מי קובע איך תיראה השכונה שלכם, הפוליטיקאים או מתכנני ערים?
תוכנית ה"סופרטנקר" שאותה מקדם ראש הממשלה תביא לבניית עשרות שכונות ענק חדשות ברחבי הארץ. כלכליסט זימן ארבעה בכירים מתחום התכנון והבנייה כדי להבין מה הטעויות שצריך להיזהר מהן ומי באמת קובע איך ייראו שכונות העתיד
תוכניתו של ראש הממשלה להאצת הבנייה ברחבי הארץ אמורה להביא לבניית אלפי יחידות דיור בישראל בזמן קצר ביותר. באמצעות עקיפת ועדות התכנון המסורתיות והקמת ועדות מקבילות שיפעלו בלוח זמנים מזורז, מקווים בממשלה לפתור את מצוקת הדיור הקיימת ולבנות במהרה שכונות מגורים חדשות.
אבל הבנייה המזורזת עלולה ליצור בעיות קשות בשטח. תכנון לקוי הוא לא מחזה נדיר בישראל, ולא פעם צפות בארץ הטעויות מעל פני השטח כשהבנייה כבר נמצאת בעיצומה וכבר קשה לתקן אותן.
כדי להבין אילו טעויות תכנון הן הנפוצות ביותר ומי מושך בחוטים בדרך לבניית השכונות שבהן אנו גרים, כינסנו פאנל הכולל ארבעה בכירים הנחשבים מומחים בנושא: ראש אגף תכנון הערים במשרד הבינוי והשיכון סופיה אלדור, ראש עיריית חדרה חיים אביטן, מנכ"ל חברת הבנייה שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן, ומתכנן הערים הוותיק פרופ' אלי פירשט.
שכונת המשתלה בתל אביב עד כמה משפיעים הכוחות הפוליטיים על ההחלטות בתחום התכנון?
אביטן: "יש בהחלט כוחות פוליטיים שמפעילים לחץ על ראשי ערים. לחצו עליי לא פעם ורצו שנאשר שכונות לאוכלוסיות שונות. במקרה אחד בחדרה באו אליי בדרישה לבנות 400 דירות לחרדים במקום מסוים והחלטתי לא להיכנע ללחץ. לפעמים הלחץ מופעל עלינו דרך הקבלנים".
אלדור: "אם השכונה היא יוזמה של משרד השיכון, אז מה שמשפיע זה הצירוף של המתכנן והיזם, אבל בכל מקרה התשובה לשאלה איך תיראה השכונה בעתיד תלויה בעיקר בראש העיר".
פירשט: "ההחלטות בתחום התכנון הן תוצאה של מערכת יחסים. בחלק מהזמן הרשות המקומית אפילו לא מעורבת. אם יוצאים מנקודת הנחה שהאינטרס הציבורי הוא החשוב, אז אין ספק שלאדריכל צריכה להיות עדיפות, אבל בפועל הוא הכי חלש. המערכת מתנהלת כך שהכוחות המקצועיים בתכנון השכונה הם חלשים יותר מהכוחות הפוליטיים".
"תפנית בנושא של שיתוף הציבור"
אז לציבור אין חלק בהחלטות כיצד ייראו השכונות שלו?
פירשט: "אם בעבר זה היה נכון, אני חושב שבשקט בשקט מתחוללת תפנית בתחום שיתוף הציבור. אין לי ספק שהעניין של שיתוף בעלי עניין משפיע על הציבור. אם למשל באה קבוצה לראש העיר שרוצה לרכוש בשכונה עתידית דירות, ואומרת שהיא צריכה היום מגורים לזוגות צעירים — הוא לא יתעלם מזה. אנחנו לא מחכים לשלב ההפקדה כדי שרק אז נבין שהיה צריך לעשות משהו אחרת".
מה קורה כשמדובר באזור שעוד לא ברור מי יגור בו?
פירשט: "כשאתה מתכנן שכונה לציבור שאתה לא יודע מיהו, אתה משתף תושבים שגרים סביב השכונה, תושבים שגרים סביב העיר ויזמים רלבנטיים. כל מה שמתגלה כדרישות לגיטימיות מקבל ביטוי בתכנון".
מה צריך לכלול תכנון נכון של שכונה?
פירשט: "תכנון נכון צריך להתחשב באיכות סביבה, ביכולת לקיים חיי קהילה בתוך השכונה, וביכולת לגדל ילדים מבלי לחשוש שיידרסו. הוא צריך לכלול גם קשר בין השכונה לבין השטחים הפתוחים בה".
אלדור: "לפני שאנחנו קובעים איך השכונה צריכה להיראות, צריך לבדוק באיזו עיר היא מתוכננת, האם היא קרובה למרכז העיר או שהיא שכונה פרברית. לצערי, במשך שנים אף אחד לא חשב בארץ על הזהות של השכונות שהלכו ונבנו לפני שאלה תוכננו. מאז התכנון הישראלי התקדם בקצב יוצא מהכלל מבחינת איכויות. בוא ננסה לחשוב איזה סוג של בתים נבנו כאן בשנות החמישים והשישים".
"צריך שיהיה בשכונה תמהיל של תושבים"
דגן מבקש להיות פרקטי יותר: "הנושא המוביל אצל הלקוחות שלנו הוא רמת הפתרונות בתחום החינוך ואחר כך השאר. בעניין השטח הציבורי, אני בעד בנייה מהירה של פארקים בשכונות חדשות. זו טעות לבנות פארק 15 שנה אחרי בניית השכונה. תמהיל הדירות צריך להיות רחב ככל האפשר. אני לא חסיד של דירות קטנות רבות. צריך תמהיל שכולל את כולם. זה עוזר לנו כיזמים לשווק את הדירות. תן לאדם את האופציה לבחור. אסור גם שיהיה קו מתח גבוה שיעבור בתוך שכונה. בשכונה שבנינו בזכרון יעקב שילמנו הרבה כסף ולקח לנו זמן רב להזיז את קו המתח הגבוה. לאלה צריך להוסיף גם את עניין דרכי הגישה שהפך קריטי כי כולם כמעט מחזיקים מכוניות".
אביטן: "אני מסכים לגבי התמהיל. צריך מגוון. חשוב גם שיהיה בשכונה מרכז קהילתי שכונתי קטן, עם מסחר, אבל העירוב המלא של שימושים (מסחר, מגורים, משרדים - ש"פ) בדרך כלל פוגע. שכונות טובות צריכות להיות מתוכננות לטווח ארוך. הבעיה היא שראשי ערים לא רוצים לתכנן כל כך רחוק. הם שאולים את עצמם — למה שראש העיר הבא ייהנה מזה? אני בסך הכל שבע שנים ראש עיר ותכננתי תוכנית מתאר שאמורה להביא לחדרה 140 אלף תושבים. אני מעריך שהתוכנית הזו תשנה את פני העיר להרבה יותר זמן מהקדנציה שלי. אני בטוח שחדרה תיחשב ליותר טובה מנתניה כי היא נבנית לצורך אחר".
עניין תכנון השטחים הירוקים הפך למרכזי בתכנון עירוני בשני העשורים האחרונים. יש נכון ולא נכון בתחום הזה?
דגן: "אני מעדיף פארק אחד גדול מהרבה כתמים ירוקים מפוזרים. אדריכלים טועים לחשוב שהרבה פיזור של ירוק שמשאיר לכל בניין שניים ורבע מ"ר של כתם כזה זה טוב. מניסיוני זה לא אפקטיבי. פארק מרכזי צריך להיות בשטח של עשרות דונמים. כשהלכנו לבנות שכונה חדשה בכרכור התברר לנו שהרשות המקומית נתקעה שם בהליך תכנון פארק אזורי, וכשהוא הושלם הערך של הדירות קפץ".
פירשט: "הירוק לא חייב להיות ירוק. זו יכולה להיות כיכר מרוצפת שמייצרת מקום מפגש".
אופנה נוספת היא הבנייה הירוקה. זה מתאים לכל השוק?
פירשט: "יש עדיין בעיה כלכלית בתחום זה. מיחזור של אשפה, בקרה על המערכות, איטום תרמי של מבנים — כל הדברים האלה עולים הרבה כסף ולא תמיד היזם יכול לקבל תמורה על ההשקעה הזו, אבל המודעות הולכת וגוברת. מה שפעם לא נחשב היום נחשב מאוד".
דגן: "תכנון ירוק זה לא בחינם, אבל בסדרי גודל של 2%–3% ממחיר דירה. אפשר לעשות את זה. תחום פינוי האשפה למשל צריך להגיע למקום שבו הוא בעולם - שלא יהיה יותר אוטו זבל. זה עניין של אלפי דולרים לדירה בלבד".
אחד הדיונים המרכזיים בתחום נוגע לעתיד הבנייה לגובה.
הפתרון של צמיחת מגדלים בתוך ערים הוא המתאים לישראל?
פירשט: "אני קורא להם תירסים. מגדלים זה לא דבר שתורם לעירוניות במובן שסופיה דיברה עליו, של רחובות מתוכננים יותר. כשאנחנו בונים מגדלים אנחנו מפרקים את המבנה העירוני, אנחנו לא תומכים בפועל בדופן".
דגן: "אני מעדיף בנייה לגובה על הצפפת בנייה נמוכה. זה עניין של חינוך שוק. זכיתי לבנות את הבניין הראשון ברחובות בגובה של 25 קומות. כשגמרנו אותו חצי ממנו היה ריק וראה זה פלא, השני נמכר כולו לפני השלמת הבנייה. באשדוד, בעבר, ככל שהקומה היתה גבוהה יותר הדירות היו זולות יותר. זה התהפך גם שם".
עלה פה עניין "התצפית". מה דעתכם על נושא ריבוי המרפסות כיום?
פירשט: "שאלת 'התצפית' היא השאלה מה אתה רואה מתוך הדירה. העניין של המרפסות שהיה פעם פחות חשוב הולך ותופס חשיבות. זה גובל לפעמים בהגזמה".
דגן: "זה היום כל כך קיצוני עד שאנשים מעדיפים מרפסת על חשבון הקטנת הסלון. החוק מאפשר זאת ואנשים מנצלים אותו".
אביטן: "אנחנו בחדרה מנסים כיום לאפשר שימוש ביותר מקום למרפסות כי זה מה שאנשים רוצים".
"יש בעיה של תכנון במערב ראשון לציון"
לקראת סיום אנו מבקשים מהם לתת לנו דוגמאות לטעויות קשות שבוצעו בתכנון שכונות בישראל. דגן: "פואבלו אספניול בראשון לציון נראית בדיעבד כתכנון לא טוב. החלונות נראים כמו חרכי ירי במקום שאמור להיות עם נוף לים. תחבורה ודרכי גישה הן נושא קריטי. בשכונות חדשות של הוד השרון למשל יש בעיה בעניין הזה. אסור לתכנן מאסה של דירות בלי להתאים דרכי גישה נכונות. כיום התב"עות באמת מתחשבות יותר בעניין הזה. במזרח חדרה למשל, כשייפתח כביש 9 יקפצו המחירים. מעבר לזה שכונות שנכשלו היו אלה שבהן הצפיפות גבוהה. צריך לבנות פה צפוף אבל עדיף לבנות גבוה ורחוק יותר מנמוך וצפוף. אבל בעיר זה לא תמיד עובד. זו לא מתמטיקה פשוטה. דוגמה קיצונית לזה היא שכונת המשתלה בצפון תל אביב הצפופה ונמוכה".
שכונת פואבלו אספניול ראשון לציון צילום: cc by ori פירשט: "ראשון לציון מערב. יש שם מין מקבץ שכונות שכל אחת היא לטיפונדיה (אחוזה — שש"ע) קטנה. אני לא יודע לאן זה הולך בערכים של ביקוש לדירות, אבל מבחינת תכנון אני רואה בזה בעיה. נכון לגרום לכך שיש מרקם עירוני ולא איים קטנים. בעניין המשתלה אני חושב אחרת. בראייה אדריכלית היא שכונת בלוקים עירוניים. בלוק עירוני על פי מתכנן הוא הדבר הנכון לעשות. העובדה שהציבור שתמיר מדבר עליו חושב שזה לא בסדר, היא כי התרבות שלנו היא לבנות מגדלים".
אלדור: "שכונה שעושה לי עצוב בלב היא רמת תל חי בקריית שמונה. כל פעם שאני נוסעת צפונה קמים בה בתים בצורה מקרית. בין בית לבית אין קשר. הכל נראה כאילו הבתים האלה צנחו מהירח. אני מקווה שבמשך הזמן היא תתגבש ותשתנה".
אביטן: "כל הבנייה של שנות השישים לא מתאימה למצב היום. הכל צריך לדעתי לעבור פנוי־בינוי. שטח השיפוט של חדרה עולה על זה של תל אביב, והבעיה שלי היא שאני מנהל עיר שנבנתה בשלבים. יש בה שכונות יפות שמתוכננות טוב, אבל יש בעיה בחלק מהשכונות ויש צורך בתכנון לאורך זמן שיביא לקשר טוב יותר בין החלקים השונים".
