בדיקת "כלכליסט": השקעות המוסדיים בנדל"ן זינקו ב־19% ב-2011
חברות הביטוח וקרנות הפנסיה השקיעו 12 מיליארד שקל בנדל"ן בארץ אשתקד. בחברת מידרוג מעריכים כי היקף השקעתן בתחום בישראל ובחו"ל רק ילך ויגדל
12:3003.04.12
ההשקעות הישירות בתחום הנדל"ן בישראל של הגופים המוסדיים המקומיים זינקו ב־19% בשנת 2011. כך עולה מדו"ח המפקח על הביטוח במשרד האוצר, שהתפרסם השבוע. מדובר בהיקף השקעות כולל של 12 מיליארד שקל בשנה שעברה לבדה, זאת לעומת 9.3 מיליארד שקל ב־2010.
במקביל לדו"ח הממשלתי, ביצעה חברת דירוג האשראי מידרוג בחינה של התחום. "היקף ההשקעה הישירה בנדל"ן של הגופים המוסדיים בשוק ההון הישראלי ימשיך להתרחב", מעריך רן גולדשטיין, ראש תחום הנדל"ן בחברת מידרוג, בסקירה שלו לפעילות התחום בישראל. לדבריו, "השנים האחרונות היוו כר טוב ללמידת אפיק השקעה זה. אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים לא תמיד מספקים את התשואה הקבועה שהמוסדיים יכולים ליהנות ממנה בהשקעה ישירה בנכסים מניבים יציבים וסולידיים".
מתחם הבורסה ברמת גן צילום: אוראל כהן התמונה שעולה מדו"חות המפקח על הביטוח היא של אמון ראשי זרועות ההשקעה בנדל"ן בשוק המוסדי בישראל בתעשיית הנדל"ן המניב הישראלי. דווקא בשל כך בולטת היעדרותם המוחלטת מתחום הדירות להשכרה בישראל, שוק שעתה מנסה משרד השיכון למסד, תוך ניסיונות למצוא דרך לשכנע את המוסדיים להשקיע בתחום.
היעדר הפטורים עלול לבטל השקעות
גולדשטיין מציין כי ההשקעה של המוסדיים בשוק הנדל"ן נחלקת לכמה אפיקי השקעה: רכישה והחזקה של אג"ח שהונפקו על ידי חברות נדל"ן, השקעה ברמת האקוויטי - בהונן של חברות נדל"ן, מתן הלוואות ספציפיות לחברות לצורך רכישת נדל"ן, ואפיק נוסף הוא השקעה ישירה בנדל"ן הצומח במהירות. "בשנים האחרונות", אומר גולדשטיין, "מובחנת מגמה של השקעות ישירות בנדל"ן על ידי משקיעים מוסדיים, מתוך כספי החיסכון ארוך הטווח או מכספי נוסטרו - כספי תיק ההשקעות של החברות עצמן - על חשבון הקטנת ההשקעה הלא ישירה בתחום הזה, באמצעות קרנות וחברות בענף".
לדבריו, "היקף ההשקעות הכספי של הגופים המוסדיים בנדל"ן מסתכם ב־12 מיליארד שקל ב־2011, מתוכם 9.3 מיליארד שקל בתיקי השקעות חברות הביטוח ו־2.6 מיליארד שקל בתיקי קרנות הפנסיה. זאת, לעומת סכום כולל של כ־3.3 מיליארד שקל בתום שנת 2003 בענף כולו. בשל הוראות וחוקים שמעודדים זאת, עיקר ההשקעה של שוק הביטוח הישראלי בתחום הנדל"ן הוא בנכסים מניבים - 8.24 מיליארד שקל בשנה שעברה לעומת 353 מיליון שקל בלבד שהושקעו על ידיהן בשנה זו בנדל"ן לא מניב (רובו קרקעות)".
לצד זאת מציין גולדשטיין כי חלק מההשקעות בנדל"ן נכלל בסעיפים אחרים בדו"חות החברות שפורסמו בשבועות האחרונים, כך שנתונים אלו הם חלקיים אולם מדגישים את מגמת העלייה בחשיפה להשקעות ישירות בנדל"ן.
ניו ג'רזי סיטי, ארה"ב צילום: שאטרסטוק עם זאת גולדשטיין מציין כי "היעדר הטבות מס בכל הקשור להשקעות ישירות בנדל"ן עתיד להגביל בעתיד את היקף העלייה בשיעור ההחזקה של מוסדיים בנדל"ן. כמו כן, אם בוחנים את שיעור ההשקעה מתוך סך היקף תיק ההשקעות, מגלים שעדיין מדובר בשיעור זניח - 3.5% מתוך התיקים של חברות הביטוח ו־0.6% בלבד מתוך התיקים של קרנות הפנסיה. הממוצעים בקרב מדינות ה־OECD גבוהים בהרבה, כך שמהבחינה הזאת יש עוד לאן לצמוח". בממוצע, היקף ההשקעה בנדל"ן של מוסדיים מהמדינות הגדולות ב־OECD, נכון לתום שנת 2010, עומד על כ־3.1% מתוך תיקי הביטוח וכ־2.9% מהשקעות חברות הפנסיה.
"ההשקעה בחו"ל של ענף הפנסיה - 10%"
גולדשטיין מציין שיש עוד כמה אפיקי השקעה בנדל"ן שצוברים תאוצה אצל הגופים המוסדיים: "במקביל להשקעה ישירה בנכסים, הגופים המוסדיים גם מרחיבים את הפעילות שלהם בתחומים מקבילים - מתן הלוואות ממוקדות לנכסים שמוחזקים על ידי חברות נדל"ן ציבוריות ישראליות או רכישת הלוואת קיימות לנכסי נדל"ן מגופים בנקאיים".
גולדשטיין מוסיף כי אף שההשקעות של המוסדיים בנדל"ן בחו"ל תופסות נפח תקשורתי גדול יחסית, "הן עדיין מצומצמות יחסית ומהוות כ־10% מהיקף ההשקעות של כספי הפנסיה בנדל"ן ו־6% מהיקף ההשקעות של חברות הביטוח בנדל"ן, אולם מצויות במגמת גידול". לפי הדו"ח, היקף ההשקעה של חברות הביטוח ישירות בנדל"ן מניב בחו"ל עמדה ב־2011 על 576.6 מיליון שקל ובמקביל הן לא ביצעו כלל השקעות בנדל"ן לא מניב - כלומר בקרקע ונכסים שלא מיועדים להשכרה. "אף שפעילות ההשקעה של הגופים המוסדיים בנדל"ן נמצאת במגמת עלייה בהיקף הכספי, עדין היקף ההשקעה בתחום זה מתוך סך כל התיק של החברות הישראליות אינו בולט ביחס לחלקו של התחום בתיקי ההשקעה של חברות מהמדינות החזקות ב־OECD. הדבר נכון במיוחד בתחום הפנסיה", אומר גולדשטיין.
גולדשטיין מוסיף כי "הגופים המוסדיים גילו ללא ספק במהלך השנים האחרונות את האטרקטיביות של השקעה ישירה בנדל"ן בישראל ובחו"ל". לדבריו, "בבנייה נכונה של העסקה, מדובר במסלול השקעה סולידי שמספק שיעור תשואה טוב יחסית לאלטרנטיבות שעומדות בפני המוסדיים. ההשקעה הישירה בנדל"ן תורמת לפיזור ההשקעות של המוסדיים תוך הקטנת רמת הסיכון הכוללת בתיק. זאת על ידי הוספת אפיק השקעה נוסף על פני השקעה באג"ח או מניות של חברות נדל"ן".
לדבריו, השקעה מסוג זה אף מקרבת את תזרים ההשקעה אל נכס הבסיס שהוא נכס הנדל"ן עצמו. "יתרון נוסף הוא פיזור הסיכון הגיאוגראפי והגיאו־פוליטי. אם בעבר הגופים המוסדיים השקיעו ישירות בחברות הנדל"ן הישראליות, תוך שהם חשופים לסיכונים הגיאו־פוליטיים שמלווים את מדינת ישראל, הרי שהשקעה ישירה בנדל"ן בחו"ל מקטינה את החשיפה לסיכון הזה".
לדבריו, "הסיכונים המרכזיים בהשקעה מסוג זו, להערכת מידרוג, הם אי־הכרה מעמיקה של השווקים וחוסר יכולת לאמוד במהירות שינויים בשווקים העלולים להשפיע על שוכרי הנכס ואף על שוויו", אומר גולדשטיין.
