"רדו מפינוי־בינוי ותתחילו לשפץ"
משלחת של גופים הפועלים בתחום דיור בר־השגה בבוסטון ביקרה בארץ והופתעה לרעה מ"הפטנטים" המקומיים. לדבריהם, פרויקטים של פינוי־בינוי גורמים רק להריסת המרקם החברתי בשכונות. "השוכרים שגרו שם יכולים ללכת לעזאזל? עדיף לשפץ, זה גם הרבה יותר כלכלי"
בסוף שנות השישים החליטה עיריית בוסטון לסלול כביש מרכזי בשם i-95 שאמור היה לעבור בלב שכונת העוני ג'מייקה פליין שבמערב העיר. המשמעות היתה הריסת בתים מסיבית בשכונה ופגיעה דרמטית בערך הנכסים. התושבים יצאו למאבק שהפך לאחד המפורסמים בארה"ב, לאחר שהצליחו למנוע את הקמת הכביש. ההצלחה גרמה לתושבים להבין שיש בידם כוח רב ומכאן הפכה השכונה לסיפור הצלחה.
בשבוע שעבר התארחו בישראל נציגים של הגופים הפועלים בתחום דיור בר־השגה בבוסטון, שהגו ותכננו את פרויקט שיפוצה של שכונת ג'מייקה פליין ועושים זאת גם במקומות נוספים. "כלכליסט" שוחח עם שניים מחברי המשלחת, קריסטל קורניגיי, נשיאת ויו"ר אורבן אדג', ארגון לפיתוח קהילתי בבוסטון, ויזם הנדל"ן לארי קורטיס, מבעלי ענקית הבנייה ווין דיבלופמנט שפועלת בשוק הבנייה למגורים מסוגים שונים, ומתמחה בבנייה של דיור בר־השגה בערים גדולות רבות בצפון־מזרח ארצות הברית. בעשור האחרון החברה של קורטיס הרחיבה את פעילות הדיור בר־השגה שלה באמצעות שיתופי פעולה עם ארגונים חברתיים.
לדברי קורניגיי, "הפעילים החברתיים עצרו את בניית הכביש וקידמו במקום זאת בנייה של רכבת תחתית. הפיתוח של השכונה ארך זמן רב. רק 20 שנים אחרי כן האזור הזה הפך למבוקש". לדברי קורטיס, "הבסיס לכל פעילות בדיור בר־השגה צריך להיות ההבנה שזה לוקח המון זמן. טיפול אזורי בתחום הזה נמשך 20–40 שנה. זה באמת מתקשר למחאה שהתחילה אצלכם בקיץ, שוחחתי עם אנשים והבנתי שהדרישה כאן היא שמחר יהיה פתרון. צריך להבין שזה תהליך".
קורניגיי מסבירה כי "אורבן אדג' שהוקם ב־1974 על ידי אקטיביסטים הוא דוגמה להרבה ארגונים שנולדו במטרה לייצב את הקהילה בשכונה ולהשאיר את בני המקום בה. הם התמקדו במלחמה בסירוב בנקים לתת משכנתאות באיזור (רד ליינינג) ובספקולנטים מתחום הנדל"ן". לדבריה, "התוכנית שלהם היתה לטפל בבלוק אחד בכל זמן נתון ולהתקדם עם הפיתוח של השכונה בלי שמשפחות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית ייאלצו לעזוב אותה". מאז שהוקם הארגון הם הביאו להקמת והשמשת 1,340 יחידות דיור בנות־השגה, יצרו מעל ל־170 מקומות עבודה וגם העבירו סדנאות לרכישת דירה ליותר מ־1,600 משפחות, 500 מתוכן הצליחו ליישם את מה שלמדו והפכו לבעלות בתים בעצמן. בנוסף הארגון מנהל 6,000 מ"ר לשטחים קהילתיים ומסחר.
קורניגיי וקורטיס. "הישראלים רוצים שמחר יהיה פתרון, אבל זה לוקח המון זמן" צילום: עמית שעל
"ישראל עושה פחות"
מדבריהם עולה במפתיע כי תחום הבנייה של דיור בר־השגה בארצות הברית הוא תחרותי מאוד. "אנחנו פועלים כמו פרופסור שמבקש מלגה למחקר. לא כל פרויקט שנגיע איתו יצליח לקבל תקציב. צריך שיהיה לך רעיון טוב, שהם ירצו לתת לך את הכסף", אומר קורטיס.
למה בכלל ממשלות רוצות להקצות לכך כספים?
קורניגיי: "כי גם ממשלה כמו ממשלת ארה"ב שהמדיניות שלה היא קפיטליסטית לחלוטין, ורוצה לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם, מבינה שזו חובתה".
קורטיס: "זה מצחיק כי ישראל שקמה לפני 60 שנה כמדינה סוציאליסטית עושה פחות בנושא הזה מממשלת ארה"ב".
האם כל הבתים שאתם מפתחים נבנים רק עבור אנשי השכונה?
קורניגיי: "לא, הם עבור האנשים בבוסטון".
קורטיס: "הרעיון הוא שהאנשים שגדלו בשכונה לא יסבלו מהזנחה של הרשויות ולא פחות חשוב, מסטיגמה שלילית של התושבים בעיר. כיזם, ההתארגנות הזו טובה לי כדי שהכלכלה בשכונה תנוע קדימה. יכולנו לפעול כך שהפיתוח ידחוק אנשים החוצה מהשכונה שיוחלפו בעשירים יותר, אך אנו חושבים שזה לא נכון. התפיסה שלנו היא שטוב שהתושבים המקומיים עצמם ישפרו את מצבם".
מי אחראי להנעת התהליך, הרשויות או היזמים?
קורטיס: "מתחילים מזה שבארה"ב רוב הקרקע היא פרטית. אם היא הפכה ממשלתית זה בגלל שמישהו לא שילם מסים והיא עוקלה. רואים את זה הרבה אחרי משברים כלכליים כמו הנוכחי".
קורניגיי: "אנחנו מגיעים אל השכנים ואומרים להם - בואו נעבוד על חזון לקרקע הזו. או שהם אומרים לא או שהם אומרים נהדר ואז מתחילים לשבת איתם. אם הקרקע היא ציבורית יש סיכוי גדול יותר שהמדינה תיתן לנו אותה. אם מדובר בקרקע פרטית אנחנו קונים אותה מקופת הארגון שניזונה מתרומות ובעיקר מרווח על פרויקטים קודמים שמגלגל אותנו קדימה".
קורטיס: "לפעמים יותר קשה לשכנע את הממשלה מאשר בעלים פרטיים למכור את השטח, כי יש לה תוכנית ארוכת טווח לקרקע ואז קשה להגיע איתה להבנה. לבעלי שטח פרטי אני מציע מחיר והוא אומר כן או לא. כשזה מול עירייה זה סיפור מסובך יותר".
אתה לא מעדיף למכור לעשירים יותר?
קורטיס: "המטרה שלנו היא לספק יחידות דיור עבור אנשים עם משכורת ממוצעת. מישהו שמרוויח 35 אלף דולר לשנה, מזכירה, מורה בבית ספר. אנחנו לא מדברים על העניים ביותר, אלא על אנשי מעמד ביניים. אנשים שעובדים ומרוויחים אבל לא מרוויחים מספיק בשביל למצוא פתרון דיור. יש יזמים שמעדיפים למכור לאוכלוסייה חזקה יותר. אנחנו למדנו איך להרוויח ממכירת דירות גם ללא עשירים וזה עובד נכון עבורנו".
ובכל זאת, אתה יזם, אתה צריך להרוויח מהעבודה שלך. איך זה עובד?
קורטיס: "כאן נכנס שיתוף הפעולה מול הממשלה והרשות המוניציפלית. לממשלה בארה"ב מדיניות ברורה בעניין כבר
הרבה שנים. כיום היא מוציאה בין 7 ל־8 מיליארד דולר בכל שנה לקידום והקמת דיור בר־השגה. היא החלה לקדם תוכניות לדיור בר־השגה לפני 30–40 שנה וזה לא מפני שהיתה מחאה או בגלל כל מיני פרופסורים שכותבים מחקרים, זה מתוך הבנה שדיור הוא צורך בסיסי והיא חייבת להשתתף בפיתוח שלו. לממשלה הישראלית וגם לממשלה האמריקאית יש הרבה נושאים שצריך להוציא עליהם כסף. חלק מהחוגים הפוליטיים אומרים, 'תנו לשוק הפרטי לעשות את שלו'. אחרים הבינו שאם רוצים לבנות דיור למישהו שמרוויח 35 אלף דולר בשנה צריך להיעזר בכסף שמגיע מהממשלה ומהרשות המוניציפלית. אם אנחנו מסתכלים על מחיר הקרקע והבנייה, הרעיון הוא לקחת שליש מהעלויות ולהוריד אותו מהשולחן. זה למעשה סבסוד. אם אנחנו מורידים שליש אז זה עדיין לא מספיק ולכן הרשויות נאלצות להפחית שליש נוסף בעקיפין, על ידי מחיר קרקע מופחת או על ידי הפחתת מסים ליזם. אין מנוס מזה וכשכולם מבינים את זה, העסק עובד".
כדי להיכנס לפרויקט כזה, אתה הרי מחשב מראש את הרווח, איפה הגבול שלך?
קורטיס: "אני צריך להרוויח לפחות 15%".
האם הרווח שלך הוא תוצאה ישירה של הסבסוד הממשלתי?
קורטיס: "כן תמיד, ואם לא יבינו פה שכשרווח יזמי נחתך אין בנייה, אז לא יקרה פה כלום בתחום הדיור בר־השגה".
למה אתם חושבים שהמודלים של דיור בר־השגה מוצלחים יותר מדיור ציבורי?
קורניגיי: "חשוב להבין שהמדינה אצלנו למדה במהלך השנים שהיא לא צריכה להיות זו שבונה בנייה ציבורית. בשנות השישים והשבעים עשו את זה בערים גדולות והפרויקטים שנבנו הפכו לבנייה המכונה 'פרוג'קטס', כשהבעיה היתה חוסר ההתאמה לצורכי התושבים וההתעלמות מהצורך של ניהול ארוך שנים של המבנים. בדיור ציבורי המדינה מרכזת את הבנייה במקום שבו יש הרבה אנשים עם הכנסה מאוד נמוכה ולפעמים בלי הכנסה בכלל, ובלי תמהיל נכון של דיירים הבניינים מידרדרים. זאת מעבר לעובדה שממשלות לא יכולות לבנות מהר, בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה".
קורטיס: "כמו בישראל גם אצלנו שלחו אנשים למקום 'רחוק מהעין', רחוק ממקורות הכנסה — ההפך מחיזוק חברתי. הבעיה לא נעלמת ככה. אצלנו הבינו כבר שחלק גדול מהפרויקטים האלה כל כך רעים שהחליטו להרוס את הבניינים ולבנות מחדש".
קורניגיי: "לארי ואני מאמינים בהתחדשות עירונית — לא בהריסה ובנייה חדשה אלא בשיפור מבנים קיימים ותוספת להם. במקום להרוס בניין ולבנות בניין בן 20 קומות, אנחנו אומרים 'יש פה בניין והוא קיים ויש אנשים שגרים בו ואנחנו רוצים לשמר אותו', ועם זה אנחנו עובדים".
פרויקט דיור בר-השגה של אורבן אדג' בבוסטון
"13% מכל פרויקט — לדיור בר־השגה"
"תסתכל על המגדלים האלה", אומר קורטיס ומצביע על מגדלי יוקרה תל אביביים המשתקפים מחלון מתחם עיריית תל אביב, שבו אנו יושבים עם השניים, "בסוף יש בעיה בחשבון פשוט. יש הרבה אנשים שמרוויחים משכורת ממוצעת והם לא יכולים לקנות או להשכיר בתים, אז צריך למצוא פתרון עבורם. העיר עצמה לא יכולה לפתור את הבעיה, היא צריכה גם את עזרת הממשלה. אם אתה בונה בבוסטון או בניו יורק מגדל יוקרה כזה, אתה מחויב לבנות אחוז מסוים לדיור בר־השגה. בבוסטון זה עומד על 13% לפחות. לעתים ייתנו לך לבנות גבוה יותר כדי שתקבל זכויות בנייה לגובה. זה לא מיועד לעורכי דין או לברוקרים. זה דיור שמיועד לאחיות, לכבאים וכדומה'".
סיירתם בימים האחרונים בפרויקטים בישראל. ראיתם התחדשות עירונית שנעשית פה?
קורטיס: "ביקרנו למשל בשכונת שפירא ובנווה שרת בתל אביב, שם יש תוכנית לפינוי־בינוי. כל בניין שראינו אפשר היה לשפר. בתל אביב גילינו שהפוקוס בדיור בר־השגה מתמקד בבנייה חדשה. אנחנו חושבים שלקנות ולשפץ זה פתרון הרבה יותר כלכלי. יש פה עוד בעיה. ההבדל בין ישראל לארה"ב הוא שברוב הבניינים בארה"ב יש בעל בית אחד. כאן אתה צריך לשכנע קבוצה גדולה של בעלי נכסים לעבוד יחד. זה מורכב, אני מבין את זה".
דירה טיפוסית בפרויקט של אורבן אדג'
מי משלם על הניהול של הבניין לאורך זמן?
קורטיס: "ברוב הבתים לדיור בר־השגה מדובר בשכירות ובגוף מנהל בשכר. הרעיון הוא לשמר את הבתים. בבוסטון עולה הקמת בתי דירות (condominium) 1,000 דולר למ"ר, אם מדובר בבניין בדאון טאון במקום טוב. שיפוץ נכון עולה חצי".
איך הייתם פועלים אם הייתם פעילים בשוק הנדל"ן בישראל?
קורניגיי: "הסתכלתי על התוכנית לפינוי־בינוי בשכונת שפירא למשל. זו שכונה עם שני בתי ספר, פארק וגישה טובה לכביש ראשי. יש שם פוטנציאל גדול. הייתי משפצת ומשכירה שם הרבה מאוד דירות במחירים בני־השגה. השוק היה נוצר שם לאחר כמה זמן והמצב של בעלי בתים שם היה משתנה בלי להרוס ולבנות מחדש".
קורטיס: "לא חסרות דוגמאות כאלה. הסאות' אנד של בוסטון, קולומביה הייטס בוושינגטון ווילאמסבורג במנהטן, הן שכונות שעברו הליך כזה. לפני כמה שנים אף אחד לא רצה לגור שם. היום כולם מהללים אותן. הפתרון של פינוי־בינוי הוא לא הפתרון הטוב ביותר. בנווה שרת בתל אביב אספו את כל הבעלים הפרטיים של הדירות ואמרו להם, נהרוס את הבניין ונבנה ותקבלו דירה חדשה. השוכרים שגרו שם בשכירות במחירים סבירים יכולים ללכת לעזאזל, מתעלמים מהם לחלוטין. יש לקחת נכסים ישנים לא מבוקשים ולפתח אותם. יש צורך בשילוב תוכניות לשכבות אוכלוסייה שונות ולא רק להרוס את הישן".
