למה אסור לקנות דירה בארה"ב

משקיעים רבים בישראל ובעולם כבר הבינו את גודל ההזדמנות הטמונה בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.

ארה"ב היא ארץ יציבה ומתקדמת. למרות המשבר היא עדיין הכלכלה הגדולה ביותר בעולם, ובסופו צפויה להיות הראשונה שתתאושש. לאחר תקופה קצרה של עליות מחירים חדות (תקופת "הבועה") ירדו מחירי הנדל"ן בארה"ב, ופה טמונה ההזדמנות האמיתית.

יחד עם התאוששות הכלכלה האמריקאית צפויה להגיע גם התאוששות בשוק הנדל"ן, שתביא את מחירי הנדל"ן לרמתם ה"נורמטיבית". ארה"ב היא רחבת ידיים ומרובת מדינות. מפאת גודלה העצום ישנם אזורים שבהם מחירי הנדל"ן לא ירדו באופן משמעותי (למשל בניו יורק), ואלה גם לא צפויים לעלות באופן משמעותי בעתיד הקרוב. אולם ישנם אזורים שבהם ירידת ערך הנדל"ן אינו מוצדק בהתחשב באזור, הכלכלה המקומית ופרמטרים נוספים, ובהם צפויה עליית המחירים הגדולה ביותר.

אחד השיקולים העיקריים בעת חיפוש נכס להשקעה הוא עליית ערך הנכס, אולם החזקת הנכס עד שערכו יתאושש גם הוא שיקול משמעותי. למשל נכס שנקנה ב-100 אלף דולר וצפוי להכפיל את ערכו בשבע שנים יביא לעליית ערך של כ-10% בשנה. אולם אם הנכס מושכר ומניב 10,000 דולר בשנה (או 10% על ההשקעה), הרי שסך ההחזר על ההשקעה יהיה כ-20%.

כעת נשאלת השאלה אילו סוגי נכסים צפויים להכפיל את ערכם ב-10-7 השנים הקרובות? ובהנחה שמחירי הנדל"ן יעלו בעתיד הנראה לעין, אילו סוגי נכסים צפויים לעלות את העלייה הגדולה ביותר בזמן הקצר ביותר?

בית למכירה. השוק צפוי להתאושש צילום: בלומברג

בית פרטי או דירה?

רוב חברות הנדל"ן שמשווקות השקעות בנדל"ן בארה"ב מציעות ללקוחותיהם לרכוש דירה או בית פרטי צמוד-קרקע. כמשקיע לא מומלץ לקנות דירה (condo) בארה"ב משום שישנו יתרון מובהק לבתים פרטיים צמודי-קרקע, ולהלן הסיבות לכך:

• פער בשכירות, בעליית הערך ובתשואה
  

האמריקאי הממוצע מעדיף לרכוש בית פרטי (אם הוא יכול להרשות זאת לעצמו) מכיוון שאינו משותף ולרוב גם גדול יותר מדירה. אחזקתו של בית צמוד-קרקע גם אינה מצריכה הוצאות שוטפות משותפות (כגון תשלומי ועד בית, חימום, מים, חשמל, גינון, בריכה ותיקונים משותפים).

מפאת עדיפותו של בית פרטי על פני דירה בבניין או בקומפלקס, מחירי השכירות שניתן לקבל עבורו הם הגבוהים ביותר בהשוואה לדירות באותו אזור.

כמו כן, ישנו מושג הנקרא "תפוסה" – מספר החודשים בשנה שבהם הנכס מאוכלס על ידי שוכרים. הנכס אינו מאוכלס 100% מהזמן בשל התחלופה של השוכרים, שכרוכה לרוב בתקופת מעבר של כחודש, כלומר התפוסה היא 92%-95%. ישנם אזורים שבהם קשה יותר להשכיר נכסים, ולכן התפוסה בהם נמוכה עוד יותר, למשל מיאמי שבה יש תפוסה של כ-65%-75%.

הממשל האמריקאי מפרסם כל רבעון את "מדד התפוסה" לגבי כל מדינה וכן ערים מרכזיות בארה"ב. לאורך ההיסטוריה הראה מדד התפוסה כי בכל אזור שבו מוצעים להשכרה בתים פרטיים ודירות, תפוסת הדירות נמוכה משמעותית מזו של הבתים הפרטיים. 

אמנם מדד התפוסה אינו משפיע במישרין על מחירי השכירות, אולם הוא משפיע על תשואת הנכס. כך למשל נכס שעלותו 100 אלף דולר ומניב 850 דולר לחודש (נטו לאחר הוצאות) באזור שבו התפוסה היא 75% משקף תשואה של 7.65% בלבד.

בתקופות של שפל יורדים מחירי הדירות לרמות הנמוכות ביותר. משקיעים מתחילים מתפתים לחשוב שמכיוון שסכום הרכישה נמוך, העסקה היא טובה. זוהי טעות נפוצה היות שלאורך ההיסטוריה מחירי הדירות היו תמיד הראשונים "לצלול" ולבסוף גם האחרונים לעלות בערכם.

בניין משותף. לבריכה יש מחיר צילום: שאטרסטוק

• ועד מנהל – הגבלות ואיסורים

  
  

בכל בניין מגורים או קומפלקס ישנם כללים שנקבעו על ידי הוועד, כגון  איסור על הכנסת חיות, הגבלת גילאי הדיירים ושאר הגבלות שיכולות לפגוע בערך הנכס ובאפשרויות ההשכרה באופן משמעותי. ישנם למשל קומפלקסים שאינם מאפשרים להשכיר את הדירה בכלל, או שמתירים השכרה למספר מוגבל של חודשים בכל שנה. בנוסף נדרש כל בעל דירה לשלם את חלקו בהוצאות המשותפות בבניין או הקומפלקס בין אם היא מושכרת או לא – עלויות שעשויות להגיע למאות ואף אלפי דולרים בחודש.

• קושי בקבלת משכנתה

  
  

הבנקים האמריקאיים נרתעים מלהעניק משכנתה, ותנאי המימון מחמירים הרבה יותר מאשר התנאים הניתנים בעת רכישת בית פרטי. הסיבה העיקרית לכך היא סוג הבעלות על הנכס: בעל דירה מחזיק בזכויות החלל הפנימי של יחידת הדיור, אולם הזכויות על הקרקע, הקירות ושאר השטחים מוחזקים בשיתוף עם שאר בעלי הדירות בקומפלקס, ואילו בעל בית פרטי מחזיק בזכויות של המבנה ושל הקרקע.

סיבה נוספת לרתיעת הבנקים היא שוק הקונים, שמצטמצם ככל שיש יותר הגבלות על בעל הדירה, דבר המשפיע לרעה על מחיר הדירה. 

כאשר הבנק נרתע ממימון השקעה רצוי לבחון את העניין היטב, לרוב הסיבה לכך מוצדקת.

• עלויות נסתרות – הוצאות גבוהות

  
  

כפי שציינתי קודם לכן, ההוצאות החודשיות שנדרש לשלם בעל דירה בקומפלקס יכולות להגיע למאות דולרים בחודש ולפגוע פגיעה אנושה בתזרים המזומנים שלו, עד כדי יצירת תזרים שלילי. במצב כזה לא רק שהמשקיע קנה למעשה תזרים שלילי, אלא שקנה נכס המדורג בעדיפות הנמוכה ביותר בשוק הנדל"ן למגורים.

משקיעים מתחילים מרבים להתפעל ממראה הדירה והבניין. בריכה, שומר בשער הכניסה, חדר כושר מפואר וגינה גדולה עם עצי דקל קוסמים לכל אחד, אולם משקיע מנוסה רואה מעבר לאסתטיקה ומבין שיידרש לשלם את החלק היחסי על כל התוספות האלו. לעומת זאת, בעת רכישת בית פרטי מרבית ההוצאות ידועות מראש.

לסיכום, בהשוואת שתי חלופות ההשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב השוכרים כמו הקונים תמיד יעדיפו בית פרטי על פני דירה. ישנם מספר רב מדי של נעלמים בהשקעה בדירה. כל נעלם כזה פירושו פגיעה ברווח הכלכלי, וכל עוד ישנה חלופה לשוכר או לקונה, העדיפות המובהקת תהיה לטובת הבית הפרטי. למשקיעים מומלץ כמובן לדבוק במוצר המועדף בשוק.