השופט אמר "לא" ליזם הנדל"ן משה כחלון

פרויקט המגורים של שר התקשורת והרווחה משה כחלון בחיפה ספג באחרונה עוד מכה: בית המשפט המחוזי בנצרת דחה את העתירה שהגישו כחלון ושותפיו לפרויקט, שביקשו להגדיל את זכויות הבנייה. החלטת המחוזי מיישרת קו עם החלטה קודמת של ועדת הערר של משרד הפנים במחוז חיפה. שתי הערכאות החליטו שהפרויקט של כחלון ושותפיו - ראובן אבן צור, ג'ורג' מטר וג'יסאן מטר - לא עומד בתנאים המאפשרים את הגדלת זכויות הבנייה לפי סעיף 11 בתמ"א 38.

הריסה מהירה

העניין החל בינואר 2010, בעת שכחלון ושותפיו רכשו מגרש בשטח של 818 מ"ר ברחוב הירקון 45. המגרש ממוקם בשכונה יוקרתית בכרמל, ובו מבנה בן שתי קומות משנות הארבעים של המאה הקודמת. הרוכשים ביקשו היתר בנייה שיאפשר להם להרוס את המבנה הכולל ארבע דירות, ובמסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 (המאפשר הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש) ביקשו להקים בניין חדש בן שבע יחידות דיור ובשטח בנוי כולל של 898 מ"ר. הוועדה המקומית בחיפה אישרה את הבנייה אך הגבילה את שטח הבנייה ל־818 מ"ר.

אלא ששכניו העתידיים של כחלון - ובהם פרופ' שיזף רפאלי, עו"ד נעמי לביא (בת זוגו של סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה בדימוס שמואל ברלינר) ומשפחת עירון וכן שבע משפחות נוספות - התנגדו לתוכנית וטענו באמצעות עו"ד משה פרזנצבסקי, שותף במשרד רחל בן ארי אדם פיש ושות', כי התוכנית לא פורסמה כראוי, ושהיא אינה תואמת את אופי השכונה. השכנים אף טענו כי שטחי הבנייה המיועדים אינם תואמים את הוראות תמ"א 38. אולם בנובמבר 2010 דחתה הוועדה המקומית את התנגדויות השכנים ואף התירה להרוס את הבניין.

אחת המחלוקות העיקריות בין המתנגדים לבעלי הקרקע נגעה לשטחו וגובהו של הבניין הישן. כדי שבעלי הקרקע יוכלו לנצל את מלוא זכויות הבנייה מתוקף התמ"א, הבניין צריך להיות בן יותר משתי קומות או בשטח בנוי העולה על 400 מ"ר. עמידה באחד הפרמטרים מאפשרת בנייה בהיקף של 100% (כלומר בשטח בנוי זהה לשטח המגרש) לעומת רק 60%, כפי שמאפשרת התב"ע המקומית.

שאלה של גובה

כחלון. יגור בבניין?צילום: מיקי אלון

אלא שהשכנים טענו כי שטח הבניין קטן מזה שהצהירו עליו בעלי הקרקע, ולכן הם אינם זכאים לתוספת הזכויות. לטענתם, כחלון וחבריו מיהרו להרוס את הבניין כדי שאי אפשר יהיה לקבוע את שטחו האמיתי - אף שהשכנים הפצירו בהם שלא לעשות זאת.

במרץ 2011 קיבלה ועדת ועדת הערר של מחוז חיפה את טענות השכנים כי השטח הבנוי היה קטן מ־400 מ"ר ועמד על 365 מ"ר לכל היותר. בהתאם לכך צמצמה הוועדה את זכויות הבנייה ב־185 מ"ר. בתגובה ערערו כחלון ושותפיו לבית המשפט המחוזי בנצרת כשהם מסתייעים בעוה"ד תומי נדשי, איילה סגל־גבסי ותומר אשש. הערעור טען כי ועדת הערר נתנה פרשנות משל עצמה לשטח הבניין ולגובהו. אך השופט דוד חשין כתב בהחלטתו כי "במועד הסמוך להגשת הערר על החלטת הוועדה המקומית, נהרס הבניין על ידי העותרים, חרף בקשתם של המשיבים שלא יהרסוהו, כך שלא ניתן היה לבצע מדידה בפועל. לפי מדידות שנעשו בעבר, בשום מקרה לא עבר השטח הבנוי את ה־400 מ"ר".

בנוגע לגובה הבניין הסכים השופט כי יש לתת את התמריצים ליזמים גם אם המבנה אינו עומד בקריטריון הגובה. עם זאת, השופט ציין כי "כלל של דבר, הבניין הישן לא עמד בקריטריונים שנקבעו בסעיף 11 לתמ"א, לא מבחינת גובהו ולא מבחינת שטחו הכולל".

לדברי עו"ד סגל־גבסי, שייצגה כאמור את כחלון ושותפיו, "השופט קיבל את הפרשנות שלנו בנושא הגובה אך בפסק הדין התייחס רק לנושא מספר הקומות ולא לגובה במטרים ואף נתן פסיקה מנוגדת לכך. לכן בכוונתנו לטעון לטעות סופר ולתיקון פסק הדין". עוד אמרה סגל־גבסי, כי הוועדה המקומית

תומכת גם כעת בעמדתם וכי היתר הבנייה משנת 1945 מוכיח כי גובה הבניין היה יותר משתי קומות.

דוברו של השר כחלון אמר בתגובה כי הוא אינו מתערב בחייו הפרטיים של השר, אך למיטב ידיעתו בכוונת כחלון להתגורר בבניין לאחר בנייתו.