מלך הגבעה החליט: הכניסה ליהודים אמריקאים דתיים ועשירים בלבד

"אני מתכוון להביא לכאן פלח אוכלוסייה חזק, אפילו חזק מאוד. המחירים יהיו גבוהים, אנחנו לא נמכור בזול ואז ננפח כמו שעושים קבלנים בישראל, ננקוב במחיר אבל הוא לא ישתנה. גם אני מתכוון לגור ביישוב ואני רוצה להרגיש בנוח כשאלך בשבת לבית כנסת עם המשפחה שלי". כך אומר ל"כלכליסט" ג'קי לייבוביץ', יהודי אמריקאי שלאחר 20 שנות מאבק מול משרדי הממשלה חתם על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל שיאפשר לו להתחיל בקרוב בבניית יישוב חדש באזור ירושלים. מדובר ביישוב גבעות עדן שממוקם בחבל עדולם שבמועצה האזורית מטה יהודה סמוך לישובים נווה מיכאל וקיבוץ נתיב הל"ה. לייבוביץ' מייעד את היישוב לקהל ספציפי במיוחד - יהודים אמריקאים דתיים ועשירים - והוא עצמו יעמוד בראש ועדת הקבלה שתסנן את המבקשים לגור במקום.

היישוב, שישתרע על 1,000 דונם, צפוי לכלול כ־452 יחידות דיור, מתוכן 324 צמודות קרקע שישתרעו על מגרשים בשטח של 300–2,000 מ"ר ו־128 יח"ד בבנייה רוויה (שתוגבל לשתי קומות) בדירות שייבנו בסגנון קארדו. היישוב, שלא ממש יספק פתרונות דיור לזוגות צעירים, יכלול כמה דגמים של בתים בגודל של 180 מ"ר בדירות הקטנות ועד 680 מ"ר בנוי בווילות המפוארות. המחירים יתחילו סביב ה־2 מיליון שקל עבור הדירות ולייבוביץ' מספר כי יש לו כבר לקוח אחד ש"מתכוון להשקיע כ־30–40 מיליון שקל בבית חלומותיו". לדברי לייבוביץ', הוא לא מתחרה כלל ביישובי האזור אלא "בשכונת רחביה בירושלים ואפילו בבברלי הילס".

ביישוב מתוכננים גם שטחי ציבור גדולים שיכללו שלושה אגמים, קאנטרי קלאב, בית כנסת, שבילי רכיבה על אופניים, גני ילדים ובית ספר. בצד העסקי שאמור לספק תעסוקה ואפשרויות השקעה לתושבים מתוכננים גם 15 אלף מ"ר למלון ספא שיכלול 70–80 חדרים ו־20–40 בקתות (צימרים) ולמרכז רפואי שיתמחה בביצוע פרוצדורות כירורגיות קלות וברפואה אלטרנטיבית. נוסף על כך, הכוונה היא לשקם כ־60 דונם של פארק ארכיאולוגי ולשלב בו אזור משרדים בהיקף של כ־5,000 מ"ר. "ניצחתי את כולם, את הבירוקרטיה ואת כל מי שניסה לטרפד את הקמת היישוב הזה", אומר לייבוביץ', לשעבר יזם וקבלן ניו יורקי.

"במינהל רצו לייאש נודניקים"

לייבוביץ' החל לחלום על הקמת יישוב בישראל לפני כ־20 שנה כשהתגורר בארה"ב ונהג לפקוד את האירועים של הקהילה היהודית בניו יורק, שאליהם נהגו להגיע לא מעט פוליטיקאים ישראלים. "אני זוכר במיוחד פגישות עם פואד בן אליעזר, דן מרידור ואריק שרון. הם הצליחו להלהיב אותי עם הבטחות וסיפורים על אפשרויות השקעה בישראל", הוא אומר. לדבריו, "ראיתי שיש הרבה יהודים שיש להם רתיעה מלעלות לארץ ולרכוש בה נכסים, והמסקנה שהגעתי אליה היא שיש לכך קשר הדוק לאיכות החיים. חלקם מבינים אמנם שיש בארץ כמעט את כל המותרות שיש באמריקה והם מגיעים מדי קיץ אבל מתעכבים מלסגור עסקאות". לעומת זאת, לייבוביץ' ראה איך חבריו היהודים רוכשים בתים במקומות אקזוטיים בעולם ובערים אחרות בארה"ב והסיק שמה שמונע מהם להגיע לישראל הוא בית יפה. "היהודים האמריקאים הם כמו דג באקווריום, צריך להעביר אותם בעדינות כדי שההעתקה תהיה כמה שפחות טראומטית, אני החלטתי לתת להם מה שהם רוצים", הוא מספר.

לייבוביץ' על רקע הקרקע שעליה יוקם היישוב גבעות עדן מילום: נועם מושקוביץ'

פגישה מכריעה עבורו התקיימה בשנת 1989 עם אריק שרון - שר השיכון דאז שהבטיח לסייע בקבלת קרקע להקמת יישוב. בשנת 1992 התקבלה החלטה על הר היערן הסמוך למושב מטע כמיקומו העתידי של היישוב. במשך שנתיים עבדו הוא ואנשיו בצמוד לפקיד במינהל מקרקעי ישראל כדי לוודא שמבחינה בירוקרטית הכל יעבוד לפי הספר, ללא הנחות ובקשות מיוחדות מלבד שיקבל את הקרקע בפטור ממכרז. אחת מאותן דרישות כלפיהם היתה להוכיח יכולת כלכלית. "בסוף התקופה, אחרי שהבאנו את כל האישורים הפקיד אמר לנו שלפי התמ"א מדובר בשטח ירוק פתוח אשר אינו מאפשר את הקמת היישוב, כששאלתי אותו למה הוא לא אמר לי את זה בתחילת הדרך הוא השיב שזו הדרך שלו לייאש נודניקים", הוא מספר.

בהמשך, בשנת 1993, התקבלה הצעה לשטח חלופי בהר הכיתרון, סמוך ליישוב צור הדסה. "ההצעה הגיעה משר השיכון והבינוי, אך כדי להתקדם נדרשה חתימתו של שר האוצר שביקש שנביא הוכחה ל'יתרון היחסי' שלנו כיזמים כתנאי לפטור ממכרז". לייבוביץ' הסביר להם שהעולים שיביא ישקיעו בעסקים בישראל ועם ההשקעה בהקמת היישוב מדובר בהשקעות הנאמדות במיליארד דולר. בנוסף הוא החתים 57 ח"כים על עצומה שמאשרת כי גם לדעתם מדובר ביתרון יחסי. זה לקח חודשים אבל האוצר סירב לחתום ולבסוף נודע לו כי ביטלו את האופציה של הקמת יישוב חדש בשטח וכללו אותו בתוכניות ההרחבה של היישוב צור הדסה. גם המתכונת של פטור ממכרז התמוססה והקרקעות שווקו במסגרת מכרז.

ב־1998, כעשר שנים אחרי שהתחיל לקדם את היישוב, התקבלה החלטת ממשלה על הקמתו של יישוב חדש לא רחוק משם, היכן שהיישוב הנוכחי גבעות עדן צפוי לקום ויכלול 1,400 יח"ד שישתרעו על 4,000 דונם. לייבוביץ' החליט שזו ההזדמנות שלו אבל במינהל לא מיהרו להוציא את המכרז. במשך ארבע שנים הוא המתין, ורק באמצע 2002 יצא המכרז במתכונת מצומצמת משמעותית מהתוכנית המקורית שכללה 1,000 דונם ו־500 יח"ד (שהופחתו, בעקבות התנגדות הירוקים, ל־452 יח"ד). הקרקע יצאה כמקב"ת (קרקע בלתי מתוכננת), מה שהרתיע יזמים נוספים מלגשת למכרז. אף שלמכרז היו 12 מתעניינים (שרכשו את חוברת המכרז), לייבוביץ' היה היחיד שהגיש הצעה וזכה. המכרז הטיל עליו את כל הליך תכנון התב"ע בתמורה ל־363 יח"ד שישווקו על ידיו ו־89 יח"ד שישווקו על ידי המינהל.

הדמיית בנייה ביישוב. 324 צמודי קרקע מתוכננים

הארגונים הירוקים דרשו מעברים לחיות הבר, דרישה אשר לדברי לייבוביץ' נגדה את תוצאות המחקרים שיזם בעצמו וגילו שהחיות עוברות דווקא באזור אחר, שונה מזה שהצביעו עליו. "לחצו אותנו לא מעט גופים שהתנגדו אבל לא תמיד אכפת להם מהסביבה. התקשרתי לירוקים לפני אישור התב"ע וביקשתי שיישבו איתי על ההתנגדויות כדי שנוכל לשתף פעולה אבל הם לא הסכימו. אני אוהב את הטבע לא פחות מהם. לפני שלב ההתנגדויות נטעתי כאן 1,000 עצים בלי שאיש ביקש ממני", הוא אומר.

22 משרדי תכנון שונים עבדו על התב"ע במשך שלוש שנים עד שהוגשה ב־2006, ומאז, במשך חמש שנים המדינה המשיכה להחזיק בערבות שנתן, בהיקף של 5 מיליון שקל, ורק לאחרונה נחתמו עמו הסכמי הפיתוח שיאפשרו את תחילת הבנייה. למרות עברו כיזם וקבלן ביצוע, לייבוביץ' מתכוון להעביר את הביצוע לקבלן מקומי ובימים אלה מנהל משא ומתן מתקדם עם הקבלן הירושלמי מוטקה אביב (חברת מ.אביב). "ליזמים שאני מדבר איתם אני אומר שגם אני אוהב כסף אבל אני מחפש איכות גבוהה, אני רוצה שנרגיש שאנחנו עושים משהו שיישאר לדורות", הוא אומר.

הנוירולוג מניו יורק כבר בדרך

בשנים הראשונות הצליח לייבוביץ' לגייס כמאה משפחות של יהודים אמריקאים, אלא שחלקן פרשו לאחר מכן בשל הזמן הרב שחלף ללא התקדמות. בין הלקוחות ששרדו אפשר למנות את ד"ר פריה שנאבל, מומחית מניו יורק בתחום סרטן השד, וד"ר אלן גוספר, נוירולוג ואיש עסקים שמתכוון לרכוש ארבעה בתים לו ולילדיו, ולעלות לארץ.

בתוך כך, לייבוביץ' מצהיר כי אין לו שום כוונה להפוך את היישוב לכפר רפאים נטוש שתושבי חוץ יגיעו אליו פעם או פעמיים בשנה לרגל החגים. "אני מניח שיהיו גם כאלה שירכשו את הבתים לצורכי השקעה, אבל אני לא מתכוון לאפשר שהחלק הזה יעבור את ה־15%", הוא מסביר.

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מדובר במקב"ת - מכרז פומבי שיצא על ידי המינהל בשנת 2002. במכרז זכה היזם לייבוביץ' והוא קידם את התכנון של המקום במוסדות התכנון. המכרז הוגדר כמכרז לתכנון ופיתוח להקמת יישוב קהילתי ברוגלית (נווה מיכאל בחבל עדולם). במסגרת תנאי המכרז סוכם שהיזם ישווק חלק מיחידות הדיור וחלקן ישווקו על ידי המינהל".