מדד נדלניסט: האוהלים פורקו, המחירים ירדו ב־5%
ירידה של 0.3% במדד מחירי דירות היד שנייה שנרשמה בדצמבר חתמה את השנה הדלה ביותר בענף מאז 2004. הציפייה להורדת מחירים חדה לאחר המחאה התבדתה - מלבד ירידה חריגה של 17% ברחובות. בתחום השכירות, ביטול ההקלה במס למשקיעים ב־2013 צפוי לגרום לעליות מחירים השנה
אחד הביטויים המקושרים אוטומטית בישראל לענף הדיור הוא "על הנייר", שמשמעותו רכישת נכס בטרם החלה בנייתו. זו תפיסה אופטימית ישראלית, שלפיה מחירי הדיור תמיד עולים ושכדאי להקדים ולרכוש את הדירה עוד בטרם עלה הדחפור הראשון על הקרקע.
על הנייר, שנת 2011 היתה שנת נדל"ן מהסוערות שידענו, אבל במציאות - התמונה אחרת. מדובר באחת השנים עם הפעילות הדלה ביותר בשוק הדיור בכלל ובשוק דירות היד שנייה בפרט מאז 2004. נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון שפורסמו לאורך השנה תמכו כמעט לכל אורך הדרך בדיווחי מדד נדלניסט, ולפיהם המכירות צנחו בהשוואה ל־2010 ובעשרת החודשים האחרונים המחירים נתקעו כמעט לחלוטין.
בחינת טבלת מחירי הדירות של מדד נדלניסט 2011 מעלה כי אם בתחילת השנה עוד נרשמו עליות קלות מאוד, הרי שכבר מסוף הרבעון הראשון החל קיפאון שנמשך חודשים ארוכים, ואף הפך לירידות קלות לאחר הקיץ הסוער של מחאת האוהלים. למחאה היתה בהחלט השפעה דרמטית על שוק הדירות.
"שנת 2011 היתה בסימן בלימה במחירי דירות יד שנייה עם המחאה החברתית. גם הציפייה לדו"ח טרכטנברג הביאה להקפאת השוק, ובהמשך לירידות מחירים מתונות", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'. "יותר מחצי שנה אנו עדים לסטגנציה ולקיפאון בשוק. כולם יושבים על הגדר ומחכים 'שטרכטנברג יוריד דירות מהשמים'.
לכן מספר העסקאות מצומצם, ורק מי שמוכרח קונה או מוכר. פה ושם ראינו ירידות נקודתיות לאורך השנה, אבל צריך לזכור כי רוב הביקושים שהיו בשוק עדיין קיימים, אבל הם בהמתנה", מוסיף המאירי. להערכתו, מול נחישות מרשימה של רוכשי דירות שנמנעו מסגירת עסקאות בחודשים האחרונים, "אי־הוודאות בביקושים והיעדר אשראי בנקאי לבניית פרויקטים חדשים יובילו לכך שכאשר המלאי הקיים יימכר, לא יהיה היצע זמין של דירות חדשות, והציפייה היא שמחירי הדירות יעלו שנית. אט אט יתחיל הקהל להתפכח ולרדת מהגדר, ולקראת האביב צפויה התעוררות בשוק הדירות הרדום כעת", צופה המאירי, מוותיקי הענף.
אתר בנייה ברחובות צילום: צפריר אביוב בינתיים, דצמבר היה גם הוא חודש קפוא כמעט לחלוטין עם ירידה קלה של 0.3%, אחרי ירידה של 0.6% בחודש הקודם. שיאנית ירידות המחירים של ישראל, רחובות, המשיכה לאבד גובה, אך שאר השוק נותר עומד במקום עם חזרה אטית ומדודה של קונים לשוק, שעליה מתחילים לדווח הפעילים בשטח.
תל אביב
המתנה מסוכנת
מובילת המחאה וזו שנחשבת מאז ומתמיד למכתיבת האופנות והתנועות בשוק הנדל"ן, תל אביב, עוברת מהפכה שקטה, כך על פי הפעילים בה. לאחר שהמחירים בצפון ובמרכז הגיעו לשיאים שלא נראו בה מעולם, בלטו בעיר בשנה שעברה שתי תנועות: האחת היא תנועה דרומה של משקיעים ושוכרים, והשנייה היתה היעלמות הזרים כמעט לגמרי בחודשים האחרונים.
שכונת יד אליהו בת"א צילום: אוראל כהן
כפיר זוהר, מנכ"ל משותף של אנגלו־סכסון בתל אביב, מספר כי "האזורים הבולטים ב־2011 של רוכשי דירות היו מתחמים בדרום כמו האזורים הסמוכים לדרך הטייסים, שכונת יד אליהו ורחוב מרחביה. בצפון הוותיק, באזור כיכר המדינה ושדרות נורדאו ובאזור הבימה, ממשיכים לסגור עסקאות, אך בעיקר כשמדובר בדירות הממוצעות בנות 2.5–3.5 חדרים".
עם זאת, הוא מזהיר, "נראה כי ירידת המחירים הנוכחית עשתה את שלה, ומשמשת קטליזטור מספק לרוכשים לשוב לשוק ולסגור עסקאות. הפרופיל של מוכרי הדירות בעיר מורכב מתושבי חוץ, משקיעים ש'אספו' דירות וצריכים כעת לממש נכסים, וגם משפרי דיור שעוברים לדירות גדולות יותר". ב־2012 הוא צופה התייצבות של המחירים בה. "אירוע דרמטי עשוי להוריד את מחירי הנדל"ן באזור בעד 5%, אך לא יותר מכך".
זכיין רשף נכסים במרכז תל אביב, בועז גלעדי, מספר כי האווירה אכן השתנתה. גם הוא מעריך שיש סכנה בהמתנה לירידות דרמטיות במחירים במרכז העיר. "אנו רואים שגם בדצמבר נמשכה המגמה של מחירים קבועים כאשר מחירי נכסים 'נחותים', כמו דירות בקומות גבוהות ללא מעלית או חזיתות לרחובות ראשיים, ירדו במעט בלבד". להערכתו, בעלי נכס אשר בידיהם נכס טוב יכולים למכור את הדירה במחיר קרוב למחיר המבוקש, אם יגלו גמישות קלה בלבד במשא ומתן".
ירושלים
מתגמשים יותר
אם ב־2010 זה עוד לא היה ברור, הרי ש־2011 הבהירה למינהל מקרקעי ישראל, לעיריית ירושלים וליזמים בבירה כי ימי הזוהר של הקמת מתחמי דירות רפאים למשקיעי חוץ הסתיימה. לאחר כמה שנים של שקט, נראה שחוזרים אליה בהדרגה היזמים שמבינים כי הביקוש בה רק יגדל. עסקאות קרקע ומכרזי קרקע רבים נסגרו בה בששת החודשים האחרונים ובמקביל, במרכז העיר ובכמה שכונות מעטפת לו, כבר בונים בפועל דירות שיהיו הרבה יותר זולות מאלה שתוכננו שם במקור. דירות אלה יתאימו למשדרגי דיור מקומיים שישחררו דירות ותיקות בשנים הקרובות, ויחיו את שוק היד שנייה בה שעבר שנות תנומה ארוכות. במקביל, העיר עוברת טלטלה ושינוי מגמה, כפי שקורה בכל הארץ.
בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון ירושלים, אומר: "ב־2011 היתה ירידה משמעותית של כ־20% בכמות העסקאות שנסגרו. מרבית הירידה חלה בחודשי הרבעון השלישי, כאשר ברבעון האחרון, בעיקר בחודשים נובמבר ודצמבר, אנחנו רואים התעוררות מסוימת של אנשים שיורדים מהגדר". עם זאת, הוא מחזק את הנתונים של מדד נדלניסט כשהוא אומר: "לא חלה ירידת מחירים גדולה במהלך השנה, אולם הרבה פעמים בשלבי סגירת עסקה אנחנו רואים יותר התגמשות במחיר הסופי, לעתים עד כדי ירידה של 10% במחיר".
עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מספרת כי דצמבר היה חודש חלש, ומדווחת גם היא על מחירים יציבים. "משקיעים עדיין קונים דירות קטנות בשכונות הפריפריה כמו ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית וקריית יובל. משקיעים זרים רוכשים דירות קטנות בסכומים של 3–4 מיליון שקל, ופחות את הדירות היקרות יותר שמגיעות לסכומים של 5 מיליון שקל". להערכתה, "בחודשים הקרובים תירשם בעיר תנועה גדולה יותר של מוכרים". בני לובל מוסיף: "שינוי נוסף בעיר הוא השפעת הרכבת הקלה על שכונות הקצה, שכבר מורגשת. ברגע שהרכבת תיתפס כפתרון טוב, נראה תנועה גדולה אל פסגת זאב, נווה יעקב, קריית יובל ובית הכרם".
חיפה
ביקוש בכרמל
חיפה נראתה עד 2011 כמקרה נדל"ני אבוד, אולם היחלצות העירייה והלחץ הרב מאוד של קונים פוטנציאליים בה, אשר הביא לעליות מחירים נאות ב־2010, גרם בשנה האחרונה ליציאתם לדרך של כמה מיזמים גדולים בתחום הייזום וההתחדשות העירונית בעיר.
במקביל, שוק היד שנייה בה נתקע כמו שוק הדירות כולו בישראל מאז הקיץ. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אומר: "הרגשנו ואנו עדיין מרגישים שחלק מהקונים נמצאים בשלבים של המתנה על הגדר. אלה שחייבים לקנות קונים גם כעת, במיוחד באזור הכרמל, שם הביקוש יחסית גדול והיצע הדירות, בעיקר הלא שגרתיות, קטן. חלק מהמוכרים מבינים שהגזימו במחירי הפתיחה, ומפנימים שאם הם רוצים למכור ועדיין לנצל את השוק הגבוה ואת הפטורים השונים ממס, כדאי שימכרו כעת ויתפשרו במחיר. אחרי הפשרה במחיר, אם ישוו למחירים של לפני 3–4 שנים, עדיין מדובר בעלייה".
באר שבע
המחירים התייצבו
אחת הערים הבודדות שבהן נרשמו ירידות מחירים בשנה האחרונה היתה באר שבע. העיר, שסומנה כמעוז המשקיעים הפרטיים בדיור להשכרה, נפגעה מאוד מההגבלות הרבות שפגעו בכדאיות ההשקעה בדירות, בחסות האוצר ובנק ישראל. עם זאת, ניתן להניח כי העיר שנהנית מהיותה עיר אוניברסיטאית עם זרם קבוע של סטודנטים שוכרים מול היקף מעונות מסודרים קטן מאוד, תשוב לככב ברשימת אלופות ההשקעות בדירות להשכרה גם בשנים הקרובות. נתוני החודש שעבר מעידים על חזרה של המשקיעים לרכישות.
אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בעיר, מספר שדצמבר "היה חודש מטורף". הוא מדווח כי "נחתמו המון עסקאות. אני חושב שאנשים כאן מבינים שמחירי הדירות לא יורדים כפי שמדווח בתקשורת, וכנראה גם לא יירדו. אולי במרכז יש ירידות מחירים, אבל לא אצלנו. עם זאת, אני יכול לומר שהמחירים אצלנו התייצבו. מי שביקש עד עכשיו 850 אלף שקל על 4 חדרים, מוכן להתפשר היום על 800 אלף, שזה בעצם מחיר השוק".
הוד השרון
המוכרים מצמצו
גם הוד השרון היתה אחת הערים היחידות שבהן המוכרים בשוק היד שנייה "מצמצו" ראשונים. ירידות המחירים של החודשיים האחרונים אמנם היו קלות בלבד, אך בעיר מדווחים על קיפאון עמוק כפי שלא נראה בה יותר מעשור. ליטל פיאלה, זכיינית רי/מקס הוד והדר בעיר, אומרת כי רוב העסקאות שהתבצעו החודש היו של משפרי דיור.
"הנכסים הכי מבוקשים הם קוטג'ים עד 3.3 מיליון שקל. הנכסים הבעייתיים ביותר הם אותן דירות 4 חדרים שהיו פופולריות ומבוקשות על ידי זוגות צעירים". היא מוסיפה כי הקבלנים שהחלו להוריד מחירים בפרויקטים בעיר מחזקים את הצפי לירידות גם בשוק היד שנייה. "דירות 4 חדרים חדשות נמכרו עד מרץ־אפריל 2011 סביב 1.7 מיליון שקל ויותר, והיום קשה למכור אותן גם תמורת 1.6 מיליון שקל".
