• תפריט
נדל"ן

בלעדי ל"כלכליסט": המינהל משחרר קרקעות? מחירי הדירות בשלהם

המחירים שבהם נמכרו קרקעות המדינה בחצי הראשון של 2011 יביאו להתייקרות הדירות בערים רבות, כך עולה ממחקר חדש. הקבלנים מפנים אצבע מאשימה אל המינהל, אך שם טוענים: אנחנו משחררים כל קרקע שאפשר

שי פאוזנר 06:5807.09.11

הרגולטורים במשרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל חוזרים ומזכירים כי הצליחו להגדיל דרמטית את היקף הקרקעות שמכרה המדינה לקבלנים בשנה וחצי האחרונות - מקרקע לכ־16 אלף דירות בשנה בממוצע עד לשנת 2010 לעומת קרקע ל־40 אלף דירות ב־2010 ומספר דומה הצפוי ב־2011. הקפיצה, הם מבטיחים, תביא בתוך כמה שנים לירידות במחירי הדירות. אלא שממחקר של שמאי המקרקעין ארז כהן, שהגיע ל"כלכליסט", עולה תמונה שונה. לפי המחקר, ב־11 מתוך 14 ערים שבהן בוצעו מכרזים של המדינה נמכרה קרקע במחירים שיאלצו את הקבלנים להעלות את מחירי הדירות בהן, זאת לעומת המחירים הממוצעים שבהם נמכרות דירות חדשות בשכונות אלה.

כלל האצבע בשוק הדיור בארץ הוא כי מחירי הקרקעות מהווים לפחות חצי ממחיר הדירה הסופי. כך שהמחירים ששילמו יזמים עבור הקרקעות שנמכרו בין ינואר־יוני על ידי המדינה באשדוד, בת ים וכפר סבא, יצריכו מהקבלנים שירצו לשמור על רווח מקובל בענף להעלות את המחירים לעומת המחירים כיום באותם מקומות בכ־20%. במקרה הקיצוני של אשקלון, מדובר בעלייה של יותר מ־50% במחיר הדירה הצפוי שתיבנה על קרקע המדינה.

 

לפי המחקר, תל אביב וירושלים ממוקמות במקומות הראשון והשלישי בדירוג המחיר הממוצע הגבוה ביותר ליחידת קרקע שנמכרה לקבלנים וליזמים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל בחצי הראשון של 2011. כפר סבא התברגה במפתיע במקום השני ברשימה. המחקר, שסוקר את התייקרות הקרקעות במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, חושף כי מחיר הקרקע הממוצע לעיר הגבוה ביותר במכרזים בינואר־יוני 2011 עמד בתל אביב על כמיליון שקל.

 

המכרזים בכפר סבא מדגימים את מצב הקרקעות למגורים בארץ בשנים האחרונות. יש ביקוש עצום לקרקעות, אך המינהל מוציא מכרזים במשורה, שאינם עומדים בביקוש. כך למשל קרה שבכפר סבא מכרז אחד בעיר הקפיץ את ממוצע מחירי הקרקעות ב־2011 בכ־15% והעמיד את מחיר הקרקע ליחידת דיור על כ־830 אלף שקל. יצוין שבמכרז זה קיבל היזם תמריץ ממשרד השיכון, ולפיו אם הפרויקט יהיה מוכן תוך 30 חודשים, היזם יקבל 15% הנחה מהצעתו. עובדה זו תרמה אף היא להצעות הגבוהות.

 

מהמחקר עולה כי בשל העובדה שמינהל מקרקעי ישראל מפרסם מכרזים במשורה, קיים קושי לבדוק את עליית מחירי הקרקעות במחצית הראשונה של 2011 מול התקופה המקבילה אשתקד. כך למשל, במודיעין מחירי הקרקעות ב־2011 היו כ־490 אלף שקל בממוצע לעומת 616 אלף שקל בתקופה המקבילה ב־2010. ההבדל הוא שב־2010 המכרזים היו בשכונת בוכמן הנחשבת יוקרתית יותר. מקרה דומה הוא של אשקלון. במחצית הראשונה של 2011 פורסמו מכרזים של המינהל לקרקעות בשכונת נווה־ים ד'. המחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור עמד במכרז על 280 אלף שקל. בתקופה המקבילה, מחירי הקרקעות בעיר נסגרו על כ־83 אלף שקל, אך אז היה מדובר באזורים יוקרתיים פחות כמו שכונת עמיצור למשל.

 

דירוג הקרקעות היקרות לפי מכרזי המינהל בינואר-יוני 2011 דירוג הקרקעות היקרות לפי מכרזי המינהל בינואר-יוני 2011

 

מחירי הזכייה הגבוהים במכרזים של המינהל משפיעים באופן טבעי גם על מחירי הקרקעות הפרטיות באותם יישובים. לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלים של חברת זיתוני הבונה בשכונה הירוקה, "מחיר ליחידת קרקע בשכונות הירוקות בכפר סבא ב־2010 עמד על כ־650 אלף שקל בעסקאות פרטיות. אולם המחסור בקרקעות זמינות בעיר והמיעוט במכרזים של המינהל הביאו לעליית מחירים חדה ב־2011. גם אנחנו ניגשנו למכרז הבודד לבניית 290 יחידות דיור, אבל הצענו הרבה פחות. נראה כי לזוכה היתה ציפייה שהמחירים עוד יעלו ובהרבה. נוסף על כך יש שיקולים של קבלנים שבונים באזור מסוים ומעוניינים להמשיך לבנות באותו מתחם כדי לחסוך בעלויות של לוגיסטיקה והתארגנות בשכונה אחרת, כמו למשל הקמת משרד מכירות ומרכז ביצוע העולים מאות אלפי שקלים".

 

זיתוני סבור כי אם ייצאו מכרזים חדשים בשכונה היום, המחירים יחזרו לרמות של 2010, כלומר סדרי גודל של 650 אלף ליחידת קרקע עד מקסימום 700 אלף ליחידה, זאת בשל התמתנות הביקושים בחודשים האחרונים.

 

נתניה: עיר ימים יקרה פי שניים מאגמים

 

ארז כהן: "בערים בהן המינהל לא פרסם מספיק מכרזים, לעתים מסיבות ביורוקרטיות, מחירי הקרקעות זינקו פי שניים ויותר" ארז כהן: "בערים בהן המינהל לא פרסם מספיק מכרזים, לעתים מסיבות ביורוקרטיות, מחירי הקרקעות זינקו פי שניים ויותר"

לא רק כפר סבא הפתיעה את עורכי המחקר, גם בנתניה עלויות הקרקע גבוהות יחסית. מכרזים שיצאו בחודש מרץ השנה לבניית כ־1,000 יחידות דיור בשכונת עיר ימים, הגיעו לרמות מחיר של 665 אלף שקל בממוצע. לדברי כהן, "עיר ימים היא השכונה היקרה ביותר בעיר. מחירי הקרקעות בשכונה יקרים פי שניים ממחירי הקרקעות בשכונת אגמים הסמוכה, שעמדו במכרזים האחרונים על כ־360 אלף שקל ליחידת קרקע. הביקושים לקרקעות בעיר ימים מאוד גבוהים בעיקר מצד יזמים המתמחים בבניית דירות יוקרה. נוסף על כך צריך לזכור כי היטל הפיתוח בשכונה מאוד יקר. מדובר בשכונה עם פארק ענק בן 40 דונם. לפי התכנון, יוקם ציר תת קרקעי שייצא מהקניון והספורטק ויעבור לאורך כל השכונה עד לחוף ים. ציר נוסף שיעבור מתחת לפני הקרקע מוקם מרמת פולג ועד לשמורת האירוסים. המיזמים האלה מטבע הדברים מייקרים מאוד את הוצאות הפיתוח".

 

מחירי התאבדות

 

עוד עולה מהמחקר כי מחירי הזכייה במכרזים בירושלים עומדים על ממוצע של כ־700 אלף שקל ליחידת דיור. לדברי כהן, "בחלק מהשכונות אנחנו רואים שב־2011 היתה ירידה קלה במחירי הקרקעות. הסיבה העיקרית היא שב־2010 היתה תחושה כאילו כל מכרז הוא המכרז האחרון שיוצא בעיר ולכן היו קבלנים שפשוט התאבדו על הקרקעות".

 

עופרה חדד, מנכ"ל יורו ישראל, מחזקת את דברי כהן ואומרת כי בירושלים ובמודיעין המינהל עדיין משחרר קרקעות במשורה וגורם בעצם לעלייה חדה במחירי הקרקעות. שכונות ארנונה וקריית יובל הן דוגמה מצוינת לכך. ארנונה נחשבת לשכונת יקרה ודירת 4 חדרים עולה בממוצע 1.64 מיליון שקל לעומת דירה דומה בשכונת קריית יובל שעולה 1.4 מיליון שקל. בפועל, במכרזי הקרקעות המצב הפוך. במחצית הראשונה של 2011 יחידת קרקע בקריית יובל עלתה כ־721 אלף שקל לעומת 684 אלף שקל בארנונה. "במילים אחרות", אומרת חדד, "מישהו פה רצה את הקרקע בכל מחיר".

 

ראש העין עלתה לאחרונה על מפת הנדל"ן לאחר שבמחצית הראשונה של השנה פורסמו מכרזים ל־1,425 יחידות דיור. מחירי הקרקעות בעיר זינקו פי שניים לכחצי מיליון שקל ליחידת דיור. לדברי כהן, "בשנים האחרונות המינהל לא פרסם מכרזים חדשים בעיר והדבר גרם לביקוש אדיר לדירות חדשות. הפרויקט המשמעותי האחרון שהוקם בעיר היה של חברת אפרידר שבנתה 450 יחידות דיור ב־2008, רובן שווקו לעמיתי 'חבר'. החברה רכשה את הקרקע מהמינהל תמורת 244 אלף שקל ליחידת קרקע ודירת 4 חדרים נמכרה בסוף 2009 סביב המיליון שקל. כיום לאחר המכרזים החדשים אני מעריך שדירת 4 חדרים תעלה 1.5 מיליון שקל לפחות".

 

יש גם קרקעות זולות

 

עופרה חדד. "מישהו רצה את הקרקע בכל מחיר" עופרה חדד. "מישהו רצה את הקרקע בכל מחיר" צילום: רועי קמיאל

מהמחקר עולה שיש גם יישובים במרכז הארץ שבהם הקרקעות עדיין זולות והביקוש לדירות הולך וגובר. מדובר למשל על שכונת קריית האמנים ברמלה המכונה גם מתחם מצליח. במחצית הראשונה של השנה פורסמו מכרזים ל־592 יחידות דיור במתחם. המכרזים נסגרו במחיר ממוצע של 336 אלף שקל. לדברי כהן, "אמנם מדובר על עלייה מטאורית של 80% תוך מספר מועט של שנים אך זו האלטרנטיבה היחידה כמעט לרכוש דירה במרכז הארץ במחירים סבירים". אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין הבונה בימים אלה בשכונה, אומר "המתחם פופולרי בקרב זוגות צעירים שלא מוכנים להתרחק מתל אביב לערים כמו יבנה ומצד שני לא יכולים להרשות לעצמם לשלם 2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים".

 

גם בת ים נהנתה השנה ממספר מכרזים ל־178 יחידות דיור. בת ים הפכה בשנים האחרונות לאלטרנטיבה הזולה של חולון אך גם שם המחירים עלו בעיקר בשל מחסור בדירות. לדברי רפי צרפתי, מנכ"ל צרפתי צבי ובניו, "חבל מאוד שבגלל מדיניות המכרזים של המינהל, הקרקעות בערים כמו בת ים, נס ציונה וראשון הופכות לאט לאט ליקרות כמו תל אביב ורמת גן".

 

לדברי כהן, "בערים שבהן המינהל לא פרסם מספיק מכרזים, לעתים מסיבות בירוקרטיות, מחירי הקרקעות זינקו פי שניים ויותר. כדי למתן את המחירים המינהל חייב להוציא מכרזים לאלפי יחידות דיור באזורי הביקוש. נוסף על כך, אסור למינהל לחכות 4–5 שנים בין מכרז למכרז כמו שקרה בראש העין כי הדבר מוביל לעליית מחירים תלולה". כהן מעריך כי בעתיד הקרוב המכרזים יצאו אמנם באותה שיטה, אך פחות יזמים ייגשו אליהם.

 

לדבריו, "יש ירידה בכמות העסקאות במשרדי המכירות והיזמים נכנסים לעמדת המתנה כדי לראות לאן השוק יתפתח. נוסף על כך, הבנקים הקשיחו את מדיניות המימון שלהם - דבר שמרחיק לא מעט יזמים. הפרמטר השלישי שגורם ליזמים להתרחק מהמכרזים הוא כמובן תוכניות המינהל ומשרד השיכון להצפת השוק במכרזים. הקבלנים לא מעוניינים לרכוש עכשיו קרקעות ביוקר, הם מעדיפים לחכות להוצאת מכרזים לאלפי יחידות דיור בו זמנית - דבר שיביא להתמתנות ואולי אף להוזלה במחירי הקרקעות".

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "המינהל איננו מעכב שיווק קרקעות. המינהל מוציא למכרז כל קרקע מתוכננת שניתן למכור ברגע שמוסרים כל החסמים הבירוקרטיים".

 

בטל שלח
    לכל התגובות