משרד האוצר: שיעור רוכשי הדירות בהמתנה הגיע לשיא בסוף 2011

עדות נוספת לקיפאון שחל בשוק הנדל"ן החל מהרבעון הרביעי של 2011: משרד האוצר פרסם היום (ב') סקירה מחקרית מיוחדת הבוחנת את שיעור רוכשי הדירות בהמתנה ולפיה, היקף הרוכשים שענו לקריטוריון זה הגיע לשיא בסוף 2011 - אך בשלושת החודשים הראשונים של 2012 חלה ירידה קלה במספרם. בסוף חודש דצמבר 2011 עמד שיעור רוכשי הדירות בהמתנה על 40% מתוך סך העסקאות.

כך או כך, נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על התעצמות הירידה בשיעור רוכשי הדירות בהמתנה, מתוך סך רוכשי הדירות - מה שככל הנראה מחזק את ההערכות שהמתגבשות בשבועות האחרונים, לפיהן שוק הנדל"ן מפשיר והרוכשים חוזרים לפקוד את משרדי המכירות.

דירה ב"המתנה" מוגדרת כדירה שבעליה רכש דירה אחרת במקומה, עוד בטרם הספיק למכרה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי הדיור שהות של 24 חודש מיום רכישת הדירה החדשה עד למכירת הדירה ה"קודמת", מבלי שיידרשו לשלם מס רכישה כמי שמחזיקים ב"דירה נוספת".

יחד עם זאת מדגישים במשרד האוצר כי "יתכן והירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה בחודשים האחרונים נובעת מחשש של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת".

מלאי הדירות בהמתנה כשיעור מסך העסקאות בשוק הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנת 2010. בסוף 2010 מספר הדירות בהמתנה עמד על כ-24 אלף דירות (כולל דירות שנותרו על ה"מדף" עוד מ-2009). כמות זו הייתה שוות ערך ל-23% מסך העסקאות שבוצעו באותה שנה. לשם השוואה, בתחילת העשור הקודם עמד פרמטר זה על כ-6% בלבד.

רמת השיא הקודמת של רוכשי דירה בהמתנה נרשמה בתחילת 2009, על רקע פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". באותה תקופה נרשמה ירידה חדה בסך העסקאות בשוק, עובדה שהקשתה על משפרי הדיור למכור את דירתם.

מאז אמצע 2009 ניתן להבחין במגמה כמעט רצופה של עליה הדרגתית בשיעור רוכשי דירות בהמתנה. אם במהלך 2009, בה נרשמה עליה חדה בסך העסקאות בשוק החל מהרבעון השני של השנה, ניתן היה ליחס את העליה בפרמטר זה לתחושת הביטחון של הרוכשים כי יוכלו למצוא בנקל רוכש לדירתם הקודמת (תוך ניצול עליית המחירים בשוק), הרי שהעליה לאורך שנת 2011 כבר נרשמה על רקע ירידה חדה ברמת הפעילות בשוק. יתכן ולפחות חלק מאותם רוכשים לא הפנימו את השינוי שחל בשוק.

שיעור משפרי הדיור שרכשו דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת ומלאי הדירות בהמתנה (משתנה המבטא בין היתר את פרק הזמן שדירה "עומדת על המדף", הם אינדיקטורים המלמדים על המגמות בשוק הנדל"ן. כך למשל, עלייה בשיעור הדירות בהמתנה עשויה ללמד על בטחון של משפרי הדיור כי יצליחו למכור את דירתם הנוכחית נוכח רמת פעילות גבוהה בענף (יתכן גם מתוך ציפייה לעליית מחירים). יחד עם זאת, במצב של ירידה במספר העסקאות הכולל בשוק, עשויה עליה בפרמטר זה להיות מוסברת בקושי של משפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת.

העלייה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה מאז תחילת 2009 חלה על רקע רמות שכר גבוהות יותר של אותם רוכשים, הן בהשוואה לשנים קודמות, והן בהשוואה למשפרי הדיור האחרים, כפי שמתואר בגרף הבא. ניתן להניח כי בכך בא לידי ביטוי הסיכון הגובר שברכישת דירה טרם מכירת הדירה הקודמת, כפי שהוא נתפש בידי הרוכשים.