בלעדי ל"כלכליסט": מי רוצה לעבוד בבני ברק: העיר החרדית רוצה נתח מהארנונה של מגדלי רמת גן

בתום שנים ארוכות של המתנה מכריזה היום עיריית בני ברק על אזור תעסוקה חדש בן מאות אלפי מטרים, שיחליף את מתחם המוסכים ובתי המלאכה שלה. את המתחם, הצמוד לקניון איילון וממוקם בין הצירים ז'בוטינסקי ואבא הלל, בן גוריון ורחוב מצדה, תמתג העירייה בראשותו של יעקב אשר תחת השם BBC - קיצור של Bnei Brak Business Center. המתחם אף יכלול שינוי בכיוון התנועה, שבמסגרתו ייפתחו הרחובות מצדה החדש ובר כוכבא לתנועה דו־כיוונית.

12–14 המגדלים הצפויים לקום בעשור הקרוב בשטח מעלים את השאלה, כיצד ימצאו שוכרים שיאיישו את כל המשרדים שייבנו בהם. התשובה, לפי הערכות בענף, מורכבת ממחיר ונגישות. היזמים כולם מעריכים שללא תמיכת העירייה, מתחם הענק יהפוך ל"פיל לבן". מיכאל נגר,יו"ר חברת דן שתקים במתחם פרויקט ענק, הזכיר השבוע שכשהחליטו ברמת גן למשוך יזמים ראשונים למתחם הבורסה לפני כ־20 שנה, ניתנו שם הנחות נדיבות בארנונה למשך שש שנים רצופות.

בעיריית בני ברק חיכו בשנתיים האחרונות לראות כיצד מתקדמת סלילתו של ציר "אם המושבות", שיעבור מעל כביש 4 ויקצר משמעותית את ההגעה מהכביש המהיר ומפתח תקווה למתחם העסקים החדש. כעת, סלילת הכביש בעיצומה מעלה את הסיכוי למשוך למתחם שוכרים. כשהחלה העירייה לתכנן את המתחם לפני יותר מחמש שנים, היא אף קיוותה שעד סיום ההליך כבר תהיה במקום תחנה של הרכבת הקלה. בכיר בענף הנדל"ן אמר השבוע כי "כנראה אי אפשר לקבל תשובות חיוביות לכל המשאלות".

אפריקה ישראל היא היזמית הראשונה שבנתה מגדל משרדים במתחם BBC בבני ברק - מגדל אפי קונקורד. מדובר בפרויקט של 13 אלף מ"ר, מתחם משרדים ומסחר בן חמש קומות, לצד מגדל משרדים של 19 קומות בהשקעה של 160 מיליון שקל.

מגדלי אפי קונקורד

אפריקה רכשה ב־2000 את המתחם בעסקת קומבינציה ממשפחתו של הרב אברהם שפירא המנוח, שהיה בעליה של חברת שטיחי כרמל שפעלה בו. לפני כשנה השלימה החברה את המבנה הנמוך, ולפני כשבועיים קיבלה אישור לאיכלוס המגדל בן 19 הקומות. קובי שלום, מנהל חטיבת הנכסים של אפריקה ישראל, מספר כי ההימור של החברה הצליח. "בני ברק הופכת לשחקן מרכזי בענף המשרדים", לדבריו.

חברת דן: "כשהפכנו לחברה ידענו שהפרויקט יוצא לפועל"

מגדל נהור הדמיה: אדריכלים אממן ניב-אממן שוורץ

מיכאל נגר, יו"ר חברת התחבורה הציבורית דן, הפך בשנים האחרונות לסוג של יזם נדל"ן. לאחר שהפך מוסך גדול של החברה למתחם מגדלים בשכונת נוה גן בפתח תקווה, הוא מתכנן להפוך את המוסך שלה ברחוב ששת הימים בבני ברק לפרויקט עם מגדל משרדים ענק ושטח מסחרי לא קטן.

"בסופו של דבר נבנה פה 150 אלף מ"ר, מגדל בן 55 קומות, קומת מסחר ו־1,500 מקומות חניה. הפרויקט נוצר בעיקר בשל דחיפה של ראש העירייה, שאותו אני מעריץ. מדובר באיש צעיר עם יכולות יוצאות דופן לשכנוע", הוא מתפייט.

לפי נגר, התוכנית לבנות במקום נולדה לפני שש שנים, לאחר עשרות שנים של ניסיונות לגייס את תמיכתם של חברי דן לנושא. "כשהפכנו לחברה ידענו שזה אחד הפרויקטים שיהפכו למציאות. עברנו מסכת לא פשוטה של אישורים מול הגופים הרבים הקשורים בכך, ובסופו של דבר קיבלנו תוכנית מעולה", אומר נגר. לדבריו, החברה תשלים את הבנייה בעוד כארבע שנים, ואני מאמין שזה יהיה הפרויקט הבולט ביותר במתחם".

נגר אף רומז כי החברה צפויה לתכנן בנייה על קרקע נוספת שלה, שעשויה להכפיל את שטח הפרויקט שבבנייה כיום.

הפרויקט של הכשרת הישוב

הכשרת הישוב: מחכים לשיווק של העירייה

שחקנית נוספת במתחם BBC, שלרוב אינה יזמית נדל"ן, היא הכשרת הישוב, שתממש בו פרויקט של שני מגדלי משרדים מדורגים. המגדלים, בני 17–40 קומות, יהיו בעלי שטח כולל של 60 אלף מ"ר, מבנה מסחרי של 10 אלף מ"ר בשלוש קומות, וחניון ענק עם 1,400 מקומות חניה.

כמו במקרה של קבוצת דן ומקרים דומים במתחם ה־BBC, הפרויקט ייבנה על קרקע היסטורית של החברה. שמשון מרפוגל, המשנה למנכ"ל הכשרת הישוב, מעריך כי אכלוס הפרויקט יימשך בהדרגה בתוך 3.5 שנים. מרפוגל מספר כי החברה צפויה לנצל את ההשקעה השיווקית שתבצע העירייה בחודשים הקרובים כדי לשווק את הפרויקט שלה. המחיר הממוצע שצפוי לפי מרפוגל בפרויקט יעמוד על 8,000 שקל למ"ר משרדים.

בסר: "מדברים על למכור ב־6,100 שקל למ"ר"

בסר 3 ובסר 4

נחשון קיויתי, מבעלי השליטה בחברת בסר, נחשב - בטעות - ליזם הראשון שהבין מה עומד לקרות במתחם BBC, והוא היזם שצפוי לבנות במתחם את הפרויקט הגדול ביותר. "קדמה לי אפריקה ישראל שבנתה את מתחם קונקורד, אבל אני הבנתי שאפשר להוציא מהמקום יותר וניתן פה לבנות לגובה", הוא אמר השבוע בשיחה עם "כלכליסט".

לפני כעשור החל קיויתי לרכוש קרקעות במתחם. הוא החל בצד של רמת גן, ואחרי שהתקשה לקבל אישור לבניין בגובה שבו רצה לבנות, פנה לעיריית בני ברק בצדו השני של רחוב בן גוריון, וקיבל את מבוקשו. "בבני ברק אושרו לנו 34 קומות בבניין בסר 2, שנבנה מול בסר 1 ברמת גן. קיבלנו תיאבון והתחלנו לחפש עוד מוכרי קרקע באזור.

"איתרנו שם מגרש של 20 דונם שמיועד לשני מגדלים - בסר 3 ובסר 4. את השיווק של הראשון, בשטח של 40 אלף מ"ר, כבר השלמנו, ואנו נמצאים בשלב מתקדם בהקמת הקומה ה־15. השטח החדש נקנה כולו מקבוצה בראשות שלמה גרונר", מספר קיויתי. "הבטחנו שאם נמכור מהר את בסר 3, נממש אופציה לרכישת השטח למגדל הרביעי. לפני כשלושה שבועות הודענו לו על ההחלטה לממש את האופציה".

בשני המגדלים יוקמו 40 קומות ו־55 אלף מ"ר של משרדים, וביניהם תוקם פיאצה ירוקה עם שטחי מסחרי. "יחד אנחנו מגיעים ל־100 אלף מ"ר של משרדים במתחם כולו. התחלנו את שיווק בסר 4, והיקף הרכישה עומד עתה על כ־14 קומות", אומר קיויתי. "מדברים על זה שאפשר למכור כאן כיום ב־6,100 שקל למ"ר. הרמה של הבניינים היא גבוהה מאוד. בבסר 2 כבר מוכרים כיום ב־13 אלף שקל למ"ר".

קבוצת חג'ג': "השכירות כדאית ביחס למחיר הקרקע"

מגדל לנוקס

עידו חג'ג', שלצד אחיו יצחק הפך לשם דבר בתחום קבוצות הרכישה, מדווח כי גם הוא השלים לאחרונה את מכירת הפרויקט של הקבוצה שהובילו האחים במתחם BBC - מגדל לנוקס.

"מדובר במתחם של מבנה אחד, שייראה כאילו הוא מורכב מכמה בניינים", אומר חג'ג'. "דווקא בגלל זה וכיוון שהוא נמוך יחסית, הוא יהיה בולט מאוד לטובה לדעתנו". במבנה שנמצא בשלבי בנייה יוקם לובי ענק בגובה שש קומות, שמעליו כ־15 קומות משרדים בארבעה צריחים.

"לפני שנתיים הבנו מה הולך לקרות פה. ראינו מחירים מאוד נמוכים. בדקנו ומצאנו שדמי השכירות נמוכים מתל אביב, אבל ביחס למחיר הקרקע מדובר היה במשהו שכבר אז היה כדאי", מסביר חג'ג'. "כיום אנחנו רואים שצדקנו. אם הקרקע נמכרה ב־500 שקל למ"ר בינוי לעומת מחירים של 3,000–4,000 שקל למ"ר בתל אביב בממוצע, הרי שמחירי השכירות עומדים על 70–80 שקל למ"ר לעומת 100 שקל בתל אביב".

חג'ג' מספר עוד כי כשהוא ואחיו החליטו ליזום את הפרויקט, הם לא אהבו את מה שגילו לגבי התחבורה באזור. "פנינו לעירייה והופתענו עד כמה שהם היו מוכנים לשתף פעולה. עם הזמן הסכימו שם לשנות את הציר שעליו הבניין יושב. הרחוב הפך לדו־סטרי והוחלט לפתוח אותו לרחוב ז'בוטינסקי. עניין הנגישות הזניק את היכולת שלנו לשווק את הפרויקט", הוא הסביר.