• תפריט
נדל"ן

איך ישפיע פינוי התנחלויות על שוק הדירות?

גם ללא הסדר מדיני באופק, בלשכת שמאי המקרקעין נערכים לפינוי אפשרי של 30 אלף משפחות מיו"ש. התוצאה הנדל"נית: התייקרות של עד 18% באזורים שבהם יתיישבו מחדש

שי פאוזנר 08:5016.06.11

אפשרות של הסדר כלשהו בין הרשות הפלסטינית לישראל נראית כעת כמעט בלתי אפשרית, אך שאלת ההתנחלויות ופינוין בכל זאת מעסיקה גורמים שונים בישראל - גם בתחום הנדל"ן. לשכת השמאים מעריכה כעת בנייר עמדה שהגיע ל"כלכליסט", כי אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ־18% באזורים שבהם הם יתיישבו.

 

"ככל שיתקרב מועד מימוש תוכנית פינוי כזו, אם בכלל, הביקושים יעלו. 100–140 אלף איש, המהווים יותר מ־30 אלף בתי אב, יפונו מבתיהם ויחפשו את עתידם בתחומי הקו הירוק", מעריכים בלשכה, כשהם מנסים להעריך מימוש של תוכנית פינוי כזו. אם אכן תחליט ממשלת נתניהו על פינוי יישובים מיהודה ושומרון, צפויה עליית מחירים של 8%–18% באזורים שאליהם הם צפויים לעבור.

 

 

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס אישר את ההערכות הללו, ואמר השבוע ל"כלכליסט" כי "גובר הלחץ של תושבי יהודה ושומרון לבחון אפשרות של רכישת דירה או בית בתחומי הקו הירוק. נתוני השמאים מכל הארץ מצביעים על כך שמדובר בעיקר במתיישבים שהגיעו ליהודה ושומרון כי חיפשו איכות חיים ורמת מחירים נוחה - ולא במתיישבים מסיבות אידיאולוגיות".

 

דנוס מעריך בנוסף כי קיים סיכוי סביר שצעד מדיני כלשהו, כמו זה שמתווה אובמה או שמנסים להוביל באיחוד האירופי, יצריך התערבות ממשלתית בקידום מהיר של תוכניות והפשרת קרקעות באזורים ספציפיים שבהם ייושבו המפונים. הוא גם יכול להוות קרש קפיצה להקמתן של ערים חדשות, דוגמת העיר החרדית חריש שאמורה לקום בתחום השיפוט של המועצה האזורית מנשה.

 

שלושה אזורי חלופה

 

ניסיון העבר מפינוייהם של חבל ימית ב־1981, של שטחים ביהודה ושומרון בשנות התשעים ושל יישובי רצועת עזה ב־2005, מראה כי 30%–40% מהמפונים בחרו להתיישב בקרבת האזור הגיאוגרפי שממנו פונו, מסביר דנוס. לאור זאת, מחלקים בלשכת השמאים את מפת הביקושים העתידית לשלושה פלחים עיקריים: הראשון, אזורים הסמוכים לקו התפר - הגליל התחתון, עמק יזרעאל, השומרון הצפוני, השרון הצפוני, שפלת יהודה וצפון הנגב. השני, יישובים דתיים וחרדיים דוגמת אלעד ורמת בית שמש, לצד ערים שבהן קיימות שכונות דתיות כמו נתניה, רעננה, רחובות וירושלים. הפלח השלישי מורכב מהרחבות מושבים וקיבוצים בפריפריה.

 

להערכת השמאים, מעבר עתידי של המפונים לאזורים אלה ייעשה על פי השתייכותם הסוציו־אידיאולוגית. כ־30% מהמפונים, אלו השייכים לזרם האידיאולוגי בקרב המתיישבים, יעברו על פי ההערכה לגליל ולנגב - בעיקר ליישובים הסמוכים ליהודה ושומרון, יישובי הגליל התחתון ועמק יזרעאל וכן ירושלים. זרימה זו עשויה להביא לעליות מחירים של 9%–14% בנדל"ן למגורים באזורים אלה.

 

על פי הערכות השמאים, מקרב תושבי יהודה ושומרון הדתיים והחרדים - המהווים יותר מ־70% מאוכלוסיית האזור כיום, כ־40%–45% יעברו לערים דתיות, חרדיות או מעורבות, או לשכונות ספציפיות בעלות אופי דתי מובהק. באזורים אלו צפוי גל התייקרות נדל"ן למגורים בשיעור של 12%–18%, בהתאם לעתודות הבנייה וליכולת הקליטה של מסת תושבים חדשים.

 

בלי גושי ההתיישבות

 

מספרם של תושבי יהודה ושומרון שאינם מתנחלים מסיבות אידיאולוגיות וייאלצו להתפנות בעת פינוי עתידי נאמד על ידי לשכת שמאי המקרקעין ב־30–40 אלף איש. מתנחלים אלה יחפשו חלופות באזורי הביקוש או באזורים הדומים במאפייניהם הגיאוגרפיים, הדמוגרפיים, וההתיישבותיים ליישובים שאותם הם יפנו. להערכת השמאים, מדובר בעיקר בהרחבות של מושבים, קיבוצים ויישובים קהילתיים בגליל ובנגב ובאזור ירושלים. מהלך כזה עשוי להביא לעליות מחירים של 8%–17% באזורים אלה.

 

בלשכה מעריכים גם כי כ־60% מקרב המתנחלים הלא אידיאולוגיים יפנו לנגב ולגליל, 25%–30% לירושלים וסביבותיה ו־5%–10% יעברו לאזורי הביקוש. גם ערים כמו עפולה, חדרה, בית שמש וקריית גת צפויות ליהנות מביקושים של תושבי יהודה ושומרון באזורים הקרובים להם.

 

כמו כן, עולה שאלת גושי ההתיישבות - דוגמת אריאל וגוש עציון. כיוון שמדובר בכ־170 קמ"ר של שטחים שאותם יש להחליף עם הרשות הפלסטינית, סבורים השמאים כי יש להתכונן גם למצב של פינוי היישובים והערים המרכזיות ביו"ש. יש לזכור, אומר דנוס, כי "במקרה כזה מספר המפונים יהיה גבוה בהרבה. במעלה אדומים לבדה גרים 35 אלף איש".

 

עם זאת, נכון לעכשיו - כאשר פינוי הגושים אינו עומד על הפרק - מעריכים בלשכת שמאי המקרקעין כי יש להתכונן לביקושים של מפוני יישובים אחרים ולעליות מחירים של 10% לפחות. "אם לא תהיה באזורים אלו בנייה חדשה, זה יכול להגיע ל־20% ואף יותר", מסכם דנוס.

 

בטל שלח
    לכל התגובות