• תפריט
נדל"ן

בירה בהקפאה: יזמי הנדל"ן בירושלים מיואשים

פרויקט הולילנד הגביר את הביורוקרטיה, הקרקעות נהפכו לנדירות, והמצב הפוליטי ובעיות פולשים גורמים למצוקה בתחום הדיור. בדיקה שהגיעה לידי "כלכליסט" מגלה כי 14 אלף יחידות דיור תקועות בירושלים. גם נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של 10% בהתחלות הבנייה, והיזמים בורחים לערים אחרות

נפילתו של פרויקט הולילנד ממשיכה להכות גלים: בתקופה האחרונה מעידים גורמים בכירים בחברות נדל"ן גדולות, המחזיקות קרקעות בירושלים, כי הם נמצאים על סף ייאוש. הקושי לאשר תוכניות ולקבל היתרי בנייה בעיר הבירה רק הולך וגדל. "אחרי הולילנד, הפקידות - שעבדה באטיות עוד קודם - מטרטרת אותנו עוד יותר. הבנייה בשכונות מעבר לקו הירוק הוקפאה, והסחבת נעשית בלתי נסבלת", אומר גורם באחת החברות, ומוסיף כי אם לחברה לא היו קרקעות בירושלים, הם כלל לא היו מתקרבים לעיר. "אנחנו לא מעוניינים לסכן את כספנו במקום עם כל כך הרבה אי־ודאות", הוא אומר.

 

דו"ח התחלות בנייה שפרסמה אתמול הלמ"ס מבהיר חד־משמעית כי בעוד בכל הארץ נרשמו עליות משמעותיות במספר התחלות הבנייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד, במחוז ירושלים נרשמה ירידה דרמטית. במחוז חיפה נרשמה עלייה של 59.4% ובמחוז מרכז עלייה של 33.5%, בעוד שבירושלים נרשמה ירידה של 10.4%.

 

מצפה נפתוח מצפה נפתוח צילום: הילרי הרצברגר

 

בתחילת השבוע נודע כי חלק קטן מתוכנית "ספדיה" חזר לשולחן הדיונים במועצה הארצית לתכנון ובנייה, לאחר שנתקעה יותר מעשור בצינורות הביורוקרטיה, בעיקר בגלל התנגדות הגופים הירוקים. המועצה הארצית הוציאה מהפריזר חלק קטן מהתוכנית, שתכנן האדריכל משה ספדיה ושכללה 20 אלף יחידות במערב ירושלים, ואישרה את שינויי הייעוד של קרקע באזור מיוער בשם מצפה נפתוח. היער ייהפך לשכונת מגורים שתכלול 1,630 יחידות דיור. אולם לכל המעורבים ברור שאין הדבר מעיד על יישום התוכנית הלכה למעשה. התוכנית תגיע בקרוב לשלב ההתנגדויות, ולאחר מכן ידונו על תקציבי הפיתוח ועוד. התוכנית תתבצע, אם בכלל, רק בעתיד הרחוק.

 

את ייאושם הגובר של היזמים אפשר לכמת במספרים: 14 אלף יחידות דיור תקועות בירושלים בגלל סיבות שונות - כך עולה מבדיקה שערך המהנדס עדי שריסט - אחד המלווים הבולטים של יזמים בהליכים סטטוטוריים בירושלים, שהגיעה לידי "כלכליסט". את הבדיקה ערך שריסט עבור התנועה להעצמת ירושלים, שמקדמת שיתופי פעולה בינה לבין היישובים הסובבים אותה בתחומי התעסוקה, החינוך והדיור.

 

 

לא רק מחוץ לקו הירוק

 

מבדיקתו עולה כי המצב בתחום הדיור חמור ביותר, והתחלות הבנייה בעיר בשנתיים האחרונות נמוכות מתמיד. לכאורה אפשר היה לחשוב שהסיבה לפקק הנדל"ן שנוצר בבירת ישראל טמונה בעיקר במצב הפוליטי ובהקפאת הבנייה, אך לדברי שריסט, בחלק גדול מהתוכניות מדובר בקונפליקטים ששורשם בחסמים ביורוקרטיים שאין אף גורם רשמי שמצליח לפתור. "אני עובד בירושלים מתחילת 1990, ואני יכול לומר בוודאות שאף פעם לא היתה כזו מצוקה וכזה פער בין כמות השיווקים לביצוע התוכניות בפועל", אומר שריסט. "המצוקה התחילה ב־2009 עם הקפאת הבנייה מעבר לקו הירוק. כך למשל, תוכנית לבניית 900 יחידות דיור בחומת שמואל ג', שכבר אושרה להפקדה בוועדה המחוזית הוקפאה. אבל במקומות אחרים אין קשר למצב הפוליטי. תוכנית לבניית 800 יחידות דיור בפילבוקס בדרך חברון תקועה בגלל בעיות מול רשות העתיקות, בגבעת עלונה יש תוכנית לבניית 1,800 יחידות דיור שמעוכבות בגלל חילוקי דעות עם החרדים, ומינהל מקרקעי ישראל היה צריך להוציא למכרז קרקע ל־4,256 יחידות דיור ב־2009 והוציא רק 1,363 יחידות דיור", הוא אומר.

 

"יש בירושלים מצוקה אמיתית בתחום הדיור מהסיבה הפשוטה - אין בעיר קרקעות לבנייה", אומר שרון חסיד, ממנהלי חברת הנדל"ן הירושלמית הוותיקה האחים חסיד. לאחרונה החלה החברה לחפש קרקעות בערים אחרות בגלל מחסור בקרקעות זמינות לבנייה בעיר. "פעם יכולנו להתרחב ולבנות במקומות כמו הר חומה או פסגת זאב. היום אי אפשר לבנות שם בגלל ההקפאה", הוא מסביר. "בתוך העיר יש הרבה קרקעות לא מתוכננות עם סיבוכים של פולשים או בעיות פיתוח, ועלולות לעבור עשר שנים עד לפתרון. גם פינוי־בינוי קשה מאוד לביצוע בירושלים, בגלל בעיות של רישום לא מדויק בטאבו ומשפחות וותיקות יושבות על שטחים שסיפחו לעצמן".

 

"יש כאן שילוב קטלני של אפקט הולילנד ואפקט אובמה", מסביר נדב ליסובסקי, סמנכ"ל חברת ב. יאיר הירושלמית. "כיזמים עם פרויקטים פעילים חשבנו לשלוח לנשיא ארה"ב מכתב תודה. אני כמובן צוחק כי כשתכניות תקועות אף אחד לא מרוויח מזה".

 

תקועים במנדט

 

"הביורוקרטיה בירושלים תמיד היתה מסובכת יותר מאשר בערים אחרות", אומר איציק לוי, מנכ"ל חברת אמבסדור ירושלים, העוסק בתחום הנדל"ן בירושלים זה 22 שנה. "דוגמה עדכנית לכך היא פרויקט של אפריקה ישראל שנקרא חצר הנביאים במרכז העיר להקמת 100 יחידות דיור. החברה ביקשה ב־2006 שינוי ייעוד ממגורים, מסחר ומלונאות למגורים ומסחר בלבד. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה אבל התנתה את העניין בכך שהיזם יוציא היתר בנייה בתוך שנתיים. הבעיה היא שהם הערימו כל כך הרבה קשיים שלא הייתה להם אפשרות לקבל את ההיתר בזמן ולכן הקפיאו את התוכנית. אפריקה ישראל כבר מכרה 12 דירות בפרויקט, והם נאלצו להחזיר כספים לרוכשים. כרגע הם נאלצים לשנות את התוכנית ולשלב בה מלונאות. זו דוגמה חיה לאיך מאה יחידות דיור הוקפאו כשכבר אפשר היה להתחיל בבנייתן".

 

עו"ד יהודה רווה, המתמחה בתכנון ובנייה בישראל, מסביר כי חלק מהבעייתיות ביציאת תוכניות לפועל בירושלים טמונה בעובדה שלעיר אין תוכנית מתאר עדכנית. "ירושלים מבוססת על תוכנית מנדטורית משנת 1944. בתוכנית הזו יש קרקעות שייעודן הוא שונה ומשונה, כמו קרקע שהייעוד שלה הוא בית חרושת לקרח, או בית מלאכה לניפות צמר - אפילו קרקעות שייעודן גידול חזירים", הוא אומר.

 

לדבריו, ב־20 השנה האחרונות מנסים לקדם בעיר תוכנית מתאר חדשה, אך הדבר תקוע בגלל התנגדויות של גופים שונים. "לזה יש להוסיף גם את מצבה הפוליטי של ירושלים, בעיות בין ערבים ויהודים, בין דתיים וחילונים", הוא מזכיר. רווה, שמתגורר ועובד בירושלים כל חייו, אינו מאמין כי הבנייה מחוץ לתחומי הקו הירוק תיפסק, אולם הוא לא רואה תנופת בנייה בירושלים וסביבתה בקרוב. "באופן פורמלי אין סיכוי שיפסיקו לבנות בגילה וברמות, בפסגת זאב ובגבעת זאב, אבל בקצב שהביורוקרטיה עובדת אין צורך להקפיא כלום - היא מקפיאה את הכל לבד".

 

מעיריית ירושלים נמסר: "העירייה שמה בראש סדר העדיפויות העירוני את נושא הדיור בעיר. בשנה האחרונה בלבד הושקו שתי תוכניות שמטרתן מציאת פתרונות זולים ונוחים למצוקת הדיור: פרויקט דיור בר־השגה שתכליתו השגת דיור מוזל לסטודנטים וזוגות צעירים, ופרויקט דירות רפאים שמטרתו השכרת דירות שבבעלותם של תושבי חוץ ועומדות ריקות במהלך רוב ימות השנה. בתוך כך, עיריית ירושלים מנהלת פגישות שותפות עם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל, במטרה לשווק מספר רב ככל הניתן של קרקעות לבנייה בהקדם".

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות