תכנון, בלי בנייה: על סוד השקעת הנדל"ן המוצלחת

השקעה מוצלחת בנדל"ן דומה להצלחה בכל השקעה שהיא: כדי להצליח דרוש תכנון קפדני מראש והבנה של הסביבה העסקית. המשקיע החובבן הפועל על-פי טעם אישי או מתוך קנייה אימפולסיבית, עתיד להיכשל. 

כידוע, אין השקעה בטוחה, אולם בין אם ההשקעה בנדל"ן נעשית בארץ או בחו"ל, ניתן למזער את הסיכון ולהגדיל את הסיכויים להצלחה באופן משמעותי. ראשית, יש להסתכל על גורמי המאקרו והמיקרו בסביבה העסקית. כלומר, על נתוני הכלכלה הגלובאליים באזור המבוקש ובכל הרוזולוציות.

ניקח לדוגמה משקיע החושב להשקיע ברחוב X בתל אביב. עליו להסתכל על התמונה הכוללת, ולהבין קודם כל את שוק הנדל"ן הישראלי והגורמים שיכולים להשפיע עליו. לאחר מכן עליו לרדת לרזולוציה של רמת העיר תל אביב וכן לאזורים השונים בה. לכל ארץ, עיר ואזור בעיר יש פוטנציאל שונה ויש לבחון אותו בנפרד וביחס לסביבה בה הוא נמצא. לבסוף, יש להבין מה הם המיקומים האידיאליים באותו אזור, המחירים הנהוגים, השכירויות והגורמים המשפיעים על הפוטנציאל העתידי של הנכס.

מלבד ההבנה של השוק שבו מתבצעת ההשקעה, המשקיע המצליח שואף למזער את הסיכון ולמקסם את הרווח מההשקעה ומבצע תכנון קפדני במספר מישורים ומתכנן אסטרטגיית יציאה בעת הקנייה – ולא כמו רוב המשקיעים החובבנים שמתכננים את יציאתם כאשר הם כבר בתוך העסקה.

אז באילו גורמים צריך להתחשב בעת ביצוע עסקאות:

מיקום, מיקום, מיקום

לבחירת המיקום ערך עצום בהשקעות נדל"ן. כשמדובר בנכסים למגורים חשוב במיוחד לבדוק אם הנכס ממוקם בשכונה טובה ובטוחה, בקרבת מקומות תעסוקה, סמוך למרכזי קניות, בתי ספר טובים ואזור שבאופן כללי יש לו אופק לצמיחה.

 יש לבדוק גם את מיקומו של הנכס בתוך השכונה. האם הוא ממוקם הרחק ממקורות רעש, זיהום או סכנה. יש להתחשב גם בעדיפות הנכס לעומת נכסים אחרים באזור. למשל, דירה הפונה לים, לפארק, או לאזור פתוח אחר, או בית פרטי שנמצא על פינת רחוב, או על מגרש גדול. כל אלה פרמטרים שמשקיעים מנוסים יודעים לדרג כדי לקבוע את מידת כדאיות ההשקעה בנכס.

ישנם אזורים פחות אטרקטיבים להשקעה וישנם כאלה שיותר. ניו-יורק, לונדון, פריס – סביר להניח שתמיד יהיו ערים מבוקשות, ולכן השקעות אלה תהיינה ספקולטיביות ותזרים המזומנים שלהן יהיה נמוך יחסית. אולם מיקום טוב אינו בהכרח שווה להשקעה טובה, השאלה היא לא רק איפה להשקיע, אלא גם האם יש לאזור פוטנציאל מבחינת צמיחה, כלכלה, והשבחה של הנכסים.

לונדון. תמיד תהיה מבוקשת צילום: בלומברג

תזמון נכון של ההשקעה הינו מרכיב מרכזי נוסף בתהליך קבלת ההחלטה על רכישת נכס. הניתוח הטוב ביותר של הנתונים, יחד עם חקירה מעמיקה של האזור, יוסיפו לתמונתו של המשקיע הנבון גם מימד של זמן. משקיעים חובבנים שבדקו באופן שטחי וחשבו שמיקומו של נכס באזור מסוים בארה"ב או באירופה היה טוב בשנת 2006 כנראה מצאו את עצמם בהפסדים בשנת 2008. זה לא שהם לא היו במקום הנכון, הם פשוט לא היו בזמן הנכון.

המשקיעים הנבונים המתינו עד שמחירי הנדל"ן בדיוק באותם אזורים יירדו והיום הם בדעה שהאזורים האלה הם אזורים טובים להשקעה. לסיכום, מיקום הנכס הוא לא כל הסיפור, צריך להבין מתי להיכנס להשקיע באזור.

מינוף

היתרון הגדול בנדל"ן לעומת מכשירי ההשקעה השונים הוא המינוף. מינוף הוא בעצם הלוואה הניתנת למשקיע לטובת קניית הנכס והחזקתו. המינוף עוזר ליהנות מעליות ערך תמורת מעט יותר השקעה ולמשעה לאפשר לו להכפיל את רווחיו.

לדוגמה ניקח שני משקיעים: משקיע א' קונה במזומן ומשקיע ב' קונה באמצעות הלוואה. שני המשקיעים קונים נכס ב-1 מיליון שקל כל אחד. משקיע א' צריך להשקיע את כל הסכום – כלומר, 1 מיליון שקל. משקיע ב' צריך להשקיע כ-400,000 שקל בעסקה ואת שאר הכסף הדרוש לקנייה - קרי, 600,000 שקל, לקבל כהלוואה מהבנק.

אם נניח שהנכס יעלה בערכו ב-20% ויימכר ב-1.2 מיליון שקל, הרי ששני המשקיעים יקבלו לידיהם 200,000 שקלים כל אחד. אולם משקיע א' יקבל 20% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 1 מליון שהשקיע) ומשקיע ב' יקבל 50% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 400 אלף שהשקיע) – כלומר פי 2 וחצי ממשקיע א' שלא מינף את כספו.

המשמעות הגדולה בכל זה היא שאם למשקיע א' ולמשקיע ב' היה סכום זהה של 1 מיליון שקלים בהתחלה כדי להשקיע, הרי שמשקיע ב' שלקח הלוואה היה יכול לקנות פי 2 וחצי יותר נכסים ממשקיע א' (שלא מינף את כספו) ולהרוויח הרבה יותר ממנו.

יסודות כלכליים

באופן פשטני, כשיש לאנשים מקום עבודה יש להם כסף. כשיש להם כסף הם יכולים לקנות או לשכור בתים או דירות. ככל שנוצרים יותר מקומות עבודה יש יותר ביקוש לעובדים ויותר אנשים מגיעים לאזור ומאכלסים אותו. ככל שאזור יותר מאוכלס יש לספק לאנשים שירותים שונים כגון סופר-מרקטים, בתי ספר, חנויות, וכו', דבר היוצר יותר מקומות עבודה. כך נבנית כלכלה מקומית וככל שהיא ממשיכה להתפתח כך עולה הביקוש בה לנדל"ן – למגורים וגם למסחרי – ולכן מחירו עולה.

לעומת זאת, אם מקומות העבודה מתמעטים, ישנה הגירה שלילית ואין צמיחה, אין כל כך ביקוש לבתים, לדירות ולמבנים מסחריים. במצב כזה, ערכו של הנדל"ן יורד.

במצב הראשון, של צמיחה ויצירת מקומות עבודה, הנדל"ן אמור לעלות בערכו. אולם כשיש עיוות במגמת מחירי הנדל"ן לעומת המגמה הצפויה ישנה אינדיקציה להזדמנות נדל"נית ויש לבחון את שאר הגורמים כדי לשלול גורמים אחרים היכולים להשפיע באופן שלילי על מחירי הנדל"ן.

במצב השני, שבו המגמה הכלכלית בירידה וישנו עיוות במגמת מחירי הנדל"ן (כלומר, אין הצדקה כלכלית לעליית ערך הנדל"ן) ישנו חשש לבועת נדל"ן מתפתחת. מצב כזה אינו מהווה סביבה רצויה להשקעה. דוגמה טובה היא אזורים בישראל כמו נתיבות ודימונה, שבהן לא היתה צמיחה כלכלית אולם מחירי הנדל"ן עלו ללא הצדקה.

דימונה. המחירים עלו ללא הצדקה צילום: חיים הורנשטיין

אי-ספקולציה

חוק יסוד ההשקעה שלי הוא "אל תפסיד כסף". אפשר להשתמש בכסף לדברים אחרים אז חבל להפסיד אותו בהשקעות. איך עושים את זה? קודם כל מגדילים את הוודאות. 

המשקיע המצליח אינו ספקולטיבי; אצלו עליית ערך היא בונוס ולא הכרח.  לדוגמה, דירה שמחירה 1.2 מיליון שקל מושכרת ב-3,000 שקל לחודש. שכירות זו משקפת תשואה של 3% בשנה – בטח לא משהו שעליו כדאי לרוץ ולספר לחבר'ה. משקיע המחליט לקנות דירה כזו מקווה שמחירה יעלה בעתיד וזהו הדבר היחיד עליו הוא יכול להסתמך. זהו משקיע ספקולטיבי.

לעומת זאת, בית צמוד-קרקע שמחירו 100,000 דולר המושכר ב-1,000 דולר לחודש, משקף תשואה של 12% בשנה. משקיע שקונה נכס כזה גם מקווה שערכו של הנכס יעלה, אולם עד שזה יקרה הוא יוכל ליהנות מתזרים חודשי נאה. אם ערכו של הנכס יעלה, זהו בונוס. לכן, לא מדובר במשקיע ספקולטיבי אלא משקיע תזרימי.

המשקיע המצליח הוא שניהם: ספקולטיבי ותזרימי.

תזרים חיובי

אם בתזרים עסקינן, אז כדאי שהתזרים יהיה חיובי. כלומר, רצוי לא להשקיע בנכס שמצריך השקעה שוטפת בתחזוקתו. נכס אמור להניב רווח ולא "לאכול כסף". נכס המצריך השקעה שוטפת יהיה לעול על המשקיע ובמקרים מאד נדירים יצדיק את החזקתו. המשקיע המצליח נוטה להתרחק כמה שאפשר מ"השקעות" כאלו ותמיד דואג לכך שהשקעותיו יניבו לו תזרים חיובי.

יש חברות המציעות לרכוש מהן נכסים שמחירן נמוך במקומות שונים בעולם. לדוגמה, חברה המציעה נכס ב-40 אלף דולר במישיגן, ארה"ב, ומספרת על שכירות פוטנציאלית של 500 דולר (משקף תשואה של 15%). נשמע פנטסטי עד שנכנסים לפרטים ולומדים שמדובר בנכס משנות ה-50 שאמנם שופץ אבל רק קוסמטית. אמנם הנכס נמצא באזור יחסית סביר, אבל המחירים באזור במגמת ירידה. מתוך ה-500 דולר ולאחר ההוצאות יש לקחת בחשבון תיקונים שוטפים, כך שאחרי הכל במקרה הטוב נשארים עם תשואה בינונית ולעיתים התחזוקה והתיקונים מכניסים את המשקיע לתזרים שלילי.

גם דירות בניו-יורק, שהן מאד יקרות ומניבות 3% במקרה הטוב, לעיתים קרובות מניבות תזרים שלילי הדורש הוצאה נוספת בכל חודש. ההבדל בין שני הנכסים – האחד בדטרויט והשני בניו-יורק – הוא שערכו של הנכס בניו-יורק עשוי לעלות ואולי להצדיק את התזרים השלילי, אבל בכל מקרה מדובר בהשקעות מאוד ספקולטיביות.

רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל.

אין לראות באמור המלצה בהשקעות מכל סוג שהוא.