בלעדי ל"כלכליסט": הבנקים סגרו את הברז, קשיי נזילות לחברות הנדל"ן בפתח
לפי מעלות, ל־40% מהחברות המדורגות בארץ אין נזילות מספקת, והבעיה תתעורר בעת מיחזורי חוב. החשש: "הבנקים יתנערו מהסכמים בעל פה למתן קווי אשראי"
07:09
29.12.11
"כ־40% מחברות הנדל"ן המדורגות על ידינו אינן עומדות בהגדרה של נזילות מספקת", כך עולה מסקירה של האנליסטים אליס קדם ועופר עמיר מ־S&P מעלות, על מצבן הפיננסי של חברות הנדל"ן המדורגות בשוק הישראלי, שהגיעה ל"כלכליסט".
הנתונים של מעלות מתייחסים ל־37 חברות בלבד שאותן היא מדרגת, אך מלמדים על הקושי שבפניו ניצב הענף בימים אלה. מהנתונים עולה עוד כי בשנים הקרובות ייאלצו חברות הנדל"ן לבצע מיחזורי חוב בהיקפים גדולים, שרובם הם חובות לבנקים.
"לבנקים נוח ללא חוזה"
לדברי רונית הראל־בן זאב, מנכ"לית S&P מעלות, "חוסר הוודאות השורר בשווקים והתשואות הגבוהות בשוק ההון מהווים איום עבור חלק מהחברות, הנדרשות למיחזורי חוב בשנתיים הקרובות". היקף החוב שאמורות חברות הנדל"ן שמדרגת מעלות למחזר ב־2012 עומד על 11.6 מיליארד שקל. המקור לרוב היקף המיחזור בענף עד סוף 2014 הוא בהלוואות בנקאיות ופרטיות. כשליש מהיקף המיחזור הוא שוק האשראי החוץ־בנקאי הסחיר.
במעלות מציינים כי הבנקים הקשיחו את התנאים לקבלת אשראי בעקבות דרישות של בנק ישראל. לקושי זה מתווסף חוסר ודאות בתחום קווי האשראי שעומדים לרשות החברות. לדברי עמיר, "בעיה מרכזית היא העובדה שבענף הנדל"ן מקובל לתת אישור בעל פה לקווי אשראי מהבנקים לטווח של עד שנה, ללא חוזים חתומים. זה בולט בעיקר בחברות הלא חזקות בו. לבנקים נוח להשאיר את ההחלטה להעמיד קו אשראי לנדל"ן ללא חוזה עד לנטילת הלוואה בפועל, כדי להימנע מהפרשה מההון כנדרש על ידי בנק ישראל. אולם במשבר הקודם בשוק הנדל"ן ב־2008–2009, היו בהחלט מקרים שבהם הבנקים חזרו בהם מהבטחת קווי אשראי בעל פה. לכן, בדירוג הנזילות אנו מתייחסים רק לחוזים חתומים".
לעומת זאת, לדבריו, "בחברות שבהן קיים היקף גבוה של מסגרות אשראי חתומות למח"מ (מחזור חיים) ארוך יחסית, אנו רואים זאת בחיוב. דוגמאות לכך הן החברות אמות השקעות, אלוני חץ, גזית גלוב, לוינשטין נכסים ומשולם לוינשטין".
הנתונים בנוגע לנזילות מבליטים את ההבדלים בין שני סוגי חברות: כאלה העוסקות בנדל"ן מניב והיזמיות. בחברות היזמיות, כותבים האנליסטים קדם ועמיר, "בחינת הנזילות משמעותית מאוד לדירוג, בעיקר על רקע חוסר הוודאות והתנודתיות הגבוהה ביצירת התזרימים מפעילות". בעניין זה הם מדגישים במיוחד את התנהלות חברות בעלות מספר פרויקטים מצומצם יחסית או חברות הנמצאות בתקופות צמיחה מואצת.
"הקשר עם הבנק חשוב"
הסיבה העיקרית לסיווג הנזילות כ"פחות ממספקת" או "חלשה" בחברות נדל"ן היא במקרים שבהם הישענות על מיחזור חוב או על מימוש נכסים בעתיד היא בהיקפים משמעותיים. "בהקשר זה, אנו רואים גם חשיבות לקשר של החברות עם הבנקים המממנים. לדוגמה, בניתוח הנזילות של קבוצת החברות של כלכלית ירושלים התייחסנו לנגישותה הטובה של הקבוצה לבנקים ולשוקי האג"ח בישראל".
חברות נשענות גם על מימוש נכסים. במעלות לא כוללים לרוב את התמורה בגין מכירת נכסים עתידית, אלא אם כן קיימת סבירות גבוהה מאוד לביצוע בטווח זמן קצר. למעשה, חתימת חוזה בפועל למכירת נכס לא תוריד את הנכס מרשימת נכסי החברה. "אנו מכניסים לרשימת המקורות בשוק הדיור רק דירות שנמסרו לרוכש", מבהיר עמיר.
לדבריו, החזקה בנכסים נזילים, כגון מניות, עשויה לעתים לפתור בעיות נזילות בטווח הזמן הקצר. עם זאת, שווי החזקה זו חשוף לתנודתיות גדולה יותר, ועל כן קשה להסתמך עליו כמקור ודאי. עמיר מוסיף, "עוד גורם שעשוי להיכלל ברשימת המקורות הכספיים בעת דירוג הם נכסים שלא שועבדו כנגד הלוואות. לדוגמה, קבוצת עזריאלי, חברת גב־ים לקרקעות, אמות השקעות וריט 1 מתאפיינות בהיקף גבוה של נכסים לא משועבדים, מה שתורם להערכתנו למצב הנזילות שלהן".
לדברי עמיר, "למרבית החברות המדורגות יתרות מזומנים שאמורות להספיק לתשלומי החוב הקרובים. עם זאת, אם תנאי הכלכלה יכבידו על התזרים השוטף ויכולת גיוס החוב של החברות תהיה קשה יותר, חלק מהחברות עלולות להיתקל בקשיים עקב תלות במימוש נכסים, דבר העלול להגדיל את היקף פעולות הדירוג השליליות".
