חשיפת "כלכליסט": דירות 20 מ"ר בלי שירותים זה דיור בר־השגה?

מחאת הדיור העלתה לכותרות את הדרישה הציבורית לפתרונות דיור בר־השגה והחייאת הדיור ציבורי, אך מקרה בודד ממצוקת הדיור הגדולה של תחילת שנות התשעים מלמד כי הריצה אל פתרונות אלה עשויה להיות מסוכנת: על רקע אישורו של חוק הווד"לים, שעוקף את מערכות התכנון הוותיקות, הסיפור של הבית ברחוב מקור חיים 35 בירושלים ממחיש עד כמה ועדות התכנון משמעותיות להבטחת פתרונות דיור הולמים. זהו סיפור אחד קטן שמעיד על ההשלכות האפשרויות של נקיטת צעדים מהירים וחסרי מחשבה בתחום הנדל"ן, שגורם גם למחלקי הדירות בתל אביב לנוע בחוסר נוחות.

בעידוד נלהב של ראשי חברת הדיור הציבורי עמידר פעל חי זוהר, סוחר מכוניות ובעליו של מבנה המיועד לתעשייה בירושלים, להסב את המבנה למגורים תוך חלוקתו ליחידות דיור זעירות בנות כ־20 מ"ר. אלמלא התעוררה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בירושלים ועצרה את הפרויקט השאפתני, היו משרד השיכון ומשרד הקליטה שולחים את עולי גל העלייה הגדול של ראשית שנות התשעים לגור באותן קופסאות גפרורים.

אך גם לאחר שהפרויקט נסגר ועמידר נאלצה לסגת ממנו, הסיפור לא תם והפך לסאגה משפטית בת 20 שנה המערב יצרים, שיחות מוקלטות וחילופי האשמות קשים. מהמסמכים המשפטיים שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה סיפורן המלא של יחידות הדיור הזעירות שבהן ביקשה חברת הדיור הציבורית עמידר לשכן את משפחות העולים החדשים.

מבנה שעמידר ביקשה להסב לדירות מגורים קטנותצילום: בשמת איבי

בלי מקלחת ומטבח

הפעם האחרונה שבה נאלצה מדינת ישראל להתמודד עם מצוקת דיור מהותית היתה בראשית שנות התשעים, כשלארץ הגיע גל העלייה הגדול עם התפרקותה של ברית המועצות. בעוד שהחברה הממשלתית עמידר שוקדת על מציאת פתרונות דיור להמוני העולים, פנה אליה זוהר באוקטובר 1990 בהצעה להסב למגורים את המבנה שבבעלותו בשכונת מקור חיים בירושלים, בשולי אזור התעשייה בתלפיות.

זוהר הציע לחלק את שטח המבנה - דבר שעוד לא היה מקובל אז - ל־90 דירות בנות 40 מ"ר שיכללו שני חדרים בגודל 20 מ"ר כל אחד, כאשר כל שתי דירות יחלקו שירותים ומקלחת משותפים וכל דירה תושכר במחיר של 350 דולר לחודש. זוהר זכה להיענות עמידר, כאשר התומך הנלהב ביותר של התוכנית היה יצחק ורדי, סמנכ"ל שירותי דיור ובינוי והממונה על שכירת דירות בחברה הציבורית. לאחר בדיקת הנכס על ידי נציג עמידר פנה ורדי בנובמבר 1990 למנכ"ל עמידר דאז איתן סולמי, והמליץ למינהלת הקליטה לשכור את המבנה. במכתב שהעביר למינהלת הגדיר את ההצעה כ"שכירת מקבץ דירות" ונקב במספר דירות גדול עוד יותר מהצעתו המקורית של זוהר: "לאחר שיפוץ והתאמה נוכל לקבל 190 יחידות דיור כשלכל 4 יחידות יהיו שירותים ומטבח משותפים", כתב.

במכתב מאוחר יותר הסביר ורדי את ההיגיון מאחורי הדירות המחולקות ובעלות האזורים המשותפים: "היות שמעל 80% מהעולים מבריה"מ הן משפחות הקטנות משלוש נפשות, תכננו את הפרוגרמה כך שתאפשר ניצולת מקסימלית. לבודדים ולזוגות ללא ילדים או עד ילד אחד - דירת חדר, ולמשפחות גדולות יותר - 2 חדרים צמודים. זה יאפשר ניצול מקסימלי של השטח הבנוי ויחסוך לעולים שכר דירה מיותר".

מפגינים למען דיור ציבוריצילום: ענר גרין

התוכניות לחלוקת המבנה השתנו כמה פעמים, ובדצמבר 1990 החליטה הוועדה המשותפת של עמידר, נציגי משרד הקליטה, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל על הפיכת המבנה של זוהר למקבץ בן 140 יחידות דיור שיושכרו במחיר של 230 דולר לחודש. בינואר 1991 נחתם הסכם השכירות בין הצדדים, שבמסגרתו התחייב זוהר להשיג כל רישיון או אישור הנדרשים לביצוע העסקה. שלושה חודשים מאוחר יותר, באפריל, המליצה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים בפני הוועדה המחוזית בירושלים לאשר את התוכנית.

עם הגעת התוכניות לוועדה המחוזית השתנתה התמונה: במאי 1991 החליטה הוועדה המחוזית שהיתרי בנייה לתוכנית יינתנו רק אם תעבור שינוי מהותי כך ששטחה של כל יחידת דיור יהיה 40 מ"ר לכל הפחות, והיא תכלול שני חדרים, מטבחון, שירותים ומקלחת. באופן טבעי, החלטת הוועדה הפחיתה מהותית את מספר יחידות הדיור שניתן היה להשכיר במבנה, והן עמדו עתה על 48 בלבד.

אך זוהר לא אמר נואש. מפסקי דין שניתנו בתיק עולה כי הוא ניסה לעקוף את ההחלטה באמצעות הוספת דלת חיצונית לכל שתי יחידות דיור - כפי שנוהגים מחלקי דירות בתל אביב - כך שלמראית עין יהיה מדובר ביחידה אחת. עמידר וזוהר המשיכו בקידום התוכניות הקיימות, ולאחר שקיבלו מהוועדה המקומית טופס המאשר את אכלוס המבנה החלו לנקוט צעדים לאכלוסו - עד שבנובמבר באותה השנה הוציא בית משפט השלום בירושלים צו מניעה שאוסר על האכלוס.

בית המשפט התנה את האכלוס בכך שכל יחידת דיור תהיה סגורה בדלת ותכלול שני חדרים בשטח מינימלי של 36 מ"ר. בעקבות ההחלטה הודיעה עמידר על ביטול ההסכם עם זוהר, והמגעים בין הצדדים עברו לכותלי בית המשפט.

פיצוי של 11 מיליון שקל

בפברואר 1992 הגיש זוהר לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה לפיצוי בגובה של יותר ממיליון שקל נגד עמידר ושלושה נושאי משרה בחברה: ורדי, דוד שפירא ויו"ר עמידר אורי שני. כשנה וחצי מאוחר יותר עברה התביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במאי 1996, לאחר שהתיק נתקע, הגיש זוהר תביעה מתוקנת ובה דרש פיצוי של 11 מיליון שקל.

שנתיים לאחר מכן הודיע זוהר במפתיע כי הוא מושך את התביעה נגד שני, והציע להעביר את הסכסוך כולו לבוררות. הבורר שהציע זוהר היה לא אחר משני עצמו, שכבר הגיש תצהיר כנתבע בתיק. עמידר התנגדה והסכסוך הועבר לבוררות באוגוסט 1998 אצל עו"ד חירותה הראל. ב־2001 קבעה הראל כי עמידר פעלה בחוסר תום לב מכיוון שהיה עליה לסייע לזוהר בקבלת האישורים, ולכן היא חייבת בתשלום פיצויים. ב־2002, עם תחילת הדיון בגובה הפיצויים החלה עמידר לטעון כי הראל מגלה כלפיה "עוינות וקוצר רוח" וביקשה להעבירה מתפקידה. הבקשה נדחתה.

באוקטובר 2004 הודיעה הראל כי לקתה בעיוורון והפסיקה את פעילותה כעורכת דין, אך אף שעמידר ביקשה שוב להפסיק את הבוררות, היא סירבה. עמידר עתרה לבית המשפט המחוזי בירושלים, אך זה דחה את הבקשה להעביר את הבוררת מתפקידה ועמידר ערערה בבית המשפט העליון. בינואר 2006, עוד לפני הדיון בערעור, נתנה הראל פסק דין שקיבל את רוב טענות זוהר, וקבעה כי על עמידר לשלם לו 22 מיליון שקל פיצויים. בצעד נדיר קבע שופט העליון יורם דנציגר ביולי 2010 כי תוצאת הבוררות בלתי אפשרית, שכן משמעותה היא "שהצדדים היו צריכים לקיים את ההסכם במתכונתו המקורית, באופן שיאפשר השכרה של 165 יחידות דיור", כתב דנציגר, והתיק הוחזר לבוררת לבחינה מחודשת.

קביעת בית המשפט העליון יכלה להיות סופית ומכרעת, אך לא כך: השבוע פנתה עמידר שוב לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה להעביר את הבוררת מתפקידה, בטענה כי מאז שהחזיר העליון את הבוררות לדיון מחודש התברר שהראל סבורה כי פסק הבוררות לא בוטל. המוקד לוויכוח הוא השלכות החלטת בית המשפט העליון: האם יש להשאיר את פסק הבורר ולדון רק בגובה הפיצוי, וכיצד יש לחשב נזק בגין יחידות דיור לא חוקיות?

מעמידר ומעו"ד וקסלמן המייצג אותה לא התקבלה תגובה. מעו"ד גדעון קירש, המייצג את חי זוהר, נמסר: "זוהר הנו יזם הגון במיוחד. התכנון המקורי, שלא אפשר לעולים תנאי מחיה נאותים, היה של עמידר. חי הסכים לשנות את המבנה לפי התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית, ודווקא עמידר היא זו שסירבה לקיים את החוזה, בטענה שלפי התוכנית המתוקנת היא לא תרוויח מספיק מהעולים. עמידר ניסתה לנצל את העלייה הגדולה כדי להפיק רווחים על חשבון העולים".