ללא ליקויים: כך תבנו נכון השקעה בנדל"ן

יום אחד זה יקרה: תקבל או תקבלי לידך מאה אלף דולר. בין אם ממכירת דירה, חסכון שהשתחרר, ירושה, פסק דין או עסקה גדולה. מדובר בסכום מכובד לכל הדעות, וכדאי לנהוג בו ברצינות הראויה. אז מה עכשיו? רובנו מתחילים ללמוד על עולם ההשקעות רק כאשר הסכום הזה מגיע לידינו. אולם כשסכום זה לפתע מופיע, מעטים מאתנו יודעים מה באמת כדאי לעשות איתו, ורבים אחרים עושים טעויות הגורמות להפסדים משמעותיים.

כמשקיע נדל"ן מנוסה, אני רואה לאורך השנים כי הנדל"ן הוא כלי ההשקעה האפקטיבי ביותר. הוא מייצר הכי הרבה עושר והזדמנויות, עם הסיכון הנמוך ביותר בהשוואה לאפיקי השקעות אחרים. לצד זה חשוב לציין, כי השקעה בנדל"ן מצריכה לימוד מעמיק ויסודי של השוק, וכן כרוכים בו סיכונים, אותם ניתן להקטין משמעותית ככל שהעסקה מתבצעת באופן מקצועי.

אז באילו אלטרנטיבות נדל"ניות ניתן להשקיע 100 אלף דולר.

100 אלף דולר. צריך לקחת בחשבון הרבה סיכונים צילום: shutterstock

דירות מגורים

ביחס לאפיקי השקעה אחרים כמו פק"מ או מק"מ לדוגמא, זוהי תשואה בכלל לא רעה. המצב בבאר שבע דומה, הדירה אולי יותר קטנה וקצת יותר ישנה, עם אוכלוסיית שוכרים שונה, אבל ההחזר על ההשקעה בסדר גודל דומה. שלא לדבר על כך שהדירות הן ישנות ואחרי תיקונים וכו' יישאר לנו ביד כ-4%-5%. כמובן שדירות בישראל נמכרות ע"פ הפוטנציאל שלהן, ורבים המתווכים שיספרו לכם סיפורים ומעשיות אודות עליית הערך של הנכס. בפועל, אף אחד לא יודע שום דבר על עליית ערך, לכן הסיפורים על פוטנציאל רווח עתידי הם דמיוניים ולא רלבנטיים.

באר שבע. תשואה של 4%-5% צילום: חיים הורנשטיין

נכס מסחרי

ב-100 אלף דולר אפשר לקנות נכס מסחרי – כמו חנות או משרד – ולהשכיר אותו. בנדל"ן מסחרי המצב נראה לכאורה יותר מבטיח, כי ניתן לקבל 2,400 שקל בחודש על משרד קטן שמחיר הקנייה שלו הוא כ-360,000 שקל, ומשקף תשואה של כ-8% ברוטו לפני הוצאות. אלא שההוצאות הן משמעותיות ומורידות את התשואה ל-5%-6% לערך. גם כאן, בהזנחת תיקונים, בלת"מים, עמלות שונות וזמן שהנכס עומד ריק. בפועל זה יוצא כ-3%-4%.

אולם לא מדובר רק על הכנסה חודשית, אלא גם על שימור ערך הנכס. בשביל לשמר ערך או להגדיל אותו צריך לדעת איפה ומתי לקנות. זהו כבר סיפור אחר לגמרי המצריך השקעה של זמן רב, מחשבה וקשרים, ובסופו של דבר – הרבה מעבר למאה אלף הדולרים שנועדו להשקעה.

השקעות בחו"ל

אפשר להסתכל גם מעבר לים, לקנות נכסים באירופה או בארה"ב – שהם כיום היעד מס' 1 להשקעות בחו"ל. בשונה מישראל, הנדל"ן באירופה וארה"ב נמצא בשפל היסטורי. הסתכלות לעבר אירופה מראה תמונה של מדינות סוציאליסטיות, שבדרך כלל מגבילות את בעלי הנכסים ע"י חוקים חברתיים לדיירים השוכרים נכסים אלה. המצב בארה"ב בעניין זה נראה יותר טוב, שם השוק יותר חופשי וממגוון 50 המדינות שלה, כמה מהן מאד אטרקטיביות להשקעה והחוקים בהן נוטים לטובת בעל הנכס ולא לשוכר.

נדל"ן במערב אירופה – 8%-10% תשואה

מי מאתנו לא חלם על דירה באירופה הקלסית, המשקיפה על נהר רחב ידיים. בברלין שבגרמניה ניתן לקנות דירה במחירים המתחילים סביב 100 אלף דולר. דירה כזו מסוגלת בפוטנציה להניב תשואה של כ-8%-10% (באזורים הפחות טובים של העיר) במקרה האידיאלי לפני הוצאות, טיפולים, אובדן חודשי שכירות וכו'. כמו כן, בגרמניה ישנם חוקים סוציאליים נוקשים הנאכפים ע"י הממשלה הגרמנית המונעים העלאות שכירות ומטים את הכף לטובת השוכר הרבה יותר מאשר לטובת בעל הנכס. השקעות כאלה הן בדרך כלל בנכסים ישנים יותר, ולכן יש לקחת בחשבון תחזוקה שוטפת שפוגעת בתזרים ובתשואה. רבים מהישראלים המשקיעים במדינות מחוץ לישראל, אינם בקיאים בחוקים המקומיים, ומגלים רק לאחר ביצוע עסקה חוקים הכובלים את ידיהם ואז כבר מאוחר מדי.

.

בארה"ב, שווקי הנדל"ן מגוונים מאד. ארה"ב היא השוק מספר 1 להשקעות נדל"ן בחו"ל – לא רק לישראלים. מדובר בארץ ענקית עם כלכלה עצומה שבתקופה זאת נמצאת בקשיים. יש כאלה שיראו בכך איתות לברוח ויש שישכילו להבין שמדובר בהזדמנות חסרת-תקדים לבצע רכישות במחירים אטרקטיביים במדינה מס' 1 בעולם המערבי.

כי למרות הידיעות על כלכלה המתקשה להתאושש, ישנם אזורים רבים בארה"ב שבהם יש פער בין הכלכלה המקומית לבין מחירי הנכסים באזור. כמובן שישנם אלפי פרמטרים שיש לקחת בחשבון, אולם כלכלה חזקה שנמצאת במצוקה פירושה כמעט תמיד הזדמנות. ישנן מדינות בעלות שוק השכרות יותר חופשי ויש פחות, אולם באופן כללי ארה"ב היא שוק חופשי לגמרי, ברובה ללא חוקים חברתיים המגבילים את בעלי הנכסים. כיום, ארה"ב מציעה הזדמנויות של פעם בחיים למשקיעי נדל"ן, אולם תמיד יש לזכור שהזדמנויות לא מחכות רק לכם, אין "זהב ברחובות" וצריך להצטייד בידע, ייעוץ טוב ואנשי מקצוע מנוסים.

בפיניקס שבאריזונה, למשל, ניתן לקנות בית פרטי באזור איכותי ומבוקש שנבנה בשנת 2005 ב-100 אלף דולר שניתן להשכירו בכ-1,100 דולר לחודש. שכר דירה זה משקף תשואה של 13% לפני הוצאות ויסתכם ב-10% נטו אחריהן. ישנם כמובן נכסים באזורים פחות טובים במדינה שניתן לקנות ב-50 אלף דולר, שאותו ניתן להשכיר ב-750 דולר, המשקפים תשואה של כ-18%. אולם במקרה זה כנראה שיהיה מדובר בדירה ישנה עם הוצאות גבוהות יותר ופוטנציאל נמוך יותר לעליית ערך עתידי.

היתרון בהשקעה בנכסים במדינה כמו אריזונה הוא שיש ביקוש רב להשכרה, אין הגבלה על העלאת שכר הדירה, וחוקי המדינה נוטים באופן מובהק לטובת בעל הנכס ולא השוכרים. דבר זה הוא חשוב במיוחד מאחר שהוא המשפיע העיקרי על איכות הדייר והתשואה השנתית.

דוגמה נוספת היא העיר לאס וגאס שבנבאדה. בלאס וגאס מחירי הבתים דומים לאלה של פיניקס, אריזונה וניתן לקנות בית צמוד-קרקע ב-85 אלף דולר, להשכיר אותו ב-1,100 דולר לחודש (המשקף תשואה של כ-15.5% לפני הוצאות) ועדיין להישאר עם עודף. ישנם יתרונות רבים במדינות אלה מלבד התשואות הפנומנליות שניתן לקבל מהשכרה: חוקי המדינה מיטיבים מאד עם בעל הנכס, ולכן אם במקרה מתעוררת בעיה עם השוכר, קל מאד לפנותו באופן חוקי במעט זמן. לעומת ישראל שבה הזמן הממוצע לפינוי דייר שאינו משלם הוא כ-18 חודשים, באריזונה ובנבאדה הזמן הממוצע הוא פחות מחודש. שוכרים מודעים לעובדה זו ולכן דואגים לשלם בזמן ולהיות יותר ערניים לנזקים ולתשלומים עבור הנכס.

חשוב לזכור שמעבר לים כדאי מאד להצטייד באנשי מקצוע מנוסים עם תשתית נדל"נית באזור וקשרים הדוקים עם שותפים מקומיים במדינת היעד (רצוי שבצד השני יהיה צוות מקומי ולא קשר ישראלי), שמכירים את שוק הנדל"ן המקומי. אנשים בעלי ניסיון באזורים אלה יכולים לתת לכם תמונת מצב עדכנית על המצב והאזור. רצוי חברה שיודעת לתת פתרון כולל ויכולה לטפל בכל הצרכים מרכישת הנכס דרך השכרת שוכר מתאים, ניהול שוטף ועד למכירתו.