• תפריט
נדל"ן

"אנשים צריכים להפנים: חגיגת מחירי הדירות נגמרה"

אחרי שנה וחצי של עליות מחירים קיצוניות, משהו החל להשתנות במערך הכוחות בשוק הדירות. הקונים שמתקשים לקבל משכנתה וממתינים לירידת מחירים ניצבים מול מוכרים שזורקים מחירים אסטרונומיים ומפחדים לצאת "פראיירים". "כלכליסט" יצא לבדוק האם תם עידן עליות המחירים - והאם השלב הבא הוא ירידות

כדי להבין את המצב הקיים בימים אלה בשוק דירות היד שנייה, די להתבונן בסיפורה של דירה אחת בשכונה ד' ביפו. "זה נכס מצוין, 100 מ"ר עם מרפסת שמש, ליד גינה ציבורית. בעלי הנכס ניסו למכור אותו תחילה ב־1.2 מיליון שקל דרך מודעות באתרי האינטרנט, אבל שלושה חודשים עברו והם לא קיבלו עליו אף הצעה רצינית", מספר המתווך אייל ימיני ממשרד רי/מקס סקאי המתמחה באזור חולון והסביבה. "ב־2010 נכס כזה היה נחטף במחיר הזה בתוך שבועיים וחצי עד חודש מקסימום", הוא מסביר.

 

"לפני שנה מצב העניינים היה כזה שלאחר העמדת נכס למכירה במחיר מסוים, מחירי נכסים אחרים המשיכו לעלות - ואז הנכס הפך לאטרקטיבי. עכשיו המצב הפוך, השוק בירידה ומחיר הנכס לא משתנה, אז יש פחות מתעניינים". מסיבה זו הציע ימיני למוכרי הדירה ביפו להתפשר במחיר וכיום הדירה מוצעת למכירה ב־890 אלף שקל - 310 אלף שקל פחות מן המחיר המקורי. "עבר רק שבוע מאז שקיבלנו את ההחלטה, אפשר כבר לראות שיש הרבה יותר מתעניינים ואני מאמין שהעסקה תיסגר בקרוב", הוא מסכם.

 

עד לפני כמה חודשים סיפור כזה נשמע בדיוני. אולם בחצי השנה האחרונה דבר כבר לא מובן מאליו, ושאלת השאלות בשוק היא האם המחירים עומדים לעלות או לרדת. עד לפני כמה חודשים התשובה לכך היתה ברורה כשמש לכל העוסקים בתחום: מחירי הדירות הלכו בכיוון אחד בלבד - כלפי מעלה. בעלי הנכסים חשו כי ידם על העליונה ורובם רק חיכו ליום שבו יגזרו את הקופון. אולם כל זה השתנה, ומאז תחילת 2011 נראה כי המוכרים מאבדים את כוחם.

 

הכרזות הממשלה על הגדלת היצע הדיור, הרפורמות השונות ובלבן תוכנית הסופרטנקר של נתניהו, וכן הבטחת האוצר "להוריד פטיש 5 קילו על ראשם של המשקיעים" החלו לייצר ציפיות לירידת מחירים. גם המדדים השונים, ובהם דו"חות הלמ"ס ודיווחי האוצר, לא איחרו לספק נתונים על קיפאון במחירים. בחודשיים האחרונים אותם מדדים אף מצביעים על ירידות מחירים קלות, כמו דו"ח אורות אדומים שפרסם משרד האוצר השבוע, הסוקר את הפעילות בחודש מאי, וממנו עולה כי מחירי הדירות רשמו ירידה של 0.5% לעומת אפריל. למעשה, אם להסתמך על נתוני האוצר, הרי שמתחילת השנה קוצצו המחירים ביותר מ־4% בהשוואה לשנה הקודמת.

 

האם השוק הופך משוק של מוכרים לשוק של קונים? אנשי השטח בשוק איששו את השערתנו המוקדמת על "שינוי האווירה" - ביטוי אשר חזר על עצמו בשיחות רבות. למרות זאת, נדמה כי מוכרי הדירות מתקשים לקבל את העובדה ששינוי האווירה פועל לרעתם, וממשיכים לדרוש סכומים לא ריאליים על נכסיהם במשך חודשים ארוכים, עד שהם נשברים ומוכנים להוריד את המחיר באחוזים בודדים.

 

הפסיכולוג והכלכלן מהמכללה למינהל בראשון לציון פרופ' אלון קפלן, מסביר כי המצב הנוכחי הוא מצב קלאסי של אי־ודאות. "זה כמו בבורסה. אתה קונה מניות במחיר מסוים ורואה שהמחיר עולה, והשאלה הכי בסיסית היא האם לצאת עכשיו", הוא מסביר. "אנשים לא יודעים לאן זה יתפתח. מצד אחד, הם מפחדים למכור כי אם השוק יעלה עכשיו הם ירגישו פראיירים. מצד שני, הם מפחדים לא למכור כי אולי המחיר יירד ואז הם ירגישו אידיוטים גמורים".

 

2011 - השנה שבה השוק נעצר

מחירי דירות 4 חדרים בשנתיים האחרונות, בשקלים, לפי מדד כלכליסט

(הדירות כוללות מעלית וחניה) 

**חישוב הממוצע הכלל-ארצי כולל גם דירות בק. מוצקין, כפר סבא, הרצליה, הוד השרון, פתח תקווה, רמת גן, ראשון לציון, חולון, גבעתיים, מודיעין ואשדוד 
 

לא הפיקניק של 2010

 

"הקונים מבינים היום שהמחירים לא מציאותיים", מסביר ימיני ממשרד. לדבריו, לרוב המוכרים יש תחושת בטן שגויה לגבי המחיר שיוכלו לקבל על הנכס שבידיהם. "לוקח לאנשים כמה חודשים להבין שהם תמחרו גבוה מדי ושאם לא יתפשרו על המחיר, הדירה לא תימכר, אבל בסופו של דבר הם מבינים שזה לא הפיקניק של השנה שעברה".

 

הפרש של יותר מ־300 אלף שקל בין התמחור הראשוני לתמחור הסופי של דירה הוא פער ריאלי, לדברי ימיני, ובדיקת השוק מעלה כי חריגות מסוג זה אינן נדירות ולעתים שינוי המחיר אף גדול יותר. לדברי זכיין אנגלו־סכסון בהוד השרון דודי לוי, בעליו של קוטג' בן 6 חדרים ומרתף הגיעו אליו וביקשו למכור אותו ב־4.3 מיליון שקל, לאחר שהנכס המתין לקונה במשך שבעה חודשים מבלי שעסקה כלשהי נראתה באופק. "עשינו ניתוח שוק בסביבת הנכס והשורה התחתונה היא שאנחנו משווקים את הנכס כיום ב־3.45 מיליון שקל. מדובר ב־850 אלף שקל פחות מהמחיר המבוקש הראשוני", מבהיר לוי.

 

"בעלי נכסים חיים עדיין באופוריה ותחת צל של בועה, ובטוחים שהם יכולים לקבל מחיר שהוא לא ריאלי בפועל", מסביר זכיין רי/מקס אבניו בחולון ירון שמיר. "הם לא מפנימים שהקונים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר. הקונים צופים בטלוויזיה ושומעים חדשות ונעשו שקולים יותר. חלפו ימי הבהלה לזהב.

 

"עליות המחירים נגמרו ואני מאמין שבסופו של דבר השוק יהפוך לשוק של קונים ולא של מוכרים".

 

באר שבע. בכמה מקומות נרשמה ירידת מחירים באר שבע. בכמה מקומות נרשמה ירידת מחירים צילום: מאיר אזולאי

 

שמיר מספר על נכס שנמצא בטיפולו כיום - דירת 4.5 חדרים ברחוב פרופסור שור בחולון, לא משופצת, בקומה ראשונה בבניין בן שתי קומות עם אפשרות לבנייה על הגג. לפני שלושה חודשים דרשו עליה בעליה 1.8 מיליון שקל. "המחיר כבר ירד ל־1.49 מיליון שקל, והאמת היא שהמחיר הריאלי של הדירה הוא בכלל 1.35 מיליון שקל - 450 אלף שקל פחות מן המחיר המקורי. אנחנו בדרך לשם".

 

התהליך שמתאר שמיר מעלה את השאלה, האם מדובר כאן בירידה אמיתית של מחירים או שמא רק בהתקרבות אל המחירים הריאליים. התשובה במקרה הזה תלויה במקור ההשוואה של המחיר הנוכחי. אם משווים אותו למחיר שבעל הדירה חשב שיקבל - ניתן לזהות ירידת מחירים. אולם אם בוחנים את המחיר שבו נמכרו דירות בסביבת הנכס לפי רשות המסים, מגלים כי לפני שלוש שנים נכס דומה היה נמכר ב־700–750 אלף שקל. כלומר, המחיר הכפיל את עצמו. לפי אנשי השטח, גם בדינמיקת המחירים הנוכחית לא ניתן לזהות חזרה לרף המחירים של התקופה ההיא.

 

1,600 מודעות מחכות

 

את תהליך מכירת הנכס מתחילים מרבית המוכרים באתרי האינטרנט. המתווכים, אשר מתקוממים על שיטת השיווק העצמי, מאמינים כי מלבד הריבית הנמוכה והמחסור בדירות, גם אתרי האינטרנט נושאים באשמה בעליית מחירי הנדל"ן. "יש הרבה אנשים שנכנסים לאתרים סתם כדי לבדוק כמה שווים הנכסים שלהם", מסבירה יועצת נדל"ן ברי/מקס רמת אביב שרון חורש. "אנשים נסחפו לגמרי ומתמחרים באתרים את הנכסים ב־300–500 אלף שקל יותר מהמחיר האמיתי. זה עושה נזק לשוק כולו".

 

בדיקה עם אתרי האינטרנט חושפת תמונה זהה לזו המתארת חורש. לדברי מנכ"ל אתר WinWin יובל אטד, עם עליית מחירי הנדל"ן החלה להתגבר תופעה שאותה הוא מכנה "מוכרי תן מחיר". "באתר זילו האמריקאי כל אדם יכול לפרסם נכס שלו שהוא לא ממש רוצה למכור, ולציין כי אם מישהו יציע מחיר גבוה מספיק - הוא יהיה מוכן למכור", מספר אטד. "זה מה שקרה גם בארץ בעצם. אנשים זורקים מחיר ומחכים שיגיע איזה פראייר שיהיה מוכן לשלם". לדבריו, מתחילת השנה הנוכחית מורגש שינוי באתר מבחינת ביקושים. מצד אחד, הוא מסביר, כמות החיפושים עלתה גם בכניסה לדירות יד שנייה וגם בחיפוש דירות חדשות. עם זאת, מספר העסקאות שנסגרו היה נמוך יותר. לראיה, הוא מציג את המספר הבא: יותר מ־1,600 מודעות נמצאות באתר כבר יותר משמונה חודשים. כפי שמזהה אטד, מרבית הנכסים התקועים הם קוטג'ים, דופלקסים וטריפלקסים.

 

ואיך משפיעה האווירה החדשה בשוק על נכסי היוקרה? טליה העמידה למכירה לפני כחודשיים את דירת שלושת המפלסים שבבעלותה ברחוב איינשטיין בתל אביב, המשתרעת על כ־220 מ"ר בקומות 10–12. "לאחר ייעוץ עם מומחים בשוק, קבעתי את המחיר על 9 מיליון שקל", היא מספרת. "לקחתי שמאי שיעריך את הנכס וזה המחיר שהוא נתן, שלטעמי הוא קצת נמוך", היא טוענת. היא לא מאמינה שתצטרך לקצץ מן הסכום.

 

נורי רחמים, האחראי על תחום היוקרה ברשת רוזיו נכסים, מתעקש כי שוק היוקרה מתנהג אחרת מהשוק העממי. "אני לא מזהה ירידת מחירים מתחילת השנה הזו. אולי יש תזוזה של 5% כלפי מטה, אבל לא מעבר לזה", הוא טוען.

 

בשורת הדירות הקטנות

 

בשורה מעניינת מגיעה דווקא משוק הדירות הקטנות והזולות, והיא קשורה להקלות במס השבח שניתנו למשקיעים שימכרו את דירתם השנייה והשלישית. לדברי זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע איציק דואיב, מרגע שיצא צו השעה על מס השבח רצו המשקיעים בעיר והוציאו את הדירות שבבעלותם למכירה. "יש לי לקוח שהוציא 12 דירות למכירה בבת אחת. המטרה שלו היא לקבל את ההטבה המקסימלית, הניתנת על מכירה של שתי דירות או במכירה של סכום מקסימלי של 2.2 מיליון שקל". דואיב מספר כי בשכונות שבהן קנו המשקיעים נמכרות דירות ממוצעות ב־400–450 אלף שקל. לדבריו, משקיעי נדל"ן רבים בעיר מיהרו להוציא את הנכסים שלהם למכירה.

 

לדברי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת השמאות אהוד המאירי ושות', "ההקלות במיסוי על מכירת דירה שנייה ושלישית ישפיעו על היצע הדירות ואולי אף יביאו לירידת מחירים מסוימת בטווח של חצי שנה עד שנה".

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x