אחרי ענפי המגורים והמשרדים: קבוצות הרכישה מגיעות לתמ"א 38
מודל חדש שפיתחו יזמים מאפשר לגייס הון ראשוני מרוכשי דירות בקומות העתידיות שיתווספו לבניין. חברי הקבוצה ייהנו מהוזלה של עד 15% ויקלו על היזמים לממן את התנעת הפרויקט
אחרי קבוצות הרכישה שהציפו בשנים האחרונות את ענפי המגורים והמשרדים, מודל חדש מקרב אותם גם אל תחום ההתחדשות העירונית, לפרויקטים המיועדים לתמ"א 38.
פיתוח המודל על ידי היזמים הפועלים בתחום עלה מהשטח בשל הקושי במימון פרויקטים אלה, במיוחד בשלבים הראשונים שבהם נדרש הון עצמי לקידומם. מרבית החברות הפועלות בתחום נחשבות לקטנות, כך שעבודה במקביל על כמה פרויקטים מייצרת עבורם קושי תזרימי.
המודל פועל כך שלאחר סגירת הפרויקט על ידי היזם מול הדיירים רוכשי הדירות הפוטנציאליות (אלה שיתווספו לזכויות הבנייה כתוצאה מתמ"א 38) משלמים ליזם סכום ראשוני שיאפשר לו להגדיל את ההון העצמי לצורך תשלום ההוצאות הראשונות של הפרויקט, הכוללות תכנון, תשלומי אגרות והיתרים וביצוע עבודות חיזוק לבניין. הוצאות אלה מוערכות בפרויקט סטנדרטי, שעלותו 7–8 מיליון שקל, בכ־3 מיליון שקל.
התשלום עבור הזכות לרכוש את הדירות העתידיות בפרויקט יאפשר לרוכשים להיכנס כשותפים למיזם עם היזם וליהנות מפטור חלקי על מס הרכישה (ישלמו אותו רק על הסכום הראשוני), וזאת היות שטרם התקשרו עם קבלן. לאחר חתימת ההסכם מול היזם והעברת התשלום ייגשו יחד לבחירת קבלן הביצוע וחתימה עמו.
לדברי איל אוכמן, מנכ"ל חברת אגם שביט הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית באזור המרכז, בשיטה זו הרוכש יכול לקבל דירה במחיר הנמוך בכ־15% ממחיר השוק ומחיר הנמוך ב־25% מהמחיר שבו נמכרה דירה דומה בתקופת השיא. כך למשל, דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ברמת גן שמחירה בשוק כ־1.85 מיליון שקל תעלה כ־1.59 מיליון שקל. במקרה זה, הרוכש יעביר סכום ראשוני של 400 אלף שקל שעליו ישלם מס רכישה (במקום תשלום של מס רכישה עבור כל עלות הדירה) ויוכל לקבל הערת אזהרה בטאבו על חלקו בפרויקט.
אוכמן מסביר, כי מבחינת היזם התהליך שונה בתכלית מזה שמאפיין עסקאות מכירה מוקדמת. "במקרה של מכירה מוקדמת אני נדרש לתת לרוכש ערבויות על פי חוק המכר, ואז על כל תשלום שאני מקבל אני צריך להעמיד ערבות דומה, מה שאינו מתחייב ממכירת זכות (היות שהרוכשים הם למעשה שותפים של היזם - ד"ל)". לדבריו, קבוצות הרכישה מאפשרות להשיג מימון ראשוני לפרויקט ולכן נמכרות במחיר עלות, אבל "לא ישתלם למכור יותר מ־2 דירות בפרויקט באופן זה. עיקר הרווח היזמי יושג ממכירת יתר הדירות בפרויקט באופן רגיל".
