכף לטובת דרום הארץ אף שבמחוז חיפה והצפון גרים כ־2 מיליון תושבים, אבל עכשיו אפשר לומר שהשינוי החל גם בצפון", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי שחר. הוא מציג כדוגמה את פתיחת מנהרות הכרמל אשר לדבריו שינתה לגמרי את תפיסת תושבי העיר חיפה ו"הפכה" את העיר מבחינה נדל"נית. "אם פעם התנועה של חיפה היתה לכיוון תל אביב ואנשים היו עוברים דרכה בנסיעתם צפונה היום אף אחד לא עובר דרכה. חיפאים שגרים על רכס הכרמל כבר הפנימו את השינוי ונוסעים לתל אביב דרך כביש 6 ולא מכביש החוף".

 

מפת הדרכים החדשה המתוכננת לצפון מעניינית לא רק את התושבים, אלא גם ללא מעט יזמים של אזורי תעסוקה ומסחר שמקדימים להיערך, לרכוש קרקעות ולקדם תוכניות. מי שעדיין לא פעלו בשטח אך מגששים את דרכם לאזור הצפון על רקע המהפכה התחבורתית המתוכננת שם, הן חברות הבנייה ויזמי הדיור. "נגישות הופכת להיות הדבר הבא בתחום התעסוקה. המקומות היותר מעניינים נדל"נית נמצאים בצמתים, אני חושב שעד היום ראו את הפוטנציאל בציר הדרומי אבל אנשים כבר מתחילים להפנים שזה קורה בצפון. בחיפה וביקנעם זה כבר קרה, חברת מבני תעשיה ידעה כבר לפני עשור למה כדאי לה לרכוש כאן קרקעות. במקומות 'הבאים' המחירים עדיין אטרקטיביים כי צריך חזון כדי לראות את זה קורה ומגיעים אליי לא מעט יזמי הייטק שמתייעצים על פוטנציאל פיתוח למגוון אזורים, הם בוחנים קרבה להון אנושי ולמקורות מימון. כביש 6 שכולם התנגדו לו הפך מקומות שהקרקע בהם היתה זולה לאזורים שמעניינים יזמים וחברות. במקביל מחירי הקרקע בתל אביב הולכים ומתייקרים ורואים שמפעלי תעשייה מסורתית וגם הייטק זולגים מהמרכז לצפון ולדרום ומתחמי לוגיסטיקה מתמקמים בצמתים", מסביר בן שחר.

 

 

"בתחום המגורים", אומר יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס, "העתיד נלמד מההיסטוריה שהראתה שהקטעים הראשונים של כביש 6 הובילו לשינוי. למשל הביקושים ומחירי הנדל"ן בגדרה זינקו לאחר פתיחת הקטע עד מחלף שורק, ויקנעם נהנית בשנתיים האחרונות מביקושים בעקבות פתיחת המחלף לעין תות". לדבריו, ההשפעה תפעל בשני מישורים: ראשית היא תקרב בעיקר את הגליל התחתון והמערבי למרכז, "הגליל העליון עדיין יישאר רחוק יותר אבל יישובים כמו רמת ישי, קריית טבעון, נצרת עילית, יישובי עוטף הקריות וגוש שגב וכרמיאל ייהנו מקרבה למרכז. זה לא רק מרכיב של זמן אלא גם של הנוחות שבנסיעה ללא רמזורים וצמתים. יש כאן עניין גם פסיכולוגי, וזה יקרין על הביקושים במטרופולין חיפה שיהפוך למרושת עם מנהרות, רכבות, מטרונית וכבישים חדשים כמו כביש עוקף קריות. משפרי דיור מחיפה יוכלו לגור בעיר ולעבוד בעפולה או להפך ועפולה תהפוך לעיר לוויין של חיפה. רמת ישי, וקריית טבעון הן כבר היום יישובי לוויין של חיפה וקיצור משך הנסיעה רק יגביר את המגמה", הוא אומר.

 

לדברי דנוס, את השפעת רשת התשתיות ניתן לתרגם להערכות זהירות של עליות מחירים בשנים הבאות. "זה יתבטא בראש ובראשונה בביקושים, כך שלא יהיה מצב שמכרזים יסתיימו ללא מציעים כפי שקורה לא פעם בפריפריה. ביקנעם קשה לנטרל את עליות המחירים שאפיינו את כלל הארץ, אבל ההערכה היא שניתן לייחס לתפנית שקיבלה העיר עלייה של 10%–15% וזה גם הצפי לשנים הקרובות. מגדל העמק אמנם לא נמצאת על הציר אבל היא במרחק של 10 דקות נסיעה וניתן 'לספח' אותה ליישובי הליבה שממוקמים בצומת שמרכז את שני הכבישים (כביש 6 והזרוע המזרחית) ורכבת העמק: כמו רמת ישי וקריית טבעון עם שיעור דומה של עליות מחירים". לדבריו, ביישובים הרחוקים יותר הצפי הוא לעליות מחירים של 4%–8% במקומות כמו עכו ונהריה. "לגבי הגליל העליון אין ספק שזה יתרום להם מבחינה כלכלית אבל קשה להעריך עד כמה זה יוביל לעליית מחירים", הוא מסביר.

 

נקודה חשובה שאליה מפנה בן שחר את תשומת הלב היא מידת המעורבות ויכולת קידום הפרויקטים של ראשי היישובים. "הם יהיו חייבים להכין תוכניות אסטרטגיות ולעבוד במשיכת היזמים, מי שיישב וימתין לביקושים יישאר עם הסימונים על המפות".

 

אחד החלקים המשמעותיים בתוכנית "נתיבי ישראל" הוא השלמתה של ה"הזרוע המזרחית" של המדינה, עורק תחבורתי בעלות של 2.5 מיליארד שקל שיאפשר לטענת המדינה נסיעה רציפה ללא רמזורים מאזור יקנעם ועד הגליל העליון וכל זאת ברשת כבישים בעלי שניים עד שלושה מסלולים ובמהירות של כ־100 קמ"ש. השלב הסופי בתוכנית יהיה לחבר את הזרוע המזרחית לכבישי המרכז והדרום, כך שבעלי מכוניות יוכלו לנוע לאורכה של המדינה (צפון עד הנגב) בנסיעה רצופה בלי להיכנס למרכזי הערים או לשלם כסף בעבור השימוש בכביש (חוצה ישראל).

 

בחברה הלאומית לדרכים מריצים מודלים שונים שמחשבים את העומס הצפוי בצפון לעומת רשת הכבישים החדשה שתתפתח שם, ומבטיחים שזמן התנועה בין יקנעם לעמיעד ייחתך בחצי - משעה ורבע כיום לקרוב ל־45 דקות. בסמוך לצומת התשבי קיים כביש 772 שהוא כביש אזורי מאזור בית הקברות של קריית טבעון ובסמוך למתחם אלונים. הכביש הזה יישאר כביש אזורי לטובת תושבי הסביבה ואילו בצמוד אליו יוקם כביש ממוחלף שיהיה השער לזרוע המזרחית בואכה כביש 77.

 

הוועדה לתחבורה יבשתית דנה בנושא, וסלילת הכביש תקל את הגישה לקריית טבעון, רמת ישי בית לחם הגלילית וכל יישובי הסביבה, תשפר את רמת החיים שלהם ותשחרר עומסי תחבורה מכל האזור. מבחינת קריית טבעון החיים עשויים להפוך תוך כמה שנים מגיהינום פקוק לתנועה חופשית דרומה וצפונה לאורכה של ישראל. בקטע כביש 77 הקיים בין צומת ישי־השומרים־קריית טבעון מספר המכוניות בשעה נאמד כיום ב־2,025 (בשעת שיא בוקר), כאשר הצפי לשנת 2030 הוא 3,230 כלי רכב בשעה, זינוק של 50%. לולא הכביש, הרשת האזורית שם תקרוס, לכן מואץ שם הפיתוח התחבורתי.

 

מעבר לצומת התשבי, מהנדסי החברה מסמנים שלושה צמתים עיקריים שעתידים להוות את עמוד השדרה של "הזרוע המזרחית" - מחלף המוביל שהעבודה בו כבר הושלמה והוא נפתח ביולי 2011, מחלף גולני שנמצא בביצוע (חברת מרדכי בנימין) וייפתח במהלך 2013 ומחלף קדרים שנמצא בתכנון מתקדם בידי שיכון ובינוי שזכתה במכרז (עלות של רבע מיליארד שקל). העבודות יושלמו ב־2016.

 

שתי דרכים משלימות לפרויקט הן קידום כביש 6 עד לאזור שלומי, פעולה שתושלם כמה שנים לאחר השקת הזרוע המזרחית. מי שיבחר לוותר על השימוש ברכב הפרטי יוכל לנוע בצפון באמצעות שתי רכבות שחותכות את המדינה לרוחבה ויקלו על יכולת התנועה שם. מדובר ברכבת מעכו לכרמיאל ומחיפה לבית שאן.

 

יקנעם

"הפכנו למרכז העולם"

 

כשרוצים להציג לראווה אזור שהצלחתו קשורה בין היתר לסלילתו של כביש 6, יקנעם היא הדוגמה האולטימטיבית. העיר הקטנה היתה בעברה יישוב כושל, עם אחוזי אבטלה גבוהים, הגירה שלילית, התבססות על מענקי איזון, סגירה של מפעלים ועתיד עגמומי למדי. במקביל לתוכניות להקמת כביש 6 היישוב קיבל הטבות, ושווק אזור ההייטק שתוכנן שם. כיום משתרע אזור התעשייה על כ־200 אלף מ"ר וכולל כ־80 חברות המעסיקות 8,000 עובדים, מתוכן 5–6 חברות שנחשבות למובילות בעולם בתחומן. המחזור של פארק התעשייה הוא 4 מיליארד דולר בשנה.

 

"התהליכים כבר קורים, בגלל התשתיות הפכנו למרכז העולם וברור לחלוטין שמי שיהיה לו כסף לרכוש כאן קרקע יעשה זאת. תהיה כאן חגיגה של פעילויות כלכליות", אומר ראש העירייה סימון אלפסי. לדבריו, המטרה כעת היא למשוך את עובדי ההייטק לגור ביקנעם. "כ־500 זוגות ומשפחות צעירות מחברות ההייטק עברו אלינו לאחרונה, גם בגלל הקרבה וגם בזכות המחירים שנחשבים עדיין לנוחים: דירת 4 חדרים בבנייה רוויה עולה 1.15 מיליון שקל, דונם לבנייה עולה כ־3 מיליון שקל וקוטג' של 120 מ"ר עולה כ־1.5 מיליון שקל". כיום נבנות בעיר כ־750 יחידות דיור, ויש אישורים לבנייה של כ־1,500 יח"ד נוספות, הוא כולל מרכז ביג וקניון שחודש על ידי חברת גזית גלוב. בנוסף, החלו העבודות לפיתוח פארק התעשייה מבוא כרמל - פרויקט משותף ליקנעם, דליית אל־כרמל, עוספיה והמועצה אזורית מגידו שישתרע על 800 דונם של תעשייה, לוגיסטיקה והייטק.

 

רמת ישי

מרכזים מסחריים בדרך

רמת ישי הוא אחד מישובי הליבה שימוקמו בצומת הדרכים המרכזי בין תחנת כפר יהושע של רכבת העמק, כביש 6 והכביש המזרחי לצפון. הוא נחשב לישוב קהילתי כפרי איכותי שרשם את עיקר גידולו בשנות ה־90. הקרבה לכביש 6, לחיפה ולאזורי התעסוקה של יקנעם ומגדל העמק שמה אותו במקום טוב באמצע ומצבו רק צפוי להשתפר כשיתחבר לרשת מהירה יותר של דרכים. ביישוב תוכנית זמינה למגורים שנקראת פרדס חיסכון וכוללת 270 יח"ד מתוכן 30% על קרקעות מינהל שישווקו במהלך 2013.

 

לרמת ישי יש כבר היום מתחם מסחרי שמושך אליו בליינים וסועדים מכל האזור ומתוכנן בו פרויקט מסחרי נוסף - סטריט מול - בהיקף של 12 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים וכן מרכז מסחר ומשרדים בשם ישי סנטר 2 הצמוד למתחם ישי סנטר 1.

 

הקרקעות ביישוב מחולקות לשלוש תב"ע עיקריות: חצאי דונם ל־4 יח"ד, ל־2 יח"ד ולבית בודד. לדברי זכיין סניף ERA ברמת ישי, ישראל סיידר, מאז פתיחת מחלף עין תות נרשמה עליית מחירים של 30%–40% אשר התייצבה לאחרונה אך גם כיום יש לישוב ביקוש רב מצד משפחות מבחוץ.

 

נצרת עילית

בית מלון ומרכז קניות

נצרת עילית הוא בין היישובים הגדולים במרחב העמקים הכולל כיום כ־50 אלף תושבים. תושבי העיר שמבקשים לנסוע לחיפה נתקלים לרוב בפקקי תנועה שמאריכים את משך הנסיעה עד לשעה וחצי בשעות העומס במקום חצי שעה ביתר שעות היום, אך לדברי ראש העיר שמעון גפסו, בעוד חמש שנים לא יהיה זכר לאותן בעיות בזכות סלילת כביש שיעקוף את כפר כנא וייחבר את נצרת לצומת שמשון. זאת, לצד הרכבת הקלה שמתוכננת לחיפה.

 

בעיר מעריכים כי כאשר הרכבת תחל לפעול תרשם עליית מחירים בערך הבתים וכי בית ששוויו כיום 100 אלף דולר יעלה כבר 120–150 אלף דולר, תלוי בקרבה לתחנת הרכבת. במקביל מתכננים בעיר להוציא את התעשייה הכבדה מתוך אזור התעשייה שנמצא בתוך העיר לאזור התעשייה ציפורית. לאחרונה אושרה הקמתו של בית מלון גדול וכן של מרכז קניות בשטח בנוי של 40 אלף מ"ר. הבנייה למגורים תכלול ל־4,800 יח"ד.

 

 

מגדל העמק

גדלה ב־3,000 דונם

 

הסכמים עם המועצות הסמוכות לקביעת גבולות חדשים שיחררו את הפקק של מגדל העמק אשר מנע פיתוח מתחמי מגורים חדשים. בעקבות ההסכם קיבלה העיר 3,000 דונם אשר יאפשרו לה לגדול ובשלב ראשון כבר מתוכננת בנייה של כ־4,000 יח"ד. מגדל העמק נחשבת לאזור פיתוח לאומי א' ונכללה לאחרונה בין רשימת הישובים אשר זוגות צעירים שירכשו בה דירה ראשונה יזכו למענק של 100 אלף שקל.

 

לעיר יש שלושה אזורי תעסוקה: פארק רמת גבריאל הכולל מפעלי הייטק ותעשייה כבדה, פארק שגיא 2000 המשותף עם מועצת עמק יזרעאל ואזור התעשייה הדרומי הכולל בעיקר בתי מלאכה קטנים ושני מפעלי הייטק. עיקר הפיתוח העתידי מתוכנן בפארק שגיא 2000.

 

קריית טבעון

"קרחים מכאן ומכאן"

"קריית טבעון סגורה בתוך הקו הכחול שלה ואין לה עתודות משמעותיות להתפתחות", מסביר מהנדס הישוב מריוס ראפ. בניגוד ליישובים הסמוכים, בקרית טבעון נוצלו עתודות הקרקע המאפשרות את גידולו הטבעי ובימים אלה החלו בהכנת תוכנית אב חדשה.

 

במקביל החל תהליך של הרחבת תחום השיפוט על שטחים של מועצה אזורית זבולון (חלק מההליך נעשה ללא הסכמתם), כדי לאפשר בנייה של 550 יח"ד בצמודי קרקע ובנייה סמי רוויה (כ־5 יח"ד לדונם). ראפ מסתייג מסלילתו של הקטע הצפוני של כביש 6.

 

"ההתפתחות הזו היא לא בהכרח טובה לנו כי אנחנו יושבים בפיצול של כביש 6 לכיוון חיפה והזרוע המזרחית ומרגישים מאוימים מכך. פעם כל ישוב רצה להיות על אם הדרך, היום המצב השתנה ואנחנו מעדיפים להישאר בשוליים. אין לנו שטחים לפיתוח אזורי תעשייה או אזורי תעסוקה שיאפשרו לנו ליהנות מפיתוח הכבישים ואנחנו מרגישים שאנחנו יוצאים קרחים מכאן ומכאן".

 

כרמיאל

הרכבת תעלה הביקושים

כרמיאל נהנתה לאורך שנים מהגירה חיובית אך בשנים האחרונות יש האטה משמעותית בקצב המשפחות המגיעות אל העיר ולכן תולים שם תקוות בשילוב הצפוי של רכבת עם כביש 6 שיגיע עד לצומת אחיהוד. "הביקוש לדירות בעיר איטי מאוד ולכן כשנראה שהרכבת מתקרבת ניערך לכך בהתאם", אומר אייל רותם מהנדס העיר. בכרמיאל התחנה מתוכננת להתמקם באזור הכניסה הראשית לעיר ותקל על השימוש בה גם למשפחות שאינן מחזיקות רכב. לדברי רותם, הערכה היא שעם הגעתה של הרכבת יעלו הביקושים לשטחי מסחר ותעסוקה במרכז העיר ולכן הם מתכוונים לשפץ את כל מרכז העסקים של העיר. בטווח הקצר של שנה–שנתיים ניתן לבנות בעיר כ־1,000 יח"ד ואילו בטווח הרחוק יותר מתוכננת תוספת של 13 אלף יחידות דיור בשכונת הר רחבעם החדשה.

 

 

יישובי משגב

אזורי תעסוקה יתרחבו

למרות איכות החיים מרכיב התחבורה מייקר מאוד את החיים בישובי המועצה האזורית גוש משגב. תושבי המועצה המחולקת ל־35 ישובים התרגלו לחיים שנסמכים בעיקר על רכב פרטי. ראש המועצה רון שני מעריך כי עם הגעת הרכבת תהפוך הנסיעה בתחבורה ציבורית לחלק משגרת חיים שאינה קיימת כיום. לדבריו כבר היום ניתן להבחין כי קיים ביקוש גדול יותר לישובים שנמצאים בקרבה לעורקי התחבורה הראשיים. למועצה שני אזורי תעסוקה, בר לב שממוקם בצומת אחיהוד (משותף עם כרמיאל ומטה אשר) שצפוי להתרחב וכן אזור התעסוקה תרדיון שגם בו ישווקו קרקעות נוספות לבנייה. עלות מגרשים כולל פיתוח במרבית הישובים תעמוד על 400–500 אלף שקל למגרש של חצי דונם.

 

עפולה

שכונה ליד הרכבת

תחנת הרכבת תוקם בצפון מערב העיר בסמוך למושב בלפוריה ובאזור עליו מתוכננת לקום שכונות מגורים שתכלול למעלה מ־4,000 יחידות דיור וכן מרכז תעסוקה ומסחר בהיקף של 200 אלף מ"ר. לפי תוכנית המתאר של העיר, השכונה הצפון מערבית תיצור בעתיד רצף בנוי עד לגבעת המורה. מתוכננת גם המשך בנייה ברובע יזרעאל. על פי תוכנית המתאר של העיר, השכונות מצפון לעיר התחתית ייצרו בעתיד רצף בנוי עד לגבעת המורה זאת במסגרת "חיבור העפולות". בנייה נוספת מתוכננת ברובע יזרעאל שבו שווקו בשנה האחרונה 1,400 יחידות דיור של צמודי קרקע ובנייה רוויה ומתוכננות עוד 2,000 יחידות דיור נוספות.

 

 

נשר

מרושתת מכל הכיוונים

נשר צפויה ליהנות פעמים: גם מהחיבור של רכבת העמק וגם מקישורה לזרוע הצפונית של כביש 6. תחנת הרכבת של נשר מתוכננת על תוואי הרכבת ההיסטורי בין כביש 75 המוביל אל הצ'ק פוסט לכביש בר יהודה הפנימי. "השינוי המסחרי והתעסוקתי כבר החל להתרחש בנשר, למשל אולמות התצוגה של יבואני הרכב שבאופן מסורתי היו ממוקמים בעיר התחתית של חיפה כי שם היה ציר התנועה המרכזי, עברו כיום לכביש בר יהודה בנשר שהפך לציר מרכזי", מסביר בן שחר. נשר הפכה למרושתת מכל הכיוונים ונהנית גם מפתיחת מנהרות הכרמל ובעתיד מהרכבל המתוכנן מהצ'ק פוסט לטכניון ולאוניברסיטה. זמן הנסיעה לצומת לב המפרץ יתקצר בחצי ל־5 דקות ברכבת ויחזק עוד יותר את הקשר בין נשר למטרופולין חיפה. בהמשך, בסמוך לתחנת הרכבת מתוכנן מרכז תעסוקה ומסחר ענק בשטח כולל של 600 אלף מ"ר.

לצפייה בתוכנית ועידת התשתיות והנדל"ן ולהרשמה לחצו כאן

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x