שנתיים לאחר השפל הגדול בניו יורק, מתחיל להיות קשה לאתר מציאות נדל"ן

שלוש שנים לאחר שהחל המשבר הכלכלי בארצות הברית ושנתיים לאחר נפילת ליהמן ברדרס, שוק הנדל"ן בניו יורק מתחיל להראות סימני התאוששות דרמטיים. בשבוע שעבר דיווחו חברת השמאות מילר סמואל וסוכנות הנדל"ן הגדולה ביותר במנהטן, פרודנשל דאגלס אלימן (Prudential Douglas Elliman), על זינוק במספר העסקאות שנסגרו בשוק המגורים במנהטן: עלייה של 19% ברבעון האחרון בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2009. לפי הדיווח, גם מחירי הדירות מטפסים מעלה, כשהמחיר הממוצע לדירות שנמכרוכשמחיר ממוצע לדירה מבין הדירות שנמכרו ברבעון האחרון עומד על 914 אלף דולר - עלייה של 7.5% לעומת התקופה המקבילה ב־2009.

בשנתיים האחרונות מציפים דיווחי העסקאות שנסגרו על ידי משקיעים ישראלים בארה"ב את כלי התקשורת בישראל. לרגע ניתן לחשוב שאמריקה כולה נמצאת בסייל הגדול ביותר בתולדותיה, והישראלים מסתובבים בה עם עגלת סופר גדולה ומעמיסים מכל הבא ליד. לבכירי הנדל"ן שהתראיינו לכתבה זו הדימוי הזה נשמע משעשע בהקשר הניו יורקי.

ניו יורק. דני פישמן: "הישראלים מקבלים תמונה קצת מעוותת של העיר" צילום: בלומברג

מבצע הדיור מסתיים

"יש הבדל תהומי בין ההצהרות של כל מיני חברות שאמרו שהן קונות את מנהטן לבין עסקאות שבאמת נעשו", אומר מיקי נפתלי, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן אלעד גרופ שבשליטת איש העסקים יצחק תשובה. "זה לא כזה פשוט לסגור עסקאות, וכדי לעשות רווחים מנדל"ן בעיר צריך הרבה אורך רוח וניסיון".

לדברי דני פישמן, מבעלי בית ההשקעות תמיר פישמן, "ישראלים מקבלים מהתקשורת תמונה קצת מעוותת, וזה גורם להם לחשוב שהם יכולים להגיע עם גרוש וחצי לניו יורק ולקנות מה שבא להם". פישמן הוא הבעלים של שלוש חברות נדל"ן הפועלות בניו יורק, שהאסטרטגיה של אחת מהן, גאיה נדל"ן, היא רכישת בניינים שלמים. "סגירת העסקאות בניו יורק היא סיזיפית", מסביר פישמן, "בגלל שברוב הבניינים מדובר ביזמים שהשקיעו והפסידו הרבה מאוד כסף. ברוב המקרים המוטיבציה שלהם לחתום עם הבנק על העברת הבעלות היא אפסית, ואנחנו מוצאים את עצמנו מתמודדים עם הרבה מאוד קשיים עד לסגירה סופית של העסקה".

אם מסתכלים היטב במספרים שמציגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב, אומר פישמן, ניתן להסיק כי מבצע המכירות הגדול מתקרב לסיומו בצעדי ענק: "יש כיום 8,100 דירות שעומדות למכירה בשוק, ירידה של 10% ממה שהיה ב־2009. קצב המכירות עמד על כ־2,500 דירות ברבעון האחרון. אם המכירות יימשכו בקצב הזה, בתוך פחות משנה לא יישארו דירות למכירה בניו יורק".

דני פישמן צילום: סיון פרג'

מדד חשוב נוסף שעליו מצביע פישמן הוא מדד הארכיטקטים. מדד זה בודק את הסכומים ששולמו לארכיטקטים לפי רבעונים, מה שמאפשר ליזמי הנדל"ן להבין כמה התחלות בנייה היו בתקופה נתונה. לדברי פישמן, המדד הגיע לשפל חסר תקדים בשלוש השנים האחרונות, והוא מסמן את העובדה שבארה"ב אין התחלות בנייה ובתוך זה גם בניו יורק. "מצב שבו לא נבנות דירות, והדירות הקיימות מתחילות להימכר בקצב טוב, יביא להתאוששות של שוק הנדל"ן. אפשר גם לראות בוודאות שמספר הימים שבהם דירה עומדת בשוק עד לסגירה ירד משמעותית. אם עד לפני שנה דירה עמדה 300 יום בשוק, כיום מדובר ב־180 יום בממוצע".

גיא רון, סגן נשיא סוכנות התיווך פרודנשל דאגלס אלימן, מסביר כי הסיבה להתאוששות טמונה, בין היתר, במדיניות המשכנתאות של הבנקים בארה"ב: "תחום המשכנתאות עבר טלטלה גדולה ממצב קיצוני אחד למצב קיצוני אחר. אם עד 2008 כל מה שהיית צריך לעשות כדי לקבל משכנתה במימון של 80%–90% מערך הדירה זה להוכיח שיש לך דופק, אחרי שהחל המשבר הבנקים עברו למצב קיצוני אחר של זהירות מופלגת. הם כמעט לא אישרו משכנתאות, ולכן רוב העסקאות שנסגרו נעשו על ידי אנשים שהיה להם רוב הסכום במזומן.

"היום הבנקים משחררים קצת את החגורה", מוסיף רון, "והמצב נהפך מאוזן קצת יותר - הקונים נדרשים להביא מהבית 40%–50% מערך הדירה, והריבית הריאלית לאזרח אמריקאי עומדת על כ־4.25%. למשקיעי חוץ הריבית כמעט כפולה, 8%. זה מצב שמזכיר יותר את המצב של ישראל, שבה הבנקים נוהגים בהיגיון ובאחריות".

9/11 עדיין משפיע

אז איפה כדאי עדיין להשקיע בניו יורק? זוהי כמובן שאלת מיליון הדולר, וכל נדלניסט בניו יורק מחזיק בדעה אחרת. על פי הנתונים היבשים, המתחם שבו רמת המחירים צנחה באופן הדרסטי ביותר הוא אזור פייננשל דיסטריקט (Financial District), הממוקם בקצה הדרומי של חצי האי. אחרי נפילת מגדלי התאומים ב־11 בספטמבר 2001 החלו חברות רבות לעזוב את בנייני המשרדים בסביבה ולעבור לאזורים אחרים בעיר.

הנטישה ההמונית פתחה פתח ליזמי נדל"ן - בהם לב לבייב ושעיה בוימלגרין - שרכשו בניינים שלמים והסבו את ייעודם ממגדלי משרדים למגדלי מגורים. אבל חלק גדול מהדירות עומד ריק עד היום. "את הנפילה הגדולה של האזור הזה מסמל בניין Pine20", אומר רון. "זה בניין ובו 400 דירות. המכירות התחילו ב־2005, ועד היום לא הצליחו לשווק את כל הדירות".

לדברי רון, דירת סטודיו קטנה בשטח של כ־50 מ"ר באזור עלתה לפני המשבר 500–600 אלף דולר, אך בעקבות המשבר מחיר אותה דירה צנח בכ־30% ולפעמים אפילו יותר. "אני חושב שייקח שנים עד שהאזור הזה יחזור לעצמו, בגלל שהיתה שם בנייה מסיבית של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בבניינים חדשים, שחלקם עומדים חצי ריקים. זה מאוד בעייתי לאזור לצאת מהמשבר".

למרות המחירים הנמוכים, נראה שגם אלעד גרופ לא מתכוונת להשקיע באזור בקרוב. "אני חייב לומר שאף פעם לא האמנתי באזור הזה", אומר נפתלי. "היתה תקופה שפתאום היה איזה בום וכולם השקיעו שם, ומצאתי את עצמי תוהה אם אולי עשיתי טעות שלא נכנסתי. אבל זו התבררה כהחלטה נכונה, כי זה האזור הראשון שנפל. אני לא מאמין בלקנות משהו בזול ואז להישאר עם דירות שאין להן ביקוש".

פישמן, לעומת זאת, נזהר במילותיו: "יש שם עדיין הזדמנויות טובות אם אתה מאמין באזור. זה אזור שמושך הרבה צעירים מקצוענים (ההגדרה החדשה ליאפים - שש"ע), שמגיעים בגלל בתי הספר הציבוריים המעולים שיש בשכונת טרייבקה. המחירים בטרייבקה גבוהים, אבל כדי לשלוח את הילדים לבתי הספר הללו צריך לגור באזור, ולכן זו אלטרנטיבה ראויה. להורים זה חיסכון של עשרות אלפי שקלים בשנה שהם היו משלמים לבתי ספר פרטיים".

איכותי וריק בהארלם

הארלם היא השכונה השנייה אחרי פייננשל דיסטריקט שבה חשו היטב את משבר הנדל"ן. לדברי רון, נבנו בשכונה יותר מ־30 אלף יחידות דיור בבניינים חדישים עם סטנדרט גבוה. "הפרויקטים האלה כללו חדרי כושר ובריכות, דורמן וכל הפסיליטיס שצעירים לא יכולים להרשות לעצמם בתוך מנהטן. לשם נכנסו הרבה יזמים ישראלים, בעיקר קטנים. תשובה ולבייב לא שיחקו שם. היו הרבה יזמים שהפסידו. היום מי שמסתובב שם יכול לראות שלדים רבים של בניינים שלא סיימו את בנייתם והמון חורים באדמה".

רון מוסיף כי למרות זאת, ישנם אזורים טובים בהארלם שניתן לבצע בהם כיום עסקאות משתלמות: "לפני המשבר דירה ממוצעת של שני חדרים וסלון בבניינים החדשים של הארלם עלתה 650–700 אלף דולר. היום ניתן להשיג את אותה הדירה ב־400–500 אלף דולר".

מיקי נפתלי

בקרב המשקיעים הדעות חלוקות. נפתלי מסרב לראות בהארלם מקום טוב להשקעה, ומנמק זאת בכך שיש עדיין מקומות בשכונה שלא נעים להסתובב בהם. נפילות המחירים בהארלם, סבור נפתלי, מעידות על כך שהאזור בעייתי. פישמן רואה את הדברים אחרת ומאמין שיש לבחון את העסקאות בהארלם בפינצטה, משום שבעיניו היא עדיין שכונה טובה להשקעה. הוא חושף כי גאיה נדל"ן נמצאת עכשיו במהלך מו"מ ראשוני לרכישת בניין בחלק הקרוב יותר למנהטן.

אופטימיות של אמנים

שכונה נוספת שנפגעה כתוצאה מהמשבר היא וויליאמסבורג, השכונה הטרנדית שמתפתחת בשנים האחרונות בקצה ברוקלין, באזור הסמוך למנהטן. רון אומר שהבנייה המסיבית שאפיינה את האזורים האחרים שנפגעו הגיעה גם לשכונה זו, שבה נבנו בשנים שלפני המשבר יותר מ־20 אלף יחידות דיור, מתוך ציפייה לאכלוס מהיר ובמחירים דומים לאלה של מרכז העיר, אבל המשבר הפתיע והביא לכך שכיום ניתן להשיג דילים על דירות, בכ־30% הנחה ממחירי השיא שלהן. כך, למשל, אומר רון, כיום ניתן למצוא דירות סטודיו בשטח 40 מ"ר בכ־350 אלף דולר לעומת מחיר של 500–550 אלף דולר בתקופת השיא.

רק בשבוע שעבר דיווחה חברת ניו הוריזון, שבבעלות איש העסקים הישראלי קובי אופק, על שתי רכישות בשכונה בסכום כולל של כ־9 מיליון דולר. החברה תחזיק ב־40% בשני בניינים המכילים ביחד 25 דירות. לדברי אופק, שני הבניינים, המושכרים במלואם, יניבו לחברה הכנסה שנתית של 2.4 מיליון שקל.

נפתלי מציין כי וויליאמסבורג שונה מאוד מהארלם ופייננשל דיסטריקט, למרות שהן חוו את המשבר בעוצמה דומה. הסיבה לכך היא שהשכונה התפתחה סביב האמנים שהיגרו אליה ממקומות מרכזיים בעיר: "יש לשכונה הזו אווירה אחרת, והכוח המניע אותה הם הצעירים והאמנים. האזור עצמו מאוד שיקי, עם מסעדות טובות וגלריות, ותחושה של משהו שהולך לקרות. לכן באזור הזה אנחנו כן בוחנים נכסים שונים, ומאמינים שהוא יכול להתאושש מהר יחסית".

נוהרים לפריים לוקיישן

אף על פי שהבניינים הזולים ביותר כיום בניו יורק מסתתרים בשלוש השכונות שחוו פגיעה ישירה כתוצאה מהמשבר, מומחי הנדל"ן שהתראיינו לכתבה מאמינים פה אחד כי המקומות הטובים ביותר להשקעה בניו יורק הם עדיין שכונות הפריים לוקיישן.

גאיה נדל"ן של פישמן דיווחה בחודש שעבר ביחד עם הראל ביטוח על השלמת עסקה לרכישת בניין בסנטרל פארק ווסט במנהטן ובו 48 יחידות דיור בכ־16.7 מיליון דולר. גם אלעד גרופ לא טמנה ידה בצלחת ורכשה לפני כשנתיים בניין בטרייבקה, שנהפכה לטרנדית מאוד בשנים האחרונות לא מעט בזכות השחקן רוברט דה נירו הפעיל בשכונה. הבניין, שהיה בעבר בניין משרדים, ומשקיף על נהר ההדסון, עלה כ־160 מיליון דולר, ואלעד גרופ החלה בהליכים להסבתו לפרויקט יוקרה. נפתלי מאמין כי ההשקעה בפרויקט תגיע לכ־260 מיליון דולר, וכי היקף המכירות יגיע לכ־380 מיליון דולר.

"אחד הכלכלנים החשובים בארה"ב, פרופ' רוברט שילר, אמר לאחרונה שזוהי התקופה הכי טובה לקנות בה דירה בניו יורק - המחירים נמוכים, אין התחלות בנייה, והריביות עדיין נמוכות", מסכם פישמן.

"2010 היא שנה טובה למות"

"שנת 2010 היא שנה טובה למות בה - זו הבדיחה השגורה בפיהם של העוסקים במס העיזבון בארה"ב", אומר עו"ד עידן דינאי, מומחה למיסוי ישיר ובינלאומי ושותף במשרד שדות ושות'. הסיבה לכך היא שבשנת 2010 באופן יוצא דופן לא חל מס עיזבון, והיורשים זכו מן ההפקר.

החל משנת 2002 הלך ופחת מס העיזבון בהנהגתו של משטר בוש, אבל עם עליית הדמוקרטים לשלטון היה ברור שיש לדון בנושא מחדש. בנוסף הגרעון התקציבי ההולך וגדל לא אפשר לאמריקאים לוותר על מס מסוג זה. הבשורות הפחות טובות, למי שעתיד לרשת נכסים בניו יורק, היא כי החל מ־1 בינואר 2011 מס העיזבון חוזר ובגדול.

כל מי שיירש נכס בשווי למעלה מ-60 אלף דולר שהיה בבעלותו של תושב זר ישא בנטל מס שינוע בין 18%-55%. אם הנכס היה בבעלות אזרח אמריקאי שיעורי המס יישארו זהים אבל שווי הנכסים המינימלי עליהם יחול מס יחל ממיליון דולר.

עו"ד דינאי מסביר כי כבר היום ישנן דרכים שונות להימנע מסוג המס הזה. אחת מהן היא החזקת הנכסים דרך חברות זרות, אך גם לשיטה זאת ישנם חסרונות, כיוון שתאגיד משלם מסים גבוהים יותר מיחיד (במיוחד על רווח הון). "ישנן גם פוליסות שמגנות על היורשים מתשלום מסי עיזבון, ולעתים גם פתרון זה יכול לתת מענה. הכל כמובן תלוי בערך הנכס ובנסיבות", אומר דינאי.