"לא ייווצר בישראל מלאי דירות שיוריד את המחירים"

לפני שלושה חודשים חזרה קלרה צברגל, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בחטיבה העסקית של בנק הפועלים, מסיור בארה"ב. צברגל ביקרה שם בכמה פרויקטים של "דיור בר־השגה" - יחידות דיור למגורים, המיועדות למכירה או להשכרה, ושבמחירן מובאים בחשבון צרכים חברתיים ומצבו הכלכלי של הקונה או השוכר. צברגל, שתשתתף בוועידת הנדל"ן 2010 של "כלכליסט" ובנק הפועלים, שתיערך ב־6 ביוני בשיתוף שיכון ובינוי נדל"ן, מדגישה את הצורך לקדם בישראל פרויקטים דומים.

"במדינות המערב יש פרויקטים של דיור בר־השגה, שמיועדים בין השאר לבעלי מקצוע נדרשים - כדי לאפשר להם לרכוש דירה במרחק סביר ממקום העבודה שלהם", היא אומרת. "בישראל אין בכלל דבר כזה, והגיע הזמן שהמדינה תקדם אותו. לא ייתכן שרופאים או אחיות שעובדים בבית חולים איכילוב, למשל, לא יצליחו לרכוש דירה במרחק סביר ממקום העבודה שלהם".

לדברי צברגל, "בישראל יש כמה כלים שמסייעים לאוכלוסייה חלשה יותר להגיע לדירות, למשל 'מחיר למשתכן' או 'פינוי בינוי', אבל הכלים האלה לא מספיקים. נדרשת יד מכוונת של המדינה, שהמשמעות שלה היא גם כלכלית כמובן. אם משרדי הממשלה ימשיכו לגלגל את העניין ממשרד למשרד, מי שישלם את המחיר ימשיך להיות האזרח. וזה חבל".

שר השיכון אמר שבקרקעות של המדינה 20% מהדירות שיימכרו יהיו במתווה של דיור בר־השגה.

"זה נשמע לי מספר מאוד הגיוני. זה אמור לסייע להביא לאיזון באזורי ביקוש, מכיוון שכיום אין איזון. בבנק הפועלים אוהבים מאוד לממן פרויקטים עממיים: המכירות תמיד גבוהות, וגם כשיש בעיה בשוק הדירות הזולות פחות נפגעות".

יש הרגשה שבנייה והשכרה של דירות זולות לא אפשריות, כי העיריות לא מעוניינות בכך.

"העיריות רוצות אוכלוסייה חזקה שמשלמת ארנונה. לקבלנים, לעומת זאת, לא מפריע למכור דירות זולות אם הם מקבלים את הרווח היזמי שלהם".

קלרה צברגל. 28 שנה בבנק הפועלים צילום: אוראל כהן

"השוק חוזר לנורמה"

צברגל (52) החלה לעבוד בבנק הפועלים לפני 28 שנה כרפרנטית בסקטור נדל"ן בחטיבה העסקית. בהמשך דרכה המקצועית עברה לעבוד באגף לאשראים מיוחדים בבנק. לפני 18 שנה חזרה לענף הנדל"ן בחטיבה העסקית, ובשש השנים האחרונות היא מנהלת את סקטור הבנייה והנדל"ן בחטיבה העסקית.

צברגל אחראית, בין השאר, על העמדת אשראי למיזמי הנדל"ן הגדולים ביותר בישראל. היא מנהלת 40 עובדים ישירות, וכמו כן עובדים בחטיבה העסקית חמישה אנליסטים שמסקרים את תחום הנדל"ן ושישה עורכי דין שמטפלים בתחום.

"לפני שנתיים ולפני שנה לא חשבתי שהמחירים יכולים להמשיך ולעלות, אבל לא צדקתי", היא אומרת. "המחירים יכולים לעלות כל עוד יש אנשים שמוכנים לשלם, וכל עוד הביקוש גדול מההיצע. ענף הנדל"ן בישראל למד לצמצם ולהרחיב את עצמו בהתאם לביקושים. אנשים בענף למדו מהמשבר מתחילת שנות האלפיים לבנות בהתאם לקצב הביקוש. לכן לא יכול להיווצר פה מלאי דירות גדול שימשוך את המחירים למטה".

ובכל זאת, בתקופה האחרונה יש דיבורים על כך שמתחילים להרגיש האטה בשוק הנדל"ן בישראל.

"אפשר לומר שב־2010 השוק חוזר להיות נורמלי: מוכרים דירות בקצב טבעי. אין היום מצב, כפי שהיה בסוף 2009, שבו טקס הנחת אבן פינה היה למעשה 'אסיפת דיירים' שכבר קנו את כל הדירות בפרויקט. בתקופה הזו היתה מכירה מואצת של דירות, וזה לא מצב של שוק נורמלי.

"בחמישה החודשים הראשונים של 2010 מוכרים דירות בקצב טבעי. אין עצירה בשוק ויש גם פרויקטים שהם מעין 'ראש חץ', במקומות חדשים, שבהם קצב המכירות גבוה מאוד".

האם יש אמת באמירה שלפיה פרויקטים חדשים גורמים לעליית מחירים בשכונות קיימות באותו אזור?

"זה תלוי בבידול בין הפרויקט החדש לבין השכונה. אם יש שכונה עם אפיון בעייתי, למשל של רמת פשע גבוהה, ופתאום מקימים בתוך השכונה קבוצת בניינים שהיא מעין 'אי' — אז הבידול הזה יוביל לבידול גם ברמת המחירים ולא יגרור את כל השכונה. לעומת זאת, כשמבצעים פרויקט שהוא המשך של השכונה הקיימת ולא מנותק ממנה. זליגת המחירים הרבה יותר מהירה".

רוב הערים שצמחו באופן מסיבי הן ערים שבהן נבנו אזורים חדשים. במקרים כאלה האם יש השפעה על רמת המחירים ב"עיר הישנה"?

"אפשר לקחת כדוגמה את נתניה. עד שהוקמו העיר החדשה ורצועת החוף המזרחית, היו תקופות שהיה לעיר דימוי שלילי ושכחו שיש בה חוף ים, שהיא קרובה לת"א ושהצרפתים אוהבים אותה. כשהתחילו לבנות את הדירות החדשות, עלו המחירים בכל העיר".

כללי אצבע ליזמים

צברגל מציינת כמה מכללי האצבע שלפיהם מתקבלת החלטה בבנק לאיזה יזם להעמיד אשראי ולאיזה יזם לסרב. "מסתכלים על כמה פרמטרים: הכושר הפיננסי של היזם ויכולת העמידה שלו גם בזמנים פחות טובים, הניסיון של היזם בפרויקטים דומים, מיקום הפרויקט ושוק הרוכשים שאליו הוא פונה".

יש מקרים שבהם אתם צריכים "להוריד לקרקע" יזמים ולהסביר להם שהנחות הרווחיות שלהם לגבי הפרויקט לא מציאותיות?

"תראו, אני מעולם לא ראיתי מסמך של יזם שלפיו הוא הולך להפסיד כסף בפרויקט. אנחנו בהחלט יכולים לבקש מיזם שיוכיח לנו שהוא מסוגל למכור במחירי היעד שלו, כי נראה לנו שבאזור הפרויקט שלו מוכרים במחירים נמוכים יותר. יש גם עניין של תמחור עלויות בחסר על ידי יזמים. אנחנו חולשים היום על כל כך הרבה פרויקטים, שיש לנו ראייה רחבה של השוק ויכולת השוואה. נוסף על כך, אנחנו ממש לא משרד שידוך אבל יכולים לבקש מיזמים למצוא שותף עם ניסיון שמכיר את השוק הרלבנטי".

אחרי "חוק חפציבה", ששומר בין השאר על כספי הקונים בחשבון מוגן, האם לדעתך קונה הדירה מוגן היום מפני קריסת חברות?

"זה תלוי בשיטה. אם מדובר בפרויקט מלווה עם ערבות חוק מכר, והרוכש מקפיד לקבל שוברים כפי שנדרש, אין ספק שיש ערבות בנקאית על כל הכסף והרוכש מוגן - להבדיל ממה שקרה בפרשת חפציבה, שבה דיירים שילמו ולא קיבלו ערבות בנקאית. אם מדובר בפרויקט לפי שיטת הערת אזהרה, שאין לו ליווי בנקאי, הרוכש עדיין נמצא בסיכון. אם הפרויקט נעצר באמצע, הרוכש לא יקבל את הכסף שלו".

איך תשפיע הנחיית בנק ישראל להחמיר את כללי ההפרשה לחובות מסופקים על משכנתאות שבהן יחס מימון הגבוה מ־60%?

"קיבלנו את החומר ואנחנו לומדים אותו ואת השפעותיו לטווח הקצר ולטווח הארוך".