נגמר המקום ליד הים, עוברים לטבע

הבנייה ליד קו החוף בישראל נהפכה בשנים האחרונות למצרך נדיר. בגלל האיסור על בנייה בצמוד לקו החוף ומחירי הקרקעות הגבוהים, ניסו היזמים לאתר קרקעות חלופיות שיספקו מענה לדרישת הלקוחות למגורים בחיק הטבע. הניסיונות הובילו את היזמים לפתרון פשוט: בנייה בסמוך לשמורות טבע. השמורות, בניגוד לשטחים פתוחים או חקלאיים, נהנות מחסינות מפני שינוי ייעוד. הן מבטיחות לדיירים המתגוררים בסמוך להן איכות חיים במקום מגורים ייחודי.

אם בעבר הרחוק מי שרצה לגור בחיק הטבע לא היה צריך לשלם מחיר מיוחד, הרי שכיום קרקעות שנמכרות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל בסמוך לשמורות משקפות מחיר עם "פרמיה" מיוחדת. ליאת ישראלי, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור, מציגה כדוגמה את מחירי הקרקעות בשכונת אגמים בנתניה (הסמוכה לשמורת שלולית החורף - ד.ל), היקרים ממחירי הקרקעות הסמוכות. "לפני שנתיים שילמה חברת הבנייה ש.שרבט מחיר גבוה יותר עבור הקרקע בשל המיקום האטרקטיבי. ההצעה שהגישה היתה יקרה יותר מזו שהוגשה למגרשים הפנימיים".

גן לאומי, גבעות נס ציונה צילום: צפריר אביוב

"חברות בנייה משלמות מחירים גבוהים על קרקעות הנמצאות ליד שמורות טבע", מאשר גם אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה אשדר. "לחברה שלנו יש היסטוריה של עסקאות שבהן שילמנו מחירים גבוהים יחסית עבור קרקעות אטרקטיביות ליד שמורות. בשכונת קריית השרון בנתניה למשל, שבה אנו בונים ליד חורשת הסרג'נטים (חורשת יער ייחודית שבה נתלו סרג'נטים בריטים על ידי האצ"ל בשנת 1947 כנקמה על תלייתם של לוחמי אצ"ל – ד.ל), זכינו במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל במחירים גבוהים יחסית. מחיר קרקע ליחידה ליד השמורה הגיע ל־530 אלף שקל, לעומת 340 אלף שקל במגרשים רחוקים יותר - תוספת של כ־55%". עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח.דמרי, הבונה בסמוך לשמורת אגם החורף בעיר, נשמע זהיר יותר: "אם הייתי צריך לנקוב במספרים, הייתי מעריך שמגורים ליד שמורת טבע מעלים את ערך הקרקע בכ־20%, לא יותר".

מחיר גבוה ללקוח

אבל האם המחיר הגבוה שנדרשות חברות הנדל"ן לשלם על קרקע הנמצאת ליד שמורה בא לידי ביטוי גם במחיר הסופי שמשלם הלקוח? תלוי את מי שואלים. יוגב טוען כי בשל הפער במחיר הקרקע בין דירה במיקום רגיל לדירה המשקיפה על שמורת טבע, קיים הבדל משמעותי גם במחיר שהצרכן נדרש לשלם: "דירה בקריית השרון למשל, שמשקיפה על חורשת הסרג'נטים, תעלה 1.67–1.68 מיליון שקל, ולעומתן דירות עורפיות נמכרות במחירים נמוכים בהרבה, 1.2–1.3 מיליון שקל".

אגם שלולית החורף בנתניה

לעומתו, בני קרת, מנכ"ל משרד הפרסום אזימוט ויועץ אסטרטגי לשיווק נדל"ן, סבור כי פערי המחיר עדיין אינם כה משמעותיים: "שמורת טבע שווה תוספת כספית של 5%–10%, אבל אנשים לא בהכרח יהיו מוכנים לשלם יותר. ההבנה של איכות החיים, האוויר הנקי והערך המוסף לא נתפסים לפעמים עד שבאמת חיים בתוך הטבע. בשורה התחתונה, רוכשים פוטנציאליים יהיו מוכנים לשלם תוספת של 3%–7% אחוזים, ולא יותר. יש משמעות גם לגורם הזמן: אחרי שהפרויקט ממותג, המחיר שלו צפוי לעלות".

מיתוג בטיול אופניים

מנהלי השיווק של הפרויקטים הממוקמים בסמוך לשמורות אחראים במידה רבה לעליות המחירים. יוגב: "אנחנו מחפשים אלמנטים מסוימים שלא ניתנים לחיקוי, וזה ההבדל בין דירה שנמצאת בקו ראשון לים לדירה שנמצאת בתוך העיר. כשקיימת דירה בסמוך לשמורה, אין לי ספק שזה הדבר הראשון שיובלט". לעתים, המיקום האטרקטיבי יוצר דילמה למשווקים. "זה מה שקרה לנו בפרויקט עיר ימים בנתניה, למשל", מספר דבוש. "באותו מקרה התלבטנו האם למתג את הפרויקט על פי הקרבה שלו לים או על פי הקרבה לשמורה. בסוף החלטנו ללכת על שניהם".

בעיית המיתוג רק מתחדדת כאשר כמה יזמים מתחרים בונים בסמוך לשמורה, תופעה שחוזרת על עצמה ברוב השמורות. "במקרים כאלה, מיתוג המיקום של הפרויקט אינו מספיק", אומר קרת. "בנס ציונה, למשל, ארבעה קבלנים בונים באותו מתחם ליד שמורת האירוסים, ולכן השיווק צריך להתמקד באיכות הבנייה ובתוספות שמעניק הקבלן".

חוף גדור, חדרה צילום: זהר שחר

חלק מהחברות לא מסתפקות רק במיתוג יצירתי, ודואגות להמחיש ללקוחות בדרכים לא קונבנציונליות כיצד צפויה להיראות חוויית המגורים שלהם בעתיד. כך למשל, חברת צמח המרמן המשווקת דירות בצור יצחק, ליד שמורת הטבע אפיק נחל אלכסנדר, מזמינה את הדיירים הפוטנציאליים לטיולי אופניים וסיוריים רגליים בשמורה, בשיתוף מדריכים של החברה להגנת הטבע. "טיולים כאלה מאפשרים להמחיש את הקרבה לטבע", מספר קרת. בדומה למאמצי השיווק העצומים שמשקיעות החברות כדי להגיע ללקוחות הפוטנציאליים, גם בשלבים הראשונים של תכנון הפרויקט מושקע מאמץ רב. היזמים שמים דגש על מיקום הבניינים הנבנים, כך שכמה שיותר דירות ישקיפו לנוף הפתוח.

הנוף עוצר נשימה?

לפני שמחליטים לרכוש דירה ליד שמורת טבע, כדאי לבדוק באיזה שמורה מדובר, האם היא מוגדרת מבחינת חוקית כשמורה או כשטח פתוח ומה התוכניות העתידיות לגביה. "לא תמיד הנוף שנשקף מהשמורה הוא עוצר נשימה, אבל היזמים עדיין יכללו אותה בתוכנית השיווקית שלהם", אומרת ישראלי. "לדוגמה, הנוף שנשקף מחלק מהשכונות בצור יצחק הוא לא של החורשה הסמוכה, אלא של העיר טירה. את זה אף יזם לא יציין, ולכן חשוב לבדוק באיזה שמורה מדובר. לפעמים אתרים ארכיאולוגים יכולים למשוך אליהם תמהונים ולשמורות טבע יכולים להגיע המונים בשבתות ובחגים, כך שלפעמים מגורים ליד שמורה יכולים להיהפך מיתרון למטרד".

"לא כל ריאה ירוקה או פארק עם אגם הם שמורת טבע. נתקלנו בעבר באי־דיוקים של יזמים", מוסיף קרת. "כבר שמעתי על יזמים שהצהירו שהפרויקט שלהם נמצא ליד פארק, ובסוף התברר שהכוונה היא לשני דונמים של דשא בין הבניינים. שמורת טבע מוגדרת באופן ברור בחוק, ואסור להשתמש בקרקע שלה לייעודים אחרים. נוף לשמורת טבע יישאר כזה תמיד. זו הבטחה לאיכות חיים, לאוויר נקי, לשקט, לחי ולצומח שהם ייחודיים לסביבה".

שמורות בסכנת קיום

לפי החוק בישראל, אסור לבנות בשמורות טבע. בנייה בשמורה טעונה שינוי של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 8) המגדירה את שמורות הטבע והגנים הלאומיים בישראל. בחוק לא קיים איסור לבנות ליד שמורות טבע, וזאת בשונה מהאיסור הקיים בתוכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13) לבנות במרחק מוגדר מקו החוף.

בעוד שליזמים הטרנד החדש של מגורים בסמוך לשמורות טבע רק מועיל לעסקים, בארגונים הירוקים ובמיוחד בחברה להגנת הטבע עוקבים בדאגה אחר התופעה. לדברי ניר פפאי, ראש אגף שמירת טבע בחברה, "העובדה שאנשים אוהבים לגור ליד שטחים פתוחים עלולה לכרות את הענף שעליו הם יושבים. לבנייה בצמוד לשמורה יש השפעות שוליים כמו רעש, תאורה ופסולת בנייה, ולכן כשמאשרים בנייה ליד שמורה, אנו דורשים שיהיה מעבר פתוח שממשיך את השמורה ורק אחריו תתחיל הבנייה".

לדברי פפאי, במקומות שבהם לא הצליחו הירוקים לעצור את הבנייה מסביב לשמורה, כמו בשמורת האירוסים בנס ציונה ובאגם שלולית החורף בנתניה, התוצאה היתה "שמורות עציץ", שמורות שחסרים בהן מסדרונות אקולוגיים שיבטיחו את קיומן לאורך זמן. "בלעדיהם, השמורות יפסיקו להתקיים. באגם שלולית החורף למשל, חוות דעת מקצועית קובעת שהבנייה חונקת את השטח. בחיפה יזמים מנסים לקדם תוכנית גדולה שפוגעת בשמורת נחל נדר, שחזרה לדיונים לאחרונה. יש כיום הבנה שהקרקע היא משאב שמצוי במחסור, אבל קיים פער גדול בין המדיניות התכנונית למציאות".

בפועל, אומר פפאי, שמורות הטבע נותרו הדרך הבטוחה ביותר לשמור על קרקעות פתוחות לעתיד. "זאת בהנחה שנתעלם משחיתויות שעלולות לאיים גם על שטחים אלה. ככל שקרקעות מוגדרות כשטחים פתוחים או חקלאיים, הן חשופות לסכנה של שינוי ייעוד, ולכן עלולה לקום בהן בנייה".