דרושה שותפה ממוסדת: מה יביא את החברות הגדולות להשקיע בשוק השכירות בארץ
בעקבות מחאה הדיור הבטיחה הממשלה לפעול ליצירת שוק שכירות בפיקוח, וכעת היא מנסה לגייס את הגופים המוסדיים להשקיע במיזמי דיור להשכרה ארוכת טווח. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי גופים מוסדיים אכן מביעים עניין בתוכנית כזו, אלא שהתנגדות חברות הנדל"ן צפויה להערים עליה קשיים
באחד המערכונים של "החמישייה הקאמרית" נכנס יוצר קולנוע שאותו מגלם שי אביבי אל משרדי הקרן לעידוד קולנוע ישראלי במטרה לקדם סרט בבימויו. חברי הקרן מבשרים לו שהם מתכוונים לעודד את יצירתו, ומיד שולפים פונפונים של מעודדות ושלטים ופוצחים בשאגות רמות להרמת המורל.
בסוף המערכון מובן שאביבי לא מקבל שקל מחברי הוועדה, אבל לפחות על פי תפיסת עולמם הוא אמור להרגיש "מעודד". אחרי הקיץ האחרון חלקו עם אביבי את אותה תחושת אכזבה מאות אלפי ישראלים ממעמד הביניים, שגם הם זכו להבטחות בעקבות המחאה החברתית שהממשלה "תעודד" שוק שכירות בפיקוחה. כמה חודשים אחרי נראה כי מצוקת השוכרים רק מחריפה, וטרם נמצאה חברת נדל"ן אחת גדולה לרפואה שתסכים להשקיע בהקמת פרויקטים להשכרה. לחברות ישראליות דווקא אין כל בעיה להשקיע בפרויקטים דומים מעבר לים. פרויקטים כאלה מנוהלים בהצלחה על ידי גופים יזמיים ומוסדיים ישראליים במשך שנים באנגליה, ארה"ב, קנדה, גרמניה ושוויץ, ומבדיקת הדו"חות שלהם עולה שהם גם גוזרים רווחים נאים על ההשקעה.
במשרדי האוצר והשיכון דווקא מנסים בחודשים האחרונים לייסד שוק שכירות כזה גם בארץ. התוכנית הכללית שאותה הציג לאחרונה שר השיכון אריאל אטיאס לחברות הנדל"ן והגופים המוסדיים אמורה לעבוד כך: המשרד ישווק ליזמים קרקעות במכרזים מיוחדים בהנחות משמעותיות, תמורת התחייבות מצד היזם לבניית פרויקטים שבהם יושכרו דירות במחירים מוזלים לטווח ארוך. בכירים במשרדי האוצר והשיכון אף ניהלו מגעים מול החברות הגדולות והגופים המוסדיים, בניסיון להבין כיצד יוכלו הגופים שמשקיעים באלפי יחידות דיור להשכרה מעבר לים לעשות זאת גם בישראל. אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה שהמוסדיים וחברות הנדל"ן סבורים שהממשלה לא הולכת מספיק רחוק כדי לאפשר לשוק השכירות להתרומם. חלקם מותחים ביקורת חריפה על הממשלה בטענה שהיא מגלגלת את האחריות על מיסוד שוק שכירות לפתחם של היזמים. לעומת זאת, חלק מהמוסדיים הפתיעו בנכונותם להיכנס לתחום בישראל.
"פחות מ־15% תשואה? לא רווחי"
"אנחנו לא מתכוונים להיכנס לתחום הזה. זה הכל פונקציה של עלויות ושל תשואות, ופרויקט שיש בו פחות מ־15% תשואה כולל שיפוצים ועלויות נוספות הוא לא רווחי", מסביר אבי ישראלי, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת אלקו החזקות. אלקו נכנסה לשוק ההשכרה ב־2008 וכיום יש בבעלותה פורטפוליו נכסים ענק הכולל כ־12 אלף דירות. בשנה הקרובה היא עתידה לצמוח בעוד כ־3,000 דירות הפרוסות בארה"ב ובעיקר בפלורידה, טקסס, ג'ורג'יה וניו יורק. החברה מתמקדת בשכונות סגורות שבהן יש בין 200 ל־1,000 יחידות דיור. לקוחותיה הם בני המעמד הבינוני־נמוך, כלומר כבאים, שוטרים, מורים ואחיות, כששכר הדירה נע בין 700 ל־1,000 דולר בממוצע לחודש.
לכאורה, הפרויקטים שבהם משקיעה אלקו הם בדיוק סוג הפרויקטים שלו מייחל מעמד הביניים הישראלי, אבל מהשיחה עם ישראלי עולה כי מדובר בהבדל של שמים וארץ בין השווקים. "מחיר דירה ממוצעת בקומפלקס בארה"ב נע בין 50 ל־70 אלף דולר", הוא אומר. את המחירים הזולים הוא מייחס לאיכות הבנייה (בדרך כלל מעץ) ולמצב הנדל"ן בארה"ב של אחרי המשבר, שלעתים מאפשר לרכוש נכס במחיר נמוך מהמחיר שבו עלה ליזם שפיתח אותו לרכוש את הקרקע ולבנות עליה את הבניין המקורי.
"לעומת זאת, מחירו של נכס טוב בגוש דן נע סביב 2 מיליון שקל. התשואות שנגזרות מכך לא מותירות רווח לחברה היזמית וגם לא לחברה שתנהל את הנכסים מאוחר יותר", הוא אומר. לדבריו, "בסופו של דבר זה שוק שיכול לעבוד בכל מקום אם המספרים עובדים, אבל נכון לעכשיו גם אם הממשלה תיתן קרקע במחיר אפס זה לא יהיה בתוך תל אביב. אם התשואה בתל אביב מגיעה בממוצע ל־4% היום, זה אומר שהריבית על המשכנתה היא גבוהה יותר מהתשואה, וזה אומר שבכל שנה אנחנו נפסיד יותר ויותר כסף".
"אין פרויקטים גדולים בארץ"
גם אם תיפתר המשוואה ליצירת תשואה נוחה ליזמים ולמוסדיים, נראה כי יש סיבות נוספות שמעמידות את השוק בישראל בעמדת נחיתות. שי ברוורמן, מנכ"ל חברת אלעד קנדה המנהלת כ־2,800 יחידות דיור להשכרה במונטריאול ובטורונטו, מסביר כי רוב הפרויקטים להשכרה של החברה בקנדה הם פרויקטים ענקיים של אלפי יחידות דיור להשכרה, ולשם הם ימשיכו לכוון. "פרויקטים בסדר גודל זה כלל אינם קיימים בישראל, ובשוק ההשכרה יש יתרון כלכלי מהותי לגודל. הריכוז של הדירות במתחם מגורים אחד מאפשר הוזלת עלויות מהותית בתחומים כמו תחזוקה, שמירה וניקיון", הוא אומר.
איש העסקים אליעזר פישמן מעלה בעיה נוספת והיא בעיית המימון. כבעל השליטה במבני תעשייה מחזיק פישמן בכ־1,800 דירות להשכרה בקנדה ויותר מ־800 דירות להשכרה בגרמניה, אבל הוא אינו רואה כאופציה ריאלית כניסה לתחום הזה בארץ. הוא מסביר כי כאשר הממשלה הגרמנית החליטה שהיא רוצה לפתח את שוק השכירות, היא העמידה ליזמים הלוואות ל־30 שנה בריביות לא צמודות של 1%–1.25%. "לא שמעתי שמישהו כאן הציע לי מימון או פריסה ל־30 שנה".
ברוורמן מצטרף לפישמן בנושא המימון הבעייתי בישראל גם בהשוואה לקנדה. "מדינת ישראל לא מספקת מימון ראוי ליזמים. בקנדה הממשלה מעניקה משכנתאות מבוטחות בריבית נמוכה של כ־3.2%. בסיוע המימון הזול, יזמים בקנדה רוכשים מבנים להשכרה שהתשואה שלהם אמנם נמוכה ועומדת על כ־5%, אך מאידך הם נהנים מפער תשואה של כ־2% בין עלות ההלוואה לשיעור התשואה נטו שהם מקבלים, כשהפער הזה גדל עם המשך החזר ההלוואה".
"יגידו שהטייקון לקח לו את הפריג'ידר"
פישמן מוסיף כי גם ההנחה שהממשלה מעניקה על הקרקעות אינה מספקת. "לא צריך להתבלבל בניסוחים - אומרים שהם ייתנו הנחות על הקרקע, אבל מה שמייקר את הקרקע בארץ זה מרכיב הפיתוח שהוא יקר פי חמישה ממחיר הקרקע. אז הם נותנים הנחה על המרכיב של הקרקע בלבד, את מרכיב הפיתוח היזם ישלם לבד. ולמה זה? כי הרשויות המקומיות לא מוכנות לוותר על שקל אחד".
אלו לא הסיבות היחידות שמונה פישמן כנגד הליכה יד ביד עם מפעל הדיור הלאומי. הבעיה העיקרית לדבריו היא בכלל בעיית אמון. "למה הממשלה רוצה שאנחנו נבנה את הפרויקטים האלה? כדי שאחר כך הם יוכלו להגיד ש'אלו טייקונים אז ניקח להם את הדירות'?".
לדבריו, "אני לא רוצה להתעסק עם שוכרים שלא משלמים שכר דירה בזמן בארץ, כי אם אני ארצה לפנות שוכר הוא יגיד שהטייקון לקח לו את הפריג'ידר והממשלה עוד תיתן לו גיבוי. כאן אפילו הנגיד מדבר על הטייקונים. אני לא מעוניין לעשות עסקים עם הממשלה. הממשלה הבטיחה לתת מענקים למפעלים מאושרים לפני ארבע שנים. מישהו ראה את הכסף הזה? קיבלנו כל מיני הבטחות מהממשלה שלא קוימו. גם בעניין הזה מצפים שתעשה בעצם עסק עם גוף שאין לו אמינות", הוא אומר, "אותי לא יפתו לעניין הזה".
הראל שוקלת בחיוב
בניגוד לחברות הנדל"ן הגדולות שלא רואות את ההשקעה בדיור להשכרה כרווחית, בדיקה מול המוסדיים מגלה התעניינות מרובה במפעל המניב החדש העתיד לקום כאן. "אנחנו נשמח להיכנס לתחום הזה בארץ אם יתקיימו בו שיעורי תשואה נכונים. זה שוק מעניין מאוד", אומר גדי בן חיים, ראש תחום השקעות בנדל"ן בחברת הביטוח הראל.
החברה שותפה כיום בשישה מקבצי דיור להשכרה בארה"ב שבהם כ־1,700 דירות, ומהניסיון שלה בתחום מעבר לים, הוא נתפס כפחות מסוכן ונשאר יציב גם בתקופת המשבר. עם זאת, בן חיים מבהיר כי ככל שהם רואים בתחום השקעה אטרקטיבית, הם לא ייכנסו אליו כיזמים. "ייתכן שנוכל לקנות פרויקט להשכרה אחרי שיזם ייגש למכרז ויבנה את הבניינים. אף אחד לא מפריע לחברה כמו שיכון ובינוי למשל, לגשת לפרויקט ובסופו של דבר למכור למוסדיים. ייתכן גם שיתוף פעולה בין גוף מוסדי לגוף יזמי, שבו היזם יבנה ויחזיק אחוזים מהנדל"ן המניב ואנחנו נחזיק אחוזים מסוימים".
בן חיים מסביר שכדי שהתחום יהיה רווחי עבור יזמים ומוסדיים צריכים להתקיים בו כמה תנאים: ראשית הוא מסביר כי הראל לא תיכנס לפרויקטים שבהם מחצית מהדירות ייועדו למכירה ומחציתן להשכרה. "בבניינים כאלה צריך לשמור על איכות המגורים, ואם אני רוצה להחליף מעלית או לשפץ את הלובי ויש לי 100 דיירים עם דירות בבעלותם, אני נכנס לבעיה. זה מכניס אותי גם לבעיה לגבי משפחות שמעוניינות לעבור מדירה לדירה בבניין - נניח שמשפחה שגרה בדירת 2 חדרים התרחבה ורוצה לעבור לדירת 4 חדרים, אם מחצית מהבניין נמצאת בבעלות פרטית זה מקטין את הגמישות. הרבה יותר פשוט לנהל בניין שכולו מיועד לשכירות".
"אנחנו צריכים ודאות כדי להשקיע"
גם בחברת הביטוח מנורה רואים את הפוטנציאל בשוק ההשכרה בארץ: "אם יוקמו מתחמים גדולים לשכירות והתשואות יצדיקו השקעה בנכס, אנחנו נשקול בחיוב כניסה לשוק הזה בארץ", אומר ליאור מור, מנהל השקעות הנדל"ן במנורה. החברה מחזיקה כיום בעשרה מקבצי דיור בארה"ב, בכל אחד מהם 300–800 דירות. עם זאת מור מסייג את עמדתו, ומסביר כי לפני שמנורה תצלול למים העמוקים הם ימתינו לכמה נושאים בתחום שדורשים טיפול. אחד הנושאים הבוערים לדבריו הוא הסדרת החוק לגבי פינוי של שוכר. "כדי שניכנס למשוואה הזו ונשקיע בה אנחנו צריכים ודאות. בארה"ב זה שוק מוסדר והשוכר והמשכיר יודעים בדיוק מה החובות והזכויות שלהם. בארץ להוציא החוצה שוכר שלא משלם זה תהליך מאוד ארוך. יצירת רגולציה בנושא הזה היא תנאי הכרחי בבואנו להיכנס לשוק", הוא אומר.
לדברי מור, נושא נוסף שמחייב שינוי הוא הגמישות שמאפשרים המכרזים - לפחות על פי הטיוטות הרעיוניות של משרד האוצר והשיכון - במכירת הנכסים לאחר עשר שנים, אותו עיקרון שקוסם ליזמים אבל עבור המוסדיים מתברר כבעייתי.
העיקרון שלפיו המכרזים אמורים לעבוד הוא כי החברה שתנהל את מקבץ הדיור תידרש להשכיר את הדירות במחירים מוזלים ממחירי השוק ולעמוד בתנאי הפיקוח הממשלתי, אך בתמורה תקבל הנחות על הקרקע ואת האפשרות למכור את הנכס לאחר עשר שנים ובכך ליהנות מההשבחה העתידית. לדברי מור, דווקא ה"צ'ופר" הזה שניתן ליזמים עלול לחבל בנכונות של חברת הביטוח להשקיע בפרויקטים. "אני חושב שנכס להשכרה תמיד צריך להיות נכס להשכרה, כמו שקורה בדרך כלל בנכסים שמיועדים להשכרה בארה"ב. יצור הכלאיים שמנסים לבנות כאן מייצר חוסר ודאות שמקשה על קבלת החלטות בהשקעה, והוא גם מעלה את התמחור של היזם שימכור את הפרויקט על חשבון השבחה עתידית כביכול", אומר מור.
