• תפריט
נדל"ן

הטל ככל יכולתך: השיטות של הרשויות המקומיות להגדיל את הקופה

הרשויות המקומיות לא מסתפקות בגביית ארנונה ומחייבות תושבים ובעלי עסקים בהיטלים שיכולים להגיע גם ל־100 אלף שקל. מהיטלי ביוב ועד להיטלים לבניית מדרכות: "כלכליסט" בדק אילו הפתעות מכינים לכם בעיריות

שי פאוזנר 10:4201.09.11

באפריל האחרון נפל דבר בתחום היטלי הפיתוח בישראל. בית המשפט המחוזי תל אביב אישר אז בקשה לתביעה ייצוגית של 45 מיליון שקל שהגישו שלושה תושבי הוד השרון נגד העירייה. התושבים טענו כי הוטל עליהם היטל תיעול שאמור לממן חפירת תעלות ניקוז מים, באיחור של שנים רבות. בית המשפט קבע כי אכן חלה התיישנות במקרה זה.

המקרה הזה אינו בודד. תושבים באזורים מתפתחים ברחבי הארץ עלולים לקבל במפתיע יום אחד דרישת תשלום עבור פיתוח תשתיות וביוב בסכומים של עשרות אלפי שקלים. לרוב מדובר בשכונות באזורים חדשים יחסית, שבהם המועצה האזורית מצפה לגדילתן. היטלי הפיתוח נפוצים מאוד בערים גדולות וצפופות. לעומת זאת בפריפריה המדינה מממנת את רוב התשתיות, או שהדבר מוסדר בהסכמי פיתוח שבין היזם או מינהל מקרקעי ישראל.  

 

כך, הרשויות המקומיות יכולות לגבות מבעלי בתים, עסקים, יזמי נדל"ן וקבלנים עשרות ומאות אלפי שקלים עבור היטלי פיתוח. כל רשות מקומית קובעת לעצמה בחוקי העזר שלה את תעריפי היטלי הפיתוח ואת שיטת החיוב, כאשר מדובר במאות חוקי עזר שונים ומשונים. ההבדלים בתעריפים בין הרשויות עשויים להגיע למאות אחוזים. שיטה זו פותחת פתח לשחיתות ברשויות המקומיות מכיוון שהן יכולות לגבות כספים באזור מסוים ולהשתמש בהם באזורים אחרים בעיר. מדובר בעניין שכיח במקומות שבהם מופעל לחץ פוליטי על ראשי הרשויות.

 

בית בבנימינה בית בבנימינה צילום:נמרוד גליקמן

 

החוב התיישן

 

במקרה של הוד השרון השופטת מרים סוקולוב פסקה כי "אכן מדובר בחוב ישן, שעיריית הוד השרון החליטה במשך למעלה מעשר שנים שלא לגבותו, ובכך יצרה אצל התושבים הסתמכות שלפיה ויתרה על החוב. גם טענת העירייה שהיא רשאית לגבות את ההיטל מזמן לזמן צריכה לעמוד במסגרת פרק הזמן שבו החוב טרם התיישן, דהיינו בתקופה של שבע שנים ממועד היווצרות החיוב".

 

את הבקשה להכרה בתביעה כייצוגית הגיש משרד עו"ד יצחק מיוחס, שליווה את התושבים במאבקם מול ניסיונה של העירייה לגבות את ההיטל הישן, תוך חידושו בעילות מינהליות שונות. לדברי התושבים, העירייה כינתה את ההיטל בשם "היטל תיעול", שלמעשה היווה השלמה בשיעור של 80% מגובה ההיטל שהוטל על בעלי נכסים בשכונות ותיקות בעיר בשנות השמונים. כך, במהלך 2009 העיריה הנפיקה חיובים משלימים בשיעור 80%. בהתאם להחלטת העירייה נדרשו בעלי נכסים אלה לשלם בחודש אוגוסט 2009 מחצית מהדרישה לתשלום, בעוד את יתרת החיוב נדרשו לשלם בעתיד.

 

הוד השרון הוד השרון צילום: אריאל בשור

 

בעיריית הוד השרון טענו שבית המשפט טרם דן בחוקיות היטל התיעול או החיובים שנשלחו, אלא בשאלה האם לנהל את התביעה כתביעה ייצוגית. "הדרך לבירור השאלה עוד ארוכה. העירייה עודנה סבורה שיש להקפיד - וזו גם חובתה - על יישום עקרון השוויון בין כלל בעלי הנכסים ולמנוע אפליה", ציינה העירייה.

 

"לא למהר לשלם"

 

כיצד תעריפי ההיטלים מחושבים? עו"ד מיכאל רוזן, בעל משרד העוסק במיסוי מוניציפאלי, אומר כי החישוב הוא "לפי תעריף למ"ר קרקע נוסף על תעריף למ"ר בנוי (לעתים השטח הבנוי מחויב לפי נפח). על הקרקע התעריף הוא בערך 100 שקל למ"ר. עם זאת קיימת שונות אדירה בין הרשויות וקשה לקבוע מספר אחיד בעניין". עו"ד רוזן ממליץ לתושב שקיבל חיוב כזה לא לרוץ ולשלם מיד ולהשיג את התחשיבים העומדים מאחורי החיובים כי "יכולים להיות בהם טעויות ואז אפשר להביא להפחתה או לביטול החיוב".

 

היטלים בעייתיים במיוחד הם בתחום המים והביוב. בעקבות חקיקת חוק תאגידי מים וביוב ב־2001 וכללי המים משנת 2010, שנועדו להעביר את משק המים והביוב מהרשויות המקומיות לתאגידים עירוניים, הוקמו עד היום כמה עשרות תאגידים. תאגידים נוספים נמצאים בשלבי הקמה או התארגנות. בהתאם להוראות השעה שנקבעו בכללי המים החדשים, התאגיד מוסיף לגבות את אותם היטלי הביוב שגבתה הרשות המקומית לפניו. ובכל זאת, יש רשויות מקומיות המבקשות לגבות היטל ביוב למרות שכבר הוקם התאגיד החדש בתחומן.

 

רמת גן רמת גן צילום: אוראל כהן

 

עו"ד ערן פלסר ממשרד עוה"ד פלג, כהן, דויטש, מוסקוביץ מעריך שבשנה החולפת בוצעה גבייה כפולה של היטלי ביוב הן על ידי העירייה והן על ידי התאגיד ביישובים רבים, אף שרק התאגיד החדש רשאי לגבות היטל ביוב. רשויות מקומיות מבקשות להמשיך ולגבות היטל ביוב על עבודות שבוצעו לפני שהוקם התאגיד בניגוד לחוק המים החדש ולחוק ההתייעלות הכלכלית. בחודש דצמבר 2010 דנה ועדת ערר לענייני ביוב שליד בית משפט השלום תל אביב בשאלה האם לעיריית תל אביב יש סמכות לגבות היטל ביוב אף שבעיר פועל תאגיד מי אביבים ופסקה נגד העירייה. פלסר מסביר כי חיוב בעלי נכסים בהיטל ביוב הן על ידי חלק מהרשויות המקומיות והן על ידי התאגיד החדש הפועל בתחומן גורם לבלבול, לתשלום כפול ולהליכים משפטיים מיותרים.

 

בשנה שעברה נידון בבית המשפט העליון מקרה שבו חויבו כ־40 בעלי בתים בבנימינה להשתתף בעלות סלילת מדרכות בהיקף של אלפי שקלים כל אחד. בדרישה לבטל את החיוב טענו התושבים שהמועצה המקומית חייבה אותם גם בעלויות נוספות כגון גינון, עמודי חשמל ועבודות נוספות שבוצעו עקב סלילת המדרכות. כמו כן נטען כי המועצה אישרה לקבלן הביצוע לבצע עבודות תשתית אף מעבר להסכם שנקבע בינו לבין המועצה ונתון זה אפשר למועצה לגבות מהם אלפי שקלים נוספים במסגרת דמי ההשתתפות.

 

בית המשפט העליון פסק כי עקרונית ניתן לחייב את בעלי הנכסים בתשלום דמי השתתפות ולהוסיף עלויות של עבודות נוספות, אולם החזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי כדי שיכריע בדבר סכומי עלויות העבודות שבוצעו בפועל על ידי המועצה. לעתים החיוב בתחום זה יוטל בעת מכירת הנכס, אולם זה אינו המצב הנפוץ. החיובים בהיטלי פיתוח נחלקים לרכיב הקרקע ורכיב הבניין. החיוב על הקרקע נועד לאפשר לרשות המקומית לממן את עבודות הפיתוח עוד בטרם החלו עבודות הבנייה.

 

להפוך לארכיאולוג

 

אפשרות נוספת שיכולה להתרחש היא שהרשות ממתינה לקבלן, כלומר לא תטיל את החיוב על התושבים אלא על היזם שקיבל את היתר הבנייה לפני שהונחו כל התשתיות. אולם יש גם מקרים שבהם עוד בטרם עבודות הבנייה במתחם יסתיימו, תצוץ העירייה כדי לגבות את הסכומים להשלמת הפיתוח. במקרה כזה, מסביר עו"ד עדי מוסקוביץ, היא פוטרת את היזם מלשלם היטלי פיתוח. "כשהדייר מקבל את הדירה משלימה הרשות המקומית את התשתית ושולחת חיוב לדייר החדש, שזה עתה נכנס לדירתו, כשהוצאותיו על הבית עלו על מה שתכנן מראש והפרוטה כבר אינה בכיסו", אומר מוסקוביץ. הדייר עשוי לקבל לפתע חיוב שיכול להתקרב גם למאה אלף שקל, תלוי בסוג התשתית והרשות המקומית. החוק והפסיקה קבעו שאם החיוב יוטל בעת הנחה ראשונה של התשתית על ידי הרשות המקומית לא ניתן לחייב בהיטלי פיתוח שנים לאחר מכן, אלא בתנאים מסוימים על בנייה חדשה.

 

לאחרונה מתרבים המקרים שבהם רשות מקומית עורכת "בדק בית" בארכיון ומחייבת בעלי נכסים שלא מצאה לגביהם קבלות על תשלום היטלי פיתוח בעבר. מכיוון שרוב התושבים לא שומרים קבלות על תשלום היטלי פיתוח מהעבר הדבר מאפשר לרשות המקומית להוציא חיוב חדש בהיטלי פיתוח. כך למשל בעיריית גבעתיים טוענים עד היום כי לאור הצפה של הארכיון לא נמצאו קבלות בגין תשלומי עבר. גם בעיריית רמת גן ביקשו לחייב את האזרח להמציא קבלות מהעבר על תשלום אגרות והיטלי פיתוח, אולם בתי המשפט קבעו כמה פעמים שלא בכל מקרה יש לחייב את בעל הנכס להפוך ל"ארכיאולוג" ולחפש קבלות בנות עשרות שנים, המעידות על תשלומים לעירייה. במקרים כאלה רצוי לנסות ולאתר מסמכים מהעבר המוכיחים כי היטלי הפיתוח שולמו, כגון אישור עירייה לצורך העברת בעלות הנכס בטאבו.

 

אם זה לא מספיק, מספר עו"ד יוחאי אנגלסמן המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין, כי בשנתיים האחרונות נולד ברשויות רבות היטל חדש - היטל שצ"פ (שטחים ציבורים פתוחים) שנועד לתקצב הקמת פארקים ופינות נוי ביישוב. בין הרשויות שיצרו היטל כזה ניתן למנות את אשדוד, קריית ביאליק והמועצה אזורית חוף הכרמל. בדיקה שביצע משרדו מעלה כי מדובר בסכומים של 3,000־6,000 שקל ביותר מ־15 רשויות שקיבלו מהמדינה אישור לגבייה. לדברי עו"ד אנגלסמן, "במרבית המקרים הנפגעים המרכזיים הם אינם בוחרים פוטנציאליים לרשות ביישוב, כמו בעלי עסקים או משקיעי נדל"ן".

 

בטל שלח
    לכל התגובות