תוכנית לדיור בר–השגה בחיפה צפויה לשנות את פניה של שכונת בת גלים

מחאת הדיור שהחלה בקיץ האחרון העלתה לסדר היום את המונח דיור בר־השגה. המפגינים דרשו מהממשלה ליזום הקמה של פרויקטים שיוכלו למתן את בועת הנדל"ן הישראלית, אבל לפחות עד כה נראה כי משרדי הממשלה דווקא מתקשים לעשות זאת ולהוציא לדרך תוכניות של דיור בר־השגה.

לתוך החלל הזה נכנסו הגופים החברתיים, הרשויות המקומיות והאקדמיה, שכבר הוציאו לדרך כמה שיתופי פעולה מעניינים, כגון פרויקט הבינוי ביפו ג' שבמסגרתו אמורים אוניברסיטת תל־אביב, העירייה ויזם פרטי לשלב יחד מגורים פרטיים ומעונות סטודנטים במסגרת תוכנית לדיור בר־השגה.

עכשיו מגיע הקונספט הזה גם לחיפה, שם מקודמת בימים אלה יוזמה יוצאת דופן לדיור בר־השגה בשכונת בת גלים. מאחורי היוזמה עומדים עמותת ידיד (עמותה הפועלת לחיזוק שכבות חלשות בחברה הישראלית), הטכניון, בית החולים רמב"ם ויזם פרטי.

במסגרת שיתוף הפעולה בין הצדדים, ישופצו בניינים ישנים בצד אחד של השכונה וייבנו בניינים חדשים במחירים מוזלים בצדה השני. לקידום הפרויקט שותפה גם קרן Crown האמריקאית שניאותה לתרום כסף לתכנון הפרויקט.

הדירות שייבנו יוצעו לאנשי צוות ברמב"ם

המבנים שאמורים לעבור שיפוץ נמצאים במתחם שיכוני הבריגדה הכולל 290 דירות קטנות במצב רעוע, שבהן מתגוררים בשכירות בעיקר עולים קשישים. העירייה הכריזה על המקום כמתחם לשימור, המיועד גם לחיזוק על ידי תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

לדברי סמנכ"ל עמותת ידיד רן מלמד, הפתרון הכלכלי לשיפוץ שיכוני הבריגדה עלה לאחר מפגש אקראי עם תושב השכונה. "פנינו לקרן האמריקאית במטרה לבנות מודל חברתי לדיור בר־השגה. הקרן הסכימה לשתף איתנו פעולה ושלחה אותנו לשטח. כשהגענו לבת גלים נפגשו עם יזם בשם אורן פלקסר, שהוא גם תושב השכונה וגם בעל שטח גדול שמיועד למגורים במקום, ואז התברר שהוא בעד דיור בר־השגה. אם הוא לא היה מביע עניין, לא היינו בוחרים דווקא בבת גלים", אומר מלמד.

המודל שעומד על הפרק כיום כולל את ניוד זכויות הבנייה שיתקבלו במסגרת תמ"א 38 משיכוני הבריגדה, למתחם בשטח 17 דונם שבו פלקסר מחזיק בחלק הארי. בקרקע מחזיקים גם מינהל מקרקעי ישראל, עיריית חיפה וכמה בעלים פרטיים נוספים.

רן מלמד צילום: טל שחר

"אנחנו יודעים שלרוב לאחר שבניין עובר תמ"א 38, ערך הדירות עולה והבעלים מעוניינים למקסם רווחים ולהעלות את שכר הדירה", מסביר מלמד. "הרעיון שלנו הוא לשפץ ולחזק את המתחם הותיק מבלי ששכר הדירה בו יעלה ובמקביל להעביר את זכויות הבנייה ממתחם הבריגדה לקרקע הלא בנויה, שבה יתווספו לבעלי השטח זכויות בנייה ועליה יתוכנן פרויקט לדיור בר־השגה", ממשיך מלמד. "עם הרעיון הזה הלכנו לבית החולים רמב"ם שממוקם בסמוך לשכונה והצענו להפוך את המתחם לעוגן עבור רופאים צעירים, אחיות וסגל סיעודי, כלומר עובדים שמרוויחים משכורות של מעמד הביניים. העובדים יכולים ליהנות מצד אחד ממגורים בקרבת מקום העבודה שלהם, מצד שני יכולים לחזק את השכונה ומצד שלישי לקבל דיור עם אופציה להשכרה או לרכוש דירה במחיר שנמצא בהישג ידם". לדברי מלמד, בקרוב מתוכננת פגישה נוספת בנושא עם אנשי רמב"ם, כדי להתאים את תמהיל הבנייה לצורכי קהל היעד.

תוכנית הבינוי בבת גלים אמורה לזכות לתשומת לב מיוחדת על ידי תלמידי הפקולטה לאדריכלות בטכניון. האדריכלית מיכל יוקלה, שמלמדת בפקולטה בחמש השנים האחרונות, מסבירה כי בעקבות אירועי הקיץ האחרון היא הציעה לטכניון לפתוח קורס לאדריכלים שעוסק כולו בדיור בר־השגה. מטרת הקורס, כפי שמסבירה יוקלה, היא לחזק אצל האדריכלים לעתיד את ההבנה כי דיור הוא צורך בסיסי וכי למדיניות תכנון בפרויקטים של דיור בר־השגה יש השפעה גדולה על חיי הקהילה. "חשוב לי שהסטודנטים יפנימו שיש חשיבות לתכנון נכון מבחינה אסתטית ושזה לא סותר תכנון נכון מבחינה חברתית", מסבירה יוקלה. אחת המשימות של הסטודנטים בקורס היא תכנון של מתחם שיכוני הבריגדה.

דיור בר־השגה, הגרסה האקדמית סטודנטים מהטכניון יתכננו את המתחם שיעבור שיפוץ במסגרת קורס בנושא דיור בר־השגה בוחנים הסטודנטים פרויקטים בחו"ל, ומבינים "שגם דיור כזה יכול להיות איכותי ומושך" שירלי ששון-עזר לכתבה המלאה 

"הסטודנטים לומדים את הנתונים הפיזיים והחברתיים של המתחם, והם יציעו את הרעיונות שלהם לתכנון עתידי. אנחנו מנסים להבין יחד איך ניתן לבנות אימג' חדש של שיכון. חשוב לנו מאוד להתייחס לדרך שבה הבית יושב על הרחוב ולעיצוב החזיתות. רעיונות שיכולים לעלות הם הוספת מעון יום במקום, תכנון של חדר כביסה או אולי תוספת של חנות מכולת שחסרה במקום. ככלל, דיור בר־השגה נבנה בדרך כלל בצפיפות ותכנון חברתי נכון מפצה על כך בחללים משותפים ציבוריים", אומרת יוקלה.

לא רוצים להפוך את בת גלים לארסוף

כאמור, אחת ממטרות־העל של הפרויקט היא שמירה על הזכויות של הדיירים המתגוררים כיום בשיכוני הבריגדה. בימים אלה נעשית עבודה בקליניקה המשפטית של אוניברסיטת חיפה, הבוחנת כיצד ניתן לקבע את שכר הדירה בדירות שישופצו ולמנוע מצב שבו האוכלוסייה הוותיקה תיאלץ לעזוב בשל התייקרות הדיור כתוצאה מהשבחת הנכסים. "אנחנו לא מעוניינים להפוך את בת גלים לארסוף. אחד הדגשים שלנו הוא שמירת הזכויות של הדיירים הוותיקים במקום, אחרת זה לא יהיה דיור בר־השגה".

אלא שלדברי מלמד, משיחות שהוא ערך עם גורמים בעיריות ועם סטודנטים, "מתברר כי אלו המדברים בהתלהבות על דיור בר־השגה לא ממש מתכוונים לשילוב של אוכלוסיות עשירות ועניות. למשל, הודעת עיריית תל אביב שלפיה תפעל לפיתוח מתחמי דיור בר־השגה מיועדת בעיקר לעשירון השביעי, היות שעשירונים נמוכים אמורים להיות מטופלים במסגרת דיור ציבורי על ידי המדינה מצביעה על מדיניות בעייתית מאוד ביחס לאוכלוסיות המוחלשות.גם בירושלים קמות לאחרונה קבוצות רכישה של צעירים המבקשות להקים לעצמם מתחמים של דיור בר־השגה. הקריטריונים כוללים כושר השתכרות, גיל עד סוף שנות ה־30 ואפילו תואר אקדמי והמשמעות שלהם ברורה: הדרך להשגת דירה בפרויקטים אלה קשה וכואבת לאוכלוסיות רחבות היקף. אנחנו מנסים לבנות כאן חבילה שמשרתת גם דירים ותיקים, גם את מעמד הביניים, גם את הרשויות וגם את השוק הפרטי. אם זה יצליח זה יעשה שינוי דרמטי בתחום הדיור בר־השגה בכל הארץ", מסכם מלמד.