מדד נדלניסט למרץ: השוק לא מצליח להתעורר

החודשים האחרונים הולידו שינויים ופיתוחים חדשים בשוק הנדל"ן המקומי. הסופר־טנקר הנדל"ני של ראש הממשלה בנימין נתניהו, הזרמת הקרקעות החדשות לשוק של שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, הפחתת המסים למוכרי דירות להשקעה, והצהרותיו של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר כי הוא מתכנן להעלות את הריבית שתייקר לכולנו את המשכנתה - כל אלה מהדהדים בתקופה האחרונה באוזניהם של רוכשי הדירות הפוטנציאליים, וגורמים להם בעיקר לשיתוק.

מי מוכן להמר כעת כי מחיר הדירה שאותה הוא רוצה לרכוש לא יירד? כמעט אין כאלה. לכן, גם בחודש מרץ נותר שוק דירות היד שנייה תקוע בין קונים מבולבלים, למוכרים שמוכנים למכור את הנכסים שלהם רק במחירים של השנה שעברה.

"המגמה של דחיית רכישת דירות נמשכת, כאשר הקונים מצפים שכל הצעדים הכלכליים להורדת המחירים אולי יצליחו. קונים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות חדשות עושים זאת", אומר אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי - אהוד המאירי ושות'. אך יש גם יוצאת דופן אחת: נתניה. בחודש שעבר נרשמה בשכונות החדשות של העיר עליית מחירים דרמטית, המוסברת על ידי המאירי בתנועה ראשונית של קונים שוויתרו על רכישת דירה חדשה באזור המשופע בבנייה.

המאירי גם מדגיש כי פחות ופחות רוכשים יכולים כיום לעמוד בדרישות המוכרים, ולכן דמי השכירות צפויים לעלות. מצד שני, ישנם לא מעט פעילים בשוק, שמדווחים כי בשבועות האחרונים ישנם מוכרי דירות שמוכנים דווקא לחתוך מחירים באמת.

כיכר המדינה. פנטהאוז שהוצע ב-8 מיליון שקל נמכר תמורת 6.3 מיליון שקל צילום: יריב כץ

 

תל אביב

גמישות בצפון העיר

שוק היד שנייה של תל אביב עובר תקופה של שינוי, כשבחודשים האחרונים חלה עלייה דרמטית בסלקטיביות של מחפשי הנכסים בו. בחצי השנה האחרונה קטנה מאוד פעילות ההשקעה בעיר, ושלא לציטוט יש מי שמספרים כי המשקיעים הזרים נעלמו מתל אביב כמעט לחלוטין. דברים אלה מקבלים חיזוק מנתוני האוצר שפורסמו בתחילת השבוע, שלפיהם מדובר בשפל של עשור בתחום זה.

הביקוש בכל העיר קטן מאוד בחודשים האחרונים על רקע אי־רצונם של מוכרים לנגוס במחירים, גם אם במרץ נראו ניצנים ראשונים של שינוי בעניין זה. לדברי כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב, "ניתן לזהות מגמה מעניינת של גמישות גבוהה מצד מוכרי נכסים, שלא היתה קיימת לפני חודשיים־שלושה וגם לא בסוף 2010, בעסקאות של הנכסים היקרים".

מדד נדלניסט כך חישבנו את המדד מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף שי פאוזנר לכתבה המלאה 

זוהר מוסיף כי מדובר באירועים שקורים כעת בעיקר בשכונות הצפוניות ובצפון הישן של העיר. אולם מי שמכיר את תל אביב יודע כי עניין זה עשוי להתפשט.

"בנכסים האלה מצאנו הפרש של 10% בין המחיר המבוקש לבין מחיר המכירה. שמענו על עסקה למכירת פנטהאוז עם מרפסת בשטח כולל של 300 מ"ר באזור כיכר המדינה, שהיה מוצע למכירה ב־8 מיליון שקל, ונמכר לבסוף ב־6.3 מיליון שקל", אמר זוהר.

ירושלים

האטה בקצב המכירות

לאחר כמה חודשים שבהם ניכר קצב מכירת דירות גבוה יחסית לשאר הערים הגדולות, נראה כי במרץ גם ירושלים מצטרפת לגל הקיפאון השוטף את שוק היד שנייה. בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון בירושלים, טוען כי רוכשי דירות מספרים לו שהם מצפים לירידת מחירים ולכן מעדיפים לדחות את הרכישה. "עליית הריבית האחרונה תחזיר את הרוכשים למצב שבו חילקו את המשכנתה ל־2–3 מסלולים, וללא ספק עלולה לעכב מעט את מועד חתימת העסקאות העתידיות", מעריך לובל.

הבשורה הטובה היחידה בשוק הדירות בעיר היא כי צפויה עלייה דרמטית בקיץ הקרוב במספר הדירות להשכרה, בשל החלטת העירייה להפעיל מערך השכרה לדירות ריקות של תושבי חוץ שמספרם נאמד ב־9,000.

נתניה: ההיצע בשכונות החדשות נגמר והמחירים עלו

נתניה מושכת במדד הנוכחי תשומת לב מיוחדת בזכות עלייה של 4% במחירים לעומת פברואר בשכונות החדשות - עיר ימים ואגמים. עם זאת, מדובר רק בסדרה קטנה של עסקאות שהשפיעה על המדד בתקופת שפל בעיר. "קריית השרון במזרח העיר עברה מעין מיתוג וזוהתה כשכונת הצעירים של האזור. לפני עשור היו שם בעיקר בני 30–47 שרובם באו משוק ההייטק והמקצועות החופשיים", מסביר מהנדס העיר נתניה פול ויטל. "בינתיים רובם בגרו, והמחירים עלו בהתאם. התשתיות והמבנה של השכונה אפשרו להתפתח לסוג של עיר עצמאית".

לדבריו, לאור הניסיון שנצבר בשכונה המזרחית קמו עכשיו גם שכונות עיר ימים ואגמים במערב העיר, שמושכות קהל צעיר יחסית, והביקוש שם גדול מההיצע. "אנחנו מוציאים כעת 1,100 היתרי בנייה בשנה שם, וזה שיא שבטוח יגרום בסופו של דבר לגידול בהיצע", הוא אומר. "בשכונות החדשות מנצלים בעלי הדירות את המחסור בנכסים, ומעלים את המחירים".

לדברי זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה שוש ערער, אף שבמקומות מסוימים בוצעו עסקאות בעליית מחיר, מרץ התאפיין במספר נמוך יחסית של עסקאות, עם ירידה קלה בביקושים ובעיקר תחושה של חוסר ודאות בקרב הרוכשים. ערער מספרת כי "כמה זוגות צעירים פנו אלינו בבקשה למצוא דירה, כשבידם סכום של כמיליון שקל למטרה זו. בשל העלייה בריבית על המשכנתה, הם לא היו יכולים לעבור סכום זה, ואנחנו התקשינו למצוא להם דירות אשר מחיריהן התאימו להם".

פרויקט אחוזת הנשיא ברחובות. בעיר מורגש מחסור בדירות חדשות צילום: עמית שעל

 

רחובות

ניצנים של התייקרות

המחסור המורגש בדירות חדשות בעיר עשוי לשנות את התמונה ברחובות - ולהביא לעלייה במחירי היד שנייה. גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין ברחובות, טוען כי בחודש שעבר חלה התעוררות בשוק זה. "אפשר לומר שיש שיפור ניכר מחודש פברואר בכמות העסקאות והקונים בשוק היד שנייה", הוא אומר. "אני מעריך שהמגמה הזו תימשך כי יש פחות סחורה בשוק, אבל יותר קונים". לדבריו, בשכונות מסוימות המציאות הזו בהחלט מובילה לעליית מחירים כבר באפריל.

חיפה

היצע נמוך בכרמל

חודשים ארוכים, עוד טרם צעדי הממשלה האחרונה, התאפיינה חיפה בקיפאון - אלא שכעת דברים מתחילים לזוז בה. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אומר כי בתקופה האחרונה ישנם מקומות, כמו רכס הכרמל הוותיק, שבהם הביקושים גדולים מאוד וההיצע נמוך בשל מחסור חמור בבנייה חדשה.

לדבריו, "עובדה זו מאזנת את רמות המחירים. אנו מתחילים להרגיש שמוכרי דירות שביקשו מחירים לא ריאליים על נכסיהם, מתחילים להתגמש, ומבינים כי יצטרכו להיות מציאותיים".

גורם נוסף שעשוי להביא לירידת מחירים הוא תחילת שיווקו החודש של פרויקט רמת הנשיא בכניסה הדרומית לעיר, לא רחוק מחוף הים, שבו אמורות להיבנות כ־1,000 יחידות דיור. "אם יתממשו תוכניות בנייה נוספות בעיר, למשל בשכונות סביוני דניה וברמת חביב, עשוי רף המחירים לרדת", הוסיף אלוני.