בלעדי ל"כלכליסט": הוועדה המליצה, אלי ישי התעלם

משרד הפנים מסרב להאריך לבעלי נכסים לשימור בעיר תל אביב את מועד הגשת התביעות בגין סעיף 197, כך נודע ל"כלכליסט". מדובר בסעיף המאפשר לבעלי נכסים, אשר סבורים כי נפגעו מכניסתה לתוקף של תוכנית השימור, להגיש תביעות עבור ירידת ערך בתיהם. ההחלטה שלא להאריך את תקופת התביעות, שהסתיימה בספטמבר 2011, סותרת שתי המלצות עבר שהתקבלו לפני שתוכנית השימור קיבלה תוקף. המלצות אלה ניתנו על ידי חוקר מטעם משרד הפנים עצמו, ואומצו על ידי הוועדה המחוזית של מחוז תל אביב.

תוכנית השימור של תל אביב קיבלה תוקף בתחילת ספטמבר 2008 וכללה בתוכה כ־1,000 מבנים, מתוכם כ־190 מבנים שעליהם חלות הגבלות מחמירות לשימור. על הכוונות הטובות של התוכנית אין עוררין, וגם אלו שהגישו תביעות פיצויים סבורים כי היא חיובית ותוביל לכך שמבנים רבים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני בעיר ישומרו. אלא שעוד בטרם יצאה התוכנית לדרכה התגלעו מחלוקות רבות הנוגעות לתמריצים שיעודדו את בעלי הנכסים לשמר אותם, בהתחשב בעלויות הגבוהות המוערכות ביותר מפי שניים מאשר עלות שיפוץ רגיל. מחלוקת נוספת שנוצרה היא בגין אובדן זכויות בנייה שהופקעו מחלק מאותם בעלי הבתים לשימור. לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף, החוק היבש קובע כי עם אישור של תוכנית בניין עיר ניתן להגיש תביעות בגין התוכנית לפי סעיף 197 במשך שלוש שנים, אך לשר הפנים יש אפשרות להאריך את התקופה.

בניין לשימור בתל אביב

החוקר המליץ להאריך והוועדה תמכה במהלך

מכיוון שמדובר בתוכנית השימור הראשונה והחשובה ביותר בישראל היא כללה עבודת הכנה רבה טרם פרסומה, ובתוכה הקמת ועדת שימור מטעם העירייה וכן מינויו של יונתן גולני, לשעבר מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים, כחוקר מיוחד מטעם הוועדה המחוזית של מחוז תל אביב במשרד הפנים. גולני כותב בהמלצה שגיבש לפני שהתוכנית קיבלה תוקף: "אנו ממליצים לפנות לשר הפנים ולבקש את אישורו למקרה מיוחד זה להארכת המועד להגשת תביעות על פי סעיף 197, מעבר לשלוש השנים הקבועות בחוק". בהמשך, לאחר דיון בהמלצתו של גולני, נכתב מסמך מטעם הוועדה המחוזית ולפיו, "אם אין מנוס מכך, אף יש לפעול לשינוי בחוק, להארכת המועד להגשת תביעות לפיצויים על פי סעיף 197. חקיקה כזו עשויה להקל על בעלי נכסים לקבל החלטות בדבר הגשת תביעות לקבלת פיצויים".

עוד כתבה הוועדה כי "בהתאם להמלצת החוקר פונה הוועדה אל שר הפנים לתת את אישורו במקרה מיוחד זה, של תוכנית ראשונה מסוגה לשימור מבנים, להארכת המועד להגשת תביעות על פי סעיף 197 מעבר לשלוש השנים הקבועות בחוק. הוועדה ממלאת את ידי יו"ר הוועדה המחוזית לפנות בשמה לשר הפנים בעניין זה".

גם בעיריית תל אביב, אף שלא הובילו את המהלך להארכת משך התקופה, העריכו כי תקופת התביעות תוארך. הערכות אלה עולות ממסמך החתום על ידי עודד גבולי, סגן מהנדס העיר: "סעד זה (תביעות פיצויים לפי סעיף 197 - ד"ל) עומד בפניהם עד שנת 2011, ואמור לקבל ארכה עד 2014 כדי לאפשר לבעלים התארגנות להעברת הזכויות", לשון המסמך.

בניין לשימור בתל אביב צילום: עמית שעל

עד כה הוגשו לעיריית תל אביב כ־340 תביעות בהיקף כולל של כ־2.4 מיליארד שקל. בעירייה מציינים כי גל גדול של תביעות הוגש ברגע האחרון לפני תום שלוש השנים שהוקצבו לכך, ועורכי הדין העוסקים בנושא מאשרים כי אכן קיבלו פניות רבות בנושא. "לפני תום התקופה היו פרסומים שהעלו את נושא הגשת התביעות, ואז ראינו עד כמה לא היתה לכך מודעות. בימים האחרונים היתה התנפלות של אנשים שרצו להגיש תביעות, ונאלצנו לדחות תובעים חדשים מכיוון שכל תביעה מחייבת עבודת הכנה של כחודשיים. כמו כן הערכנו שלאור העובדות שהיו ידועות לנו התקופה להגשת התביעות תוארך", אומר עו"ד עופר טויסטר שהגיש 25 תביעות בגין תוכנית השימור. לדבריו, קשה להעריך מהו פוטנציאל התביעות שלא מומשו.

חלק ממורכבות התוכנית נובע מכך שבבניינים לשימור שבהם מספר רב של דיירים לא משתלם לבעל דירה יחיד להגיש תביעה בנפרד. "בתוכנית כתוב שחייבים לשמר את הבניין, כך שגם אם יזכה בתביעה, אם אין הסכמה של הדיירים להוציא כסף מהכיס על שימור המבנה הוא לא יקבל את הכסף", מסביר אלי יהל, שמאי המתמחה בשימור שטיפל ב־49 תביעות פיצויים. לדבריו, נכון הדבר שחלק מהתביעות כוללות מתחמים שלמים כמו מעונות עובדים ח' - 26 בניינים במתחם שבין הירקון, נורדאו, נחום ובן יהודה - התביעה הגדולה ביותר שהוגשה היא בהיקף של 150 מיליון שקל, אבל מרבית התביעות הן של מבנים בודדים.

בניין לשימור בתל אביב

רוצה שיפוץ? בטל את התביעה

עו"ד ניר אמזל מסביר כי התוכנית גורמת לנזקים ישירים, שנובעים בין היתר מעלות השימור שגבוהה מעלות השיפוץ הרגיל וכן מעלויות אחזקה גבוהות של נכסים לשימור, אך גם מהעובדה שבחלק מהמבנים לא ניתן להוסיף מעלית או מקומות חניה. כמו כן ישנם נזקים עקיפים בגלל משך הזמן הארוך שעבר מתחילת גיבוש התוכנית ועד מימושה העומד על כ־14 שנה. בזמן זה לא אפשרו לבעלי הנכסים שנכללו בתוכנית לבצע פעולות בנייה מחשש שיפגעו בתוכנית המופקדת.

לדבריו, העירייה עושה מאמצים גדולים כדי להבהיר לאנשים שהתביעות הללו לא כדאיות. "זה התחיל בכך שהוועדה המקומית דחתה באופן די גורף את כל התביעות מכיוון שהיא זו שצריכה לפצות. משם התביעות עוברות לוועדת הערר ולבית המשפט". עוד אומר אמזל, כי לאחרונה העירייה מציעה סיוע בשיפוץ המבנים, ומי שתבע ומבקש סיוע מבקש ממנו לבטל את התביעה. "אני מניח שהרבה אנשים לא ירצו לחכות עשר שנים עד שירצו לבנות, לשמר או למכור. יכול להיות שחלקם יוותרו על התביעה הזו. זו מלחמת התשה".

מעיריית תל אביב נמסר: "עמדת העירייה היא שאין להאריך את מועד הגשת התביעות, מכיוון שלתובעים היו שלוש שנים להגיש תביעה, כפי שנקבע בחוק. רוב התביעות התקבלו בימים האחרונים בסמוך לתום שלוש השנים".

ממשרד הפנים נמסר: "תוכנית השימור של תל אביב נכנסה לתוקף לפני יותר משלוש שנים, ומכיוון שהתוכנית קובעת מנגנון מאוזן שמבטיח תוספת זכויות בנייה לבעלי הנכסים המיועדים לשימור, מאפשרת הגשת תביעות בהתאם לחוק במשך שלוש שנים, והיתה ידועה וזכתה להד ציבורי נרחב, לא נמצא שיש להאריך באופן גורף את מועד הגשת התביעות. במקרה זה משך הגשת התביעות הוא בהתאם לקבוע בחוק התכנון והבנייה".