שוק הנדל"ן בארה"ב: ההתאוששות אינה נראית באופק

בשנת 2011 שררה אופטימיות רבה בארה"ב לגבי התאוששות שוק הנדל"ן. למרות האופטימיות, מחירי הנדל"ן למגורים ברוב הערים הגדולות בארה"ב חוו ירידה נוספת בחצי השני של השנה. שנת 2012 נראית יותר מבטיחה אולם השאלה שנשארת היא: האם שוק הנדל"ן האמריקאי מתחיל להתאושש או שמא מדובר בעוד אשליה אופטימית לשנה הקרובה?

כאשר מדברים על שוק הנדל"ן האמריקאי יש להתחשב בעובדה שמדובר בשוק עצום, רחב ומגוון מאד. מפאת ריבוי האזורים וסוגי הנדל"ן בארה"ב חשוב להבין מספר דברים: נדל"ן הוא עסק מקומי ולכן כמשקיעים, שוק הנדל"ן האמריקאי בכללותו אינו משקף את האזור המסוים בו אנו משקיעים. כמו כן, לפי מדד קייס-שילר המפורסם – מדד העוקב אחר מחירי הנדל"ן למגורים בכל ארה"ב וב-20 המטרופולינים הגדולים – מחירי הנדל"ן ברמה הארצית חוו ירידה של 34% מאז 2006 – צלילה דומה מאד לזו של המפולת הגדולה ב-1929. מדד זה אמנם משקף סטטיסטית את ממוצע מחירי הנדל"ן באופן גס אולם אינו משקף בהכרח את הלך הרוח ומגמות המחירים מקומיות. עליית מחירי הנדל"ן למגורים כבר ניכרת במספר מצומצם של אזורים, אולם האם מוקדם מדי להכריז על התאוששות?

בית למכירה בארה"ב (ארכיון) צילום: בלומברג

יש להבדיל בין עליית מחירים לבין התאוששות, שכן עליית מחירים עשויה להתרחש ע"י ריבוי משקיעים וצמצום ב"סחורה טובה" לקנייה. אולם התאוששות בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב תקרה רק כאשר שלושה גורמים עיקריים יסמנו מגמה ברורה: ירידה במספר העיקולים, ירידה באבטלה והאפשרות לקבל הלוואות בריביות סבירות מהבנקים.

כיום מדד האבטלה האמריקאי הרשמי עומד על 8.2%. זו אכן ירידה קלה מאז מרץ האחרון אולם בוודאי אינה סימן של מגמת התאוששות.

ברמה הארצית בארה"ב נראים סימנים חיוביים בשוק הנדל"ן למגורים למרות ירידת מחירים ברוב המטרופולינים. ב-2006, עוד לפני המשבר, היו 1.5 מיליון התחלות בנייה של בתים פרטיים בכל ארה"ב. בשלוש שנים האחרונות נרשמו בין 500 אלף ל-600 אלף התחלות בנייה ואולם בחצי השני של 2011 נרשמו 640 אלף התחלות בנייה של בתים פרטיים – המספר הגבוה ביותר מאז 2009.

כמו כן, לפי ארגון הקבלנים האמריקאי, אמון הציבור נמצא ברמתו הגבוהה ביותר מאז 2007. סקר שנערך לאחרונה ע"י ענקית הנדל"ן Prudential קבע שכ-60% מהנסקרים היו אופטימיים לגבי מחירי הנדל"ן בשנתיים הקרובות.

בפברואר האחרון מספר העיקולים ב-60 ערים מרכזיות בארה"ב היה נמוך בהשוואה לשנה שעברה וניכרת האטה בקצב העיקולים מאז תחילת השנה בערים אלו. בשוך הסערה המשפטית סביב החתמות לא-חוקיות ע"י הבנקים קיימת חשש שתהיה פעימה נוספת של עיקולים בשנה הקרובה. למרות זאת, ההערכות בארה"ב הן שמפאת הביקוש הרב מצד קונים ומשקיעים הדבר לא צפוי ליצור ירידות מחירים משמעותיות. כמו כן, לאחרונה חלו מספר שינויים לייעול תהליך עיקולי הבתים בארה"ב והמצב צפוי להאט את קצב העיקולים בשנתיים הקרובות.

כניסתן של קרנות השקעה פרטיות לרכוש כמויות גדולות של בתים פרטיים להשקעה אמנם לא צפויה ליצור עליית מחירים בטווח הארוך אולם ההערכה היא שהמהלך עשוי ליצור רשת ביטחון ולעצור "נפילות חופשיות" של מחירי בתים.

למרות ירידת המחירים הארצית בחודשים האחרונים, ישנם סימנים חיוביים המצביעים על מגמת התאוששות באזורים שספגו מכה קשה במיוחד במחירי הנדל"ן למגורים כגון דטרויט ופיניקס. מחירי הבתים הפרטיים בדטרויט עלו בכ-2% ב-2011 ובפיניקס עלו המחירים בכ-5% מתחילת השנה, בנוסף ל-1.3% עלייה במחירים ב-2011. ההבדל המהותי בין שתי הערים הוא שבעוד שהעיר פיניקס חוותה צמיחת אוכלוסיה משנה לשנה, דטרויט חוותה וממשיכה לחוות הגירה שלילית מהאזור. בפיניקס היום ישנו חסר בבתים פרטיים לקנייה וקונים צריכים להציע הרבה מעל למחיר השוק לרכישת בית.

ריבוי משקיעים זרים (ממדינות כמו קנדה, ברזיל, ארגנטינה וסין) במיאמי והאורלנדו שבפלורידה יצר מצב של חסר ב"סחורה טובה" בהשוואה למצב לפני שנה-שנתיים, אולם שאר המדדים אינם מצביעים על התאוששות ולכן ייתכן שמדובר בעליית מחירים.

לסיכום, נראה כי למרות שלמראית עין ייתכן שנראים הבזקים של עליות מחירים במספר מקומות בארה"ב, אין סימנים ברורים למגמת התאוששות לשנת 2012. ישנם אזורים שבהם המדדים טובים ושהמשבר האחרון בשוק הנדל"ן האמריקאי כמעט שלא השפיע על רמת המחירים. אזורים אלה כנראה ימשיכו את מגמתם הקודמת גם השנה. הסיכוי הגבוה ביותר להתאוששות הוא באזורים שספגו את המכה הקשה ביותר במחירי הנדל"ן – אולם גם באלה לא נראה שהדבר יקרה במהלך השנה הקרובה.

הכותב הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל