איך מחזקים את תמ"א 38

"תמ"א 38 היא פתרון גרוע לעומת החלופה של פינוי־בינוי. זהו יציר כלאיים של השארת המצב כמו שהוא ובנייה מחדש של התחדשות עירונית אמיתית", אמר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה שמלווה כיועץ בתחומי ההנדסה והרישוי פרויקטי נדל"ן פרטיים רבים ברחבי המדינה, במהלך פאנל "כלכליסט" בנושא תמ"א 38.

בשבוע שעבר, שש שנים לאחר ההכרזה על תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - ועל רקע הביקורת בדבר חוסר הצלחתה ואי־כדאיותה מבחינת היזמים,קיבלה התוכנית חיזוק משלה ממשרד הפנים. המשרד אישר שורת הקלות ובהן תוספת זכויות בנייה של קומות נוספות, ואפשרות לניוד זכויות בנייה למגרש אחר תמורת חיזוק מבנים שנבנו עד 1980 - מהלך שמטרתו לדחוף לחיזוק מבנים בפריפריה. עם זאת, גם במשרד סבורים כי ההקלות החדשות צריכות להוות רק חלק מחבילת צעדים, שתכלול גם טיפול משפטי ותקציב.

צילום: צפריר אביוב

כדי לבחון עד כמה השינויים בתוכנית עשויים להוציא את חיזוק המבנים מקיפאון ולקדם את החלתה בפריפריה, ערך "כלכליסט" פאנל מומחים בהשתתפות יו"ר לשכת השמאי המקרקעין אוהד דנוס; יזם הנדל"ן יעקב אנגל, הנחשב לאחד השחקנים הגדולים בשוק התמ"א 38; ויו"ר מרכז הבנייה רולס.

"המחוקק לא הפך את תמ"א 38 לכדאית"

"על הנייר, תמ"א 38 היא פתרון טוב לטיפול במצב הרעוע של מבנים רבים בארץ, אבל המחוקק לא דאג לכך שהוא יהפוך לכדאי באמת ליזמים. לכן הוא לא יציל את כל אלה שלא גרים באזורי ביקוש", מגדיר השמאי דנוס את הבעיה המרכזית בתוכנית חיזוק המבנים. לעומתו ולעומת רולס, היזם אנגל דווקא סבור שמדובר בפתרון מוצלח. "תמ"א 38 היא הפתרון היחיד והמעשי לצורך בחיזוק מבנים", אומר אנגל. "זה פתרון נכון, יפה וטוב ב־80% מהמקרים. זה יפתור את הבעיה של רעידות אדמה בסולם של עד 8 ריכטר".

לידיעת הדיירים החאפרים של מכרזי תמ"א 38 הפריחה של תמ"א 38 יצרה עיסוק חדש של החתמת דיירים על הצטרפות לפרויקט. אך השוק שמגלגל עשרות מיליוני שקלים בשנה מוצף ב"חאפרים" שיעשו הכל כדי להשיג חתימות שיוכלו למכור ליזמים דותן לוי, 57 תגובות לכתבה המלאה 

לפי הערכות משרד הפנים, כמיליון יחידות דיור בכ־200 אלף מבנים נמצאות בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה מהותית בישראל. עם זאת, מאז אישור תמ"א 38 ב־2005 הוגשו למשרד הפנים רק כ־1,000 בקשות לחיזוק מבנים במסגרתה. הרשויות המקומיות הונחו לדווח למשרד על כל תוכנית שאושרה, אך כחצי מהן אינן עושות זאת. כתוצאה מכך, אין בידי משרד הפנים נתונים המאפשרים לדעת את מספר הבקשות לחיזוק שאושרו.

השינויים החדשים יביאו להתעוררות תחום חיזוק המבנים?

"ההקלות לא בהכרח טובות", אומר דנוס. "הן הוסיפו קומות, אבל סגרו בפני יזמים אזורים שלמים שהוגדרו מתאימים לכמות מוגבלת של קומות. כל מבנה צריך לעמוד לבחינה בפני עצמו. העלויות שונות, הוצאות וצורכי הפיתוח שונים. כל הדברים האלה הופכים את ההחלטה הזו לשרירותית ולבעייתית".

לעומתו, אנגל דווקא סבור שהצעדים החדשים חיוביים. "התשובה היא כן", הוא אומר. "אבל כבר לפני כן משהו קרה: אנשים התחילו להבין שתמ"א 38 היא פתרון טוב ומהיר. אנחנו מוצפים בפניות בחודשים האחרונים. לפני חודשיים היו לנו שתי פניות בשבוע והיום יש לנו כ־100 בכל שבוע. הדבר הזה מתחיל לזוז ולהוכיח את עצמו".

"צריך לאשר ניוד זכויות בנייה לכולם"

על רקע הביקורת הרבה על תמ"א 38 כפתרון לחיזוק מבנים, עולה השאלה האם לא רצוי לשקול פתרונות אחרים. דנוס סבור כי אמנם יש להכניס שינויים בתוכנית, אך לא צריך לזנוח אותה לחלוטין. "צריך לשכלל את התמ"א", הוא אומר. "פתרון חשוב מאוד בעיניי זה לבטל את כל ההגבלות. לא צריך לתת פטור מהיטל השבחה, כי הרשות המקומית צריכה את הכסף הזה כדי להתאים את התחבורה לאזור החדש ולבנות מבני ציבור. יש לייצר בדיקה פרטנית לכל בית. מה שאנחנו בלשכת השמאים מציעים זה לאשר ניוד זכויות לכולם. דהיינו, אישור להעברת זכויות הבנייה שניתנות לדיירים ליזמים במקומות אחרים בעיר. כך ייפתרו כל הבעיות המרכזיות — צפיפות, הסתר נוף ותשתית תחבורה. מרכזי הערים יישארו פתוחים, ובעניין הזה אנחנו יכולים לתת פתרון טוב".

דבר המהנדס "המדינה צריכה להלוות כסף" יו"ר איגוד מהנדסי הבניין: "ההחלטה לאשר באופן גורף תוספות בנייה של עד 2.5 קומות בפרויקטים של תמ"א 38 אינה הגיונית" שי פאוזנר לכתבה המלאה 

"אנחנו מבזבזים הזדמנות היסטורית לחדש את פני המדינה", טוען מנגד רולס. "הפתרון צריך להיות פינוי־בינוי בכל מקום, למעט בבניינים בודדים שאי אפשר לשנות בהם את התב"ע (תוכנית בניין העיר - ד"ל) בגלל מגבלת מקום. רוב הבניינים שצריכים חיזוק נמצאים במקבצים ומתאימים לפינוי־בינוי. מגיעים אלינו מאות אנשים בחודש לקבל ייעוץ, ואנחנו רואים שהציבור מעדיף לחכות כמה שנים ולקבל דירה חדשה שמתאימה לעיצוב של היום".

אז עדיף לשכוח מהתוכנית הקיימת ולחכות לפינוי־בינוי בכל המדינה?

"החיים לא כל כך פשוטים", משיב אנגל. "כדי שפינוי־בינוי יהיה כלכלי, במקום בניין של 10 דירות צריך לבנות 30 דירות. טכנית זה לא תמיד אפשרי. במקרה של התמ"א מדובר בתוספת של ארבע דירות בלבד. פינוי־בינוי זה יותר נחמד, אבל אנחנו רוצים פתרון מהיר לחיזוק מבנים. בתמ"א 38 מקבלים דירה תוך שנה וחצי עד שנתיים מיום החתימה. בפינוי־בינוי התהליך כולל שינוי תב"ע שעלול להימשך 5–7 שנים עד לתחילת הבנייה".

דנוס: "במקרים רבים בפריפריה, היחס הנדרש כדי שפינוי־בינוי יהיה כלכלי הוא שבע דירות לכל דירה שתיהרס".

רולס: "אם היה חוק שמחייב פינוי־בינוי בכל מבנה מסוכן, אפשר היה לנצל קרקע זמינה לבנייה של מאות יחידות דיור, שיפתרו את מצוקת הדיור וגם את הסכנה לרעידת אדמה. כך, דירה בפריפריה תעלה 500–600 אלף שקל, זוגות צעירים יעברו לקריות ולבאר שבע, ויבוא הסוף לשיכונים המסוכנים והמכוערים שם. אני חושב שבגלל סכנת קריסת מבנים ברעידת אדמה מדובר בצו שעה לאומי".

ערן רולס, אוהד דנוס ויעקב אנגל. "בזבוז של הזדמנות היסטורית" צילום: אריאל בשור

"לחייב יזמים במרכז לחזק גם בפריפריה"

האישור שהעניק משרד הפנים לניוד זכויות בנייה תמורת חיזוק מבנים מכוון להתמודד עם חוסר ההצלחה שלה זכתה תמ"א 38 בפריפריה, בשל חוסר הכדאיות הכלכלית שלה באזורים אלה עבור היזמים. "ניתן לשכלל את התמ"א ולקבוע שחלק מהמטלות של החיזוק יתבצעו גם בפריפריה", מציע דנוס פתרון. "הדרך לעשות זאת היא ליצור רשימת מבנים לחיזוק באזורי סיכון בפריפריה. יזם שירצה לעשות תמ"א 38 באזורי ביקוש, יצטרך במקביל גם לחזק מבנה שנמצא ברשימה. זו תוכנית כוללת שצריכה לעבור כמובן במשרד הפנים והאוצר. הכוונה היא שיזם לא יוכל לקבל אישור לאכלס דירות חדשות בבניין באזור הביקוש, עד שלא יוכיח שהוא חיזק מבנה בפריפריה. זה ייצור נהירה של יזמים לחיזוק בפריפריה, כי הם ירצו למצוא ראשונים את המבנים שעלות החיזוק שלהם נמוכה ביותר, ויאיץ את החיזוק".

איך זה יעבוד?

"מהנדסי הערים ייצרו רשימה של מבנים שצריכים חיזוק", מסביר דנוס. "היזמים לא יצטרכו לבוא בדין ודברים עם הדיירים. הם יבצעו חיזוק בלבד ויקבלו אישור מהרשות על חיזוק. היזם יעשה עסקה באזור ביקוש, יגיע לרשות המקומית, ויקבל זכויות בנייה רק אם הוא ביצע פרויקט בפריפריה".

"אף דייר בשום אזור לא יסכים לקבל בניין שלא ברמת הגימור הגבוהה ביותר לאחר שיפוץ", חולק אנגל על ההצעה של דנוס. "הדרך היחידה לבצע חיזוק בפריפריה היא אחת - תקציב ממשלה. חיזוק מהסוג הפשוט ביותר עולה בין חצי מיליון למיליון שקל. אם רוצים לחזק 1,000 בניינים, צריך לתקצב זאת בכמיליארד שקל. זה נשמע הרבה כסף, אבל במונחים של מדינה זה לא הרבה".

דנוס: "לשווי החיים אין נוסחה כלכלית. רולס מדבר על פינוי־בינוי כאילו הפתרון נמצא תחת ידנו. מה לעשות שבמדינת ישראל יש חוקי יסוד כבוד האדם, ומספיק שאיזה עורך דין לוחם זכויות אדם יפנה לזקנה סרבנית פינוי ויחליט לעשות קריירה על הגב שלה - והנה לכם תיק שמגיע לבית המשפט העליון ופרויקט שכל יזם יגיד לך שהוא לא נכנס לשם".

אחת הסיבות שדוחפות אנשים לבצע פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי־בינוי היא השאיפה להעלאת ערך הנכס שלהם. "ברגע שיש חוזה עם יזם על תמ"א 38, מחירי הדירות עולים", אומר רולס, שסבור כי עליית המחירים אינה מצודקת, שכן הדירות נשארות לדבריו "נחותות מבחינה פונקציונלית". דנוס מסכים עם הדברים, אך טוען כי מהלך זהה קורה בפרויקטים של פינוי־בינוי. "כבר בשלב השיחה בחדר מדרגות בין שכנים על העניין, מחיר הנכס עולה", הוא אומר. בניגוד לרולס, היזם אנגל סבור שהדיירים מרוויחים מהחיזוק. "מקבלים פה בתים כמעט חדשים", הוא אומר. "הדייר השביח את הדירה בלי פרופורציה. אז כן, המחיר עולה ב־30% כבר ברגע החתימה".