"התשואות של קבוצות הרכישה בשוק המשרדים צפויות להיחתך"

נתן חץ עומד כיום בראש קבוצת הנדל"ן אלוני חץ שמאגדת תחתיה אחזקות בשלוש זרועות מרכזיות: חברת הנדל"ן המניב השוויצרית PSP, חברת הנדל"ן המניב הישראלית אמות וקבוצת המרכזים המסחריים פירסט קפיטל, שבה היא שותפה עם גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל. פעילותו בשלוש יבשות, בשני תחומים (מרכזים מסחריים ומשרדים) ובעשרות שווקים מאפשרת לו להסתכל רחוק יותר מרוב המתחרים המקומיים שלו בישראל.

מה יהיו ההשפעות הכי גדולות של שוק הנדל"ן המניב בשנה הבאה?

"מה שנמשיך לראות בעולם כולו הוא כלכלות תנודתיות מאוד שקשה לחזות. התחום שלנו הוא שיקוף מצוין של הכלכלה בכל מקום. באופן כללי, אני לא חושב שנראה קטסטרופות בתחום שלנו. הוא בדרך כלל יציב יותר מכל תחום נדל"ן אחר. הוא בהחלט מושפע מהתנודות בכלכלות בכל משק, אבל ב'גלים שטוחים' יותר מתחומים רבים אחרים".

אתה חלק מאסכולה שדוגלת בהשקעה בתקופות מסוכנות?

"בדרך כלל נעדיף תשואות נמוכות יחסית על פני סיכון קיצוני. לא נשנה את דרכנו, ולכן למשל גם לא ניכנס לתחומים חדשים. אנחנו חושבים שיש עכשיו מקום לחפש נכסים במערב אירופה. אם תבוא באמת מפולת קשה שם, ייתכן שנעשה בעניין זה חשיבה מחדש. מעבר לזה, נמשיך לפעול בשוויץ ובקנדה, ששמרו על חוסן בולט יחסית. גם בארה"ב נמשיך להתרחב".

אתה מצטרף לאלה החוששים מאינפלציה של פרויקטי משרדים בישראל בשנים הקרובות?

"צריך לזכור שפרויקטים בשוק המשרדים הם אטיים מאוד. מרגע העלייה לקרקע, הבנייה נמשכת 5–4 שנים. נכון, יש הרבה פרויקטים מתוכננים שכבר אושרו, אבל אני מעריך שהם יקרו בהדרגה. אם בעוד שנתיים או שלוש, לאחר הסערה, יהיו פה עוד כמה מאות אלפי מ"ר, זה יסתדר מול הצורך האמיתי בשוק. צריך לזכור ששנים בקושי בנו פה שטחי משרדים. צריך לומר גם שיש על הנייר תוכניות בהליכי אישור שונים לעוד 3 מיליון מ"ר משרדים בוועדות, אבל להערכתי אלה לא יצאו לפועל".

מה דעתך על טענה שהסכנה האמיתית לשוק המשרדים היא קבוצות רכישה בו?

"אני מעריך שרוב המשתתפים בקבוצות הם משקיעים, ולא כאלה שמתכננים שימוש עצמי במשרדים. זו הבעיה האמיתית של התחום הזה. אני גם סבור שרוב הפרויקטים האלה יצאו לדרך עם תחזית לעלויות שרק יגדלו וייגמרו בתוספת של 10%–15% מהעלות שהובטחה. לכן, התשואות שם ייחתכו וזה יכניס רבים מהמשקיעים ללחץ. הלחץ הזה גורם להם להתחיל להוריד מחירים, וכך נוצרת תחרות פנימית בתוך הבניין שלוחצת את המחירים שוב למטה. זה גם ישפיע על משרדים באזור. אני מאחל הצלחה לאלה שכבר נמצאים בפרויקט כזה".

בשוק המסחרי נולד ענק שרבים חוששים כי ישפיע לרעה על התחום. האם עסקת מליסרון־בריטיש ישראל מסוכנת לכם?

"אני ממש לא חושב שזה מסוכן. נכון שיש אנשים אצל הממונה על הגבלים שחושבים אחרת, אבל לדעתי, גם אם היה רק שחקן אחד בשוק הקניונים זה לא היה מסוכן. בתקופות טובות מליסרון יכולה לומר לשוכרים: 'אם לא תשלמו יותר, נעיף אתכם', אבל בתקופות קשות רשת גדולה יכולה לומר למליסרון: 'אם לא תורידו לנו מחיר, נעזוב את כל הקניונים שלכם'. השליטה בהרבה נכסים עובדת בשני הכיוונים".