לא רק בת"א: איך עושים עוד שוק סיטונאי
מיליוני השקלים שעומדת לגזור עיריית תל אביב מפרויקט השוק הסיטונאי עוררו את עיריות ירושלים וחיפה, ולאחר שנים של התעלמות הן החלו לקדם תוכניות להפיכת השווקים שבשטחיהן לשכונות מגורים. כעת הן צריכות לחשוב כיצד להפוך את האזורים לאטרקטיביים לא רק לאוכלוסיות חלשות
"אם זה לא היה מגיע מהקרביים ומהלב - לא היה קורה כלום. במקרים רבים מדי אנו עובדים 20 שנה על פרויקט גדול, אך רגולטור שלא מכיר אותו מחריב בהחלטה אחת פשוטה את העבודה שלנו. כשברמת הפקידות יד שמאל לא יודעת מה יד ימין עושה - זה קורה הרבה". כך אומר עו"ד דיוויד אמיד, שותף במשרד עורכי הדין ש.בירן ושות' שבראשו עומד שרגא בירן, מעורכי הדין הבולטים בשוק הנדל"ן הישראלי ומי שמזוהה יותר מכל עם פעילות שינוי ייעודי קרקעות היסטוריות ברחבי המדינה. דבריו של אמיד מקבלים תוקף מיוחד על רקע ההתפתחויות האחרונות בשווקים הסיטונאיים בשלוש הערים הגדולות.
בקרוב צפוי להסתיים שלב מכירת החלק השני של השוק הסיטונאי בתל אביב, שבו ייבנו ארבעה מגדלים בני 45 קומות עם 1,200 דירות בשטח כולל של כ־176 אלף מ"ר. מתחם השוק הסיטונאי שייך לעיריית תל אביב (25%) ולחברת השוק הסיטונאי (75%), שבבעלותה של חברת תנובה וכמה עשרות סוחרים פרטיים. השלב השני בפרויקט מגיע לאחר שחלקו הראשון הוקם בימים אלה על ידי גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן, ויכלול 800 דירות במבנים נמוכים יותר וכן קניון, מבני ציבור ופארק.
אולם, כעת מתברר כי לא רק תל אביב עומדת על הפרק. מידע שהגיע לידי "כלכליסט" חושף כי אמיד ואנשי תנובה כבר מתכוננים ליום שאחרי השוק התל אביבי. בשיחה עמו מאשר אמיד כי לאחר שנות עבודה ארוכות הצליח להגיע להידברות ישירה עם עיריות ירושלים וחיפה, בעניין תוכניותיה של תנובה להפוך את השווקים הסיטונאיים בשתי הערים לשכונות מגורים.
על פי המידע שמאשר אמיד, בחודשים האחרונים החלו דיונים בין נציגי תנובה ועיריית ירושלים על הפיכת השוק הסיטונאי בעיר לשכונה - ואת המהלך מגבה ראש העיר ניר ברקת. במקביל, הוא מספר כי לאחר התעלמות מפניות תנובה אליה יזמה עיריית חיפה, בראשות יונה יהב, פגישה ראשונה עם אמיד ונציגי החברה. בין אלה נמצא שי אבא, מנהל השקעות בכיר באייפקס, בעלת השליטה בתנובה, שיחד עם אמיד מנהל את הליך מכירת הקרקעות של החברה.
בפגישה שהתקיימה לפני כמה חודשים גילו להם נציגי העירייה כי החליטו לקדם בשנים הקרובות את התוכנית להפיכת השוק הסיטונאי בעיר לשכונה בעקבות אישורה של תוכנית־אב לאזור העיר התחתית ומפרץ חיפה.
ההכנסות מארנונה עומדות לזנק
ההתפתחויות בתל אביב, בחיפה ובירושלים קרו במקביל, ולא במקרה. מי שעובר בימים אלה ברחוב קרליבך בתל אביב מקבל תזכורת לכך ששינוי גדול עומד לעבור על מתחם השוק הסיטונאי שם. במקום כבר עובדים דחפורים שמבצעים חפירות ראשונות לקראת הקמת קומפלקס מגורי היוקרה והקניון הגדול - שינוי שישפיע ללא ספק על האזור כולו.
ראשי עיריות ירושלים וחיפה קיבלו ככל הנראה תיאבון כשהביטו על הנתונים היבשים של פרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב: ראשית, חלקו הראשון של המתחם התל אביבי נמכר במחיר בולט של 1.5 מיליארד שקל, וסכום דומה צפוי להיכנס לקופת השותפים על הקרקע גם בחלקו השני. שנית, הפרויקט צפוי להחיות אזור שלם שנחשב שנים ארוכות לאחת המורסות של תל אביב, והיקף ההכנסות מדמי הפיתוח ודמי הארנונה שהוא ייצר לעיריית תל אביב גדול מאוד.
השוק הסיטונאי בירושלים "לאחר שהליך שינוי הייעוד של השוק בתל אביב כבר היה בעיצומו, קיבלנו על עצמנו ב־1997 ללוות את הליכי הפיכת השווקים בירושלים ובחיפה לשכונות", מספר אמיד. "התוכנית המקורית כבר הוגשה באותה שנה לעיריות, ובשני המקרים הבנו מהר מאוד שיש פה הליך שיהיה ארוך ומסובך, לאור חוסר רצון בולט שלהן להניע אותו".
אמיד מודה כי העובדה שהתוכנית להפוך את השוק בתל אביב לשכונת פאר קורמת עור וגידים היתה כרטיס הכניסה לחדרי הדיונים עם נציגי שתי העיריות, לאחר שנים שבהן הם לא התייחסו לפניות תנובה ברצינות. לדבריו, "בעשור האחרון יצרנו שינוי של ממש במרכז תל אביב, עם 350 אלף מ"ר בשוק הסיטונאי ובסך הכל חצי מיליון מ"ר באזור המושפע מן הבנייה בשוק - באופן שאיש לא חשב שיקרה. אם בעיריות ירושלים וחיפה לא היו רואים מה השגנו, לא היה קורה שם כלום גם היום".
אמיד מבהיר כי אם בירושלים תנובה היא כיום המנוע לשינוי, הרי שבחיפה דווקא העירייה היא שעשתה באחרונה מאמץ לחדש את השיחות כדי להתחיל הליך שיכול לשנות את אזור העיר התחתית כולו. "מנכ"ל עיריית חיפה הוביל את הפגישה עם תנובה. הוא מדבר איתנו על תוכנית־אב למפרץ שבה תשולב בנייה בשוק הסיטונאי ובמגרשים אחרים של תנובה בכביש עוקף הנמל", אומר אמיד. תנובה, כאמור, חוכרת את הקרקע בחיפה מהעירייה. במסגרת עסקה עתידית למכירת השטח, יקבע שמאי מקרקעין את שווייה של זכות החכירה שאותה ימכרו תנובה והסוחרים.
עגבניות רקובות בגינות סחרוב
שלושת השווקים הסיטונאיים הוקמו בשנות החמישים של המאה הקודמת. לאורך שנים הם היו הספקים המרכזיים של רוב התוצרת החקלאית בישראל לחנויות מכל הסוגים, אולם עם כניסתן של רשתות השיווק הגדולות לתחום המסחר בתוצרת חקלאית החלו השווקים לאבד מכוחם, כששיא הפגיעה בהן נרשם בשנות התשעים. אז החלו רשתות השיווק להקים לעצמן מרכזי לוגיסטיקה ושינוע של תוצרת חקלאית עצמאיים (מרלו"גים).
שוק סיטונאי חיפה צילום: גיל נחושתן מעבר לעובדה שהשווקים עצמם נחלשו מאוד, תנובה, בעלת הבית המרכזית שלהם, כבר הבינה לפני יותר מעשור שכדאי לה למצוא דרך טובה יותר לנצל את המתחמים האלה. כל מי שמכיר את הפקקים הענקיים שיצר השוק הסיטונאי של תל אביב לאורך שנים, את הלכלוך והריח הנלווה של אזור השוק בחיפה או את מראה העגבניות הרקובות המתגלגלות לגינות סחרוב בירושלים מבין כי שלושת השווקים הם בעיה. הניסיון מפרויקט גינדי תל אביב - שיוקם במתחם השוק בתל אביב - מלמד כי בעיה זו יכולה להפוך להזדמנות נדל"נית ולשיפור אמיתי ומהותי לאזורים שבהם הם ממוקמים.
"בעיריית ירושלים קידשו את הסטגנציה לאורך שנים ולא היה שם גרגר של חזון. התנהלו שם בחוסר אכפתיות מוחלט באשר לאפשרות של שיקום שכונת העוני בגבעת שאול", מספר אמיד. "העירייה הנוכחית עושה קולות של שינוי תפיסה, אבל המבחן האמיתי יהיה מבחן התוצאה. בחיפה השינוי בולט עוד יותר, כי פשוט לא היו שום דיונים איתנו לאורך כל השנים".
יש עוד שורה של בעיות בדרך
אף על פי שבירושלים ובחיפה נראה כי משהו באמת זז, הרי שלכל הצדדים ברור כיום כי המלאכה עוד רבה עד להשגת הסכמה מלאה על פרטי התוכניות בשווקים. גורמים המכירים את המתחם בירושלים מספרים כי תוכניתה של תנובה לבניית 1,000 יחידות דיור - שהן פחות מחצי מכמות זכויות הבנייה בשוק בתל אביב - נוצרה בשל מגבלת גובה של 20 קומות שאותה קבעה העירייה לפני יותר מ־15 שנה.
אותם גורמים טוענים כי בתנובה מעוניינים לנצל את מקסימום הגובה שיתאפשר לבנייה במתחם זה - וכבר עתה ברור כי בנייתן של 20 קומות תהיה המינימום שעליו תסכים החברה. הבעיה היא שעניין זה עומד בניגוד מוחלט להצהרתו של ראש העיר ברקת בתקופת הבחירות, על רצונו להפוך את המתחם לאזור של דיור בר־השגה. אותם גורמים אומרים כי על העירייה מופעלים לחצים כבדים כדי שתפעל לייעד את המתחם למגזר החרדי. על כן נראה כי כל הצדדים המעורבים בפיתוח המתחם עוד יידרשו להתגמשויות גדולות.
ואם בירושלים מדובר בצורך להגיע להסכמה על פרטים, הרי שבחיפה העניין תלוי בעיקר ברצון הטוב של העירייה, שכן היא בעלת הקרקע וחברת השוק הסיטונאי רק חוכרת את השטח. הבעיה המרכזית כרגע, אומר אמיד, "היא מציאת מתחם חליפי לשוק". בהקשר זה, יש לציין כי הקמת הפרויקט בשוק הסיטונאי של תל אביב התאפשרה רק אחר הסכמת הסוחרים להעתיק את השוק לאזור צריפין.
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין העריכה השבוע בשיחה עם "כלכליסט" כי פוטנציאל שווי הקרקע בשוק הסיטונאי באזור ואדי סאליב בעיר התחתית בחיפה, על פי התוכנית לבניית כ־750 יח"ד ולפיתוח כ־1,500 מ"ר של מסחר שכונתי, יעמוד על כ־4 מיליארד שקל לאחר הבנייה. להערכתה, פוטנציאל שווי הקרקע לשטח השוק הסיטונאי בירושלים הוא של כ־2 מיליארד שקל לאחר הבנייה.
אולם, את ההערכה מסייגת בוגין ומסבירה: "נתונים אלה תלויים בכמה גורמים, אך באופן ודאי תלויים ביכולת לשווק ולמתג מחדש מתחמים אלה כאיכותיים, אף שמיקומם בחיפה ובירושלים נתפס כרגע כפחות אטרקטיבי בשל הקרבה לאוכלוסייה שאינה מבוססת". בוגין מעריכה כי למרות הסמיכות לשכונות חלשות, "שיווק ותכנון נכון יכולים להבטיח קבלת מחיר גבוה על שווי הקרקע והפוטנציאל שלו".
בדיוניה עם העיריות פועלת תנובה לקידום התוכניות להקמת שכונות במקום השווקים, ונציגיה מנסים לשכנע את העיריות לראות לנגד עיניהן את הפוטנציאל הגלום בשינוי האזורי שמעבר להכנסה הספציפית ממכירת הקרקע. "הערך המצרפי שמייצרים פרויקטים כאלה בסביבתם הוא של מיליארדי שקלים", אומר אמיד. כדוגמה הוא מספק את ההתפתחויות בדרך בגין, שהולכת להיות להערכתו "אבן גבירול של 2015".
"הליך שינוי ייעוד השוק הסיטונאי בתל אביב הביא להתעוררות האזור כולו, עם הפרויקטים בדרום הקריה שנולדו אחריו ועם תוכניות שנוצרו בהמשך לשיקוע גשר מעריב ולפיתוח צומת החשמונאים. כל אלה הביאו לקפיצה בערכי הקרקע בהיקף של מיליארדים", סיכם אמיד.
