מחקר: שימור בתים לא מבטיח רווח ליזמים
דירות במבנים לשימור בת"א אמנם יקרות ב־11% מדירות רגילות, אולם הפרמיה לא תמיד מכסה את עלות השימור - כך לפי מחקר של הטכניון
08:38
27.03.12
באזורים שבהם ריכוז גבוה של מבנים שהוכרזו לשימור חלה עלייה של כ־6% במחירי הדירות, ומגמה זו עשויה להתעצם ככל שישומרו יותר מבנים בהתאם לדרישות השימור של עיריית תל אביב. אלו הן כמה מהמסקנות של עבודת דוקטורט שנושאה "כלכלת שימור מבנים בעיר הלבנה תל אביב", שחיבר אייל סלינג'ר בהנחיית פרופ' דניאל שפר, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון.
המחקר גם גילה שמגבלת השימור (אשר אוסרת על הריסת המבנה ובנייתו מחדש) פוגעת בערכם התיאורטי של המבנים בשיעור של 12.5% לעומת מבנים רגילים. סלינג'ר אמנם מצא כי דירות שנמכרו במבנים לשימור יקרות ב־11% מדירות במבנים רגילים, אולם פרמיה זו לא תמיד מספיקה כדי לכסות על עלות השימור הגבוהה - מה גם שהמחקר קובע כי בעלי המבנים, ולא העירייה, הם הנושאים העיקריים בנטל השימור.
המחקר גילה עוד כי המבצעים העיקריים של שימור מבנים הם יזמים ולא דיירי המבנים. עוד נמצא כי ההסתברות לשימור מבנה על ידי בעליו הפרטיים נמוכה בממוצע ב־25% מההסתברות לשיפוץ מבנה שאינו מיועד לשימור. הסיבה לכך נעוצה, ככל הנראה, בעלויות הגבוהות הכרוכות בשימור.
במסגרת המחקר הופצו שאלונים לבעלי דירות, ומהם התברר כי לעומת מבנים רגילים מבנים לשימור נוטים להיות בבעלות משפחה אחת, עובדה אשר מקלה על היזמים בבואם לרכוש מבנים שלמים ולקדם את שימורם. מנגד, במבנים לשימור ישנם גם יותר דיירים מוגנים, עובדה המקשה מאוד על ביצוע השימור ומפחיתה מהכדאיות הכלכלית שלו.
המחקר גם עסק בסוגיה הנתונה במחלוקת בין בעלי מבנים לשימור לבין עיריית תל אביב. היזמים ודיירי הבניינים טוענים לירידת ערך הדירות שבבעלותם בעקבות פגיעה בזכויות הבנייה; מנגד, בעיריית תל אביב טוענים כי עצם הכנסתו של בניין לתוכנית השימור משביחה אותו. לפי סלינג'ר, יש להפריד בין בניינים לשימור בהגבלות מחמירות לבין שימור רגיל. במקרה הראשון, נמצא כי התמריצים הניתנים על ידי העירייה (למשל, ניוד זכויות הבנייה למבנה אחר בעיר), מספיקים כדי לכסות את עלות השימור הגבוהה. אולם במבנים לשימור רגיל, בהיעדר תמריצים מספיקים, ערך המבנים נמוך בכ־13% לעומת מבנים שאינם מיועדים לשימור.
סלינג'ר מסכם את מחקרו במסקנה ש"יש למצוא את האיזון בין הנטל הנופל על הפרט לבין התועלת החברתית שממנה נהנה הכלל". כמו כן, למרות התלונות לעירייה של בעלי הדירות במבנים לשימור, רק 6% מהם השיבו בסקר כי היו רוצים שהמבנים ייהרסו ושהשכונה תהפוך למודרנית.
