התוכנית המהפכנית של עיריית תל אביב למתחם רוטשילד־גן החשמל
במסגרת שיקומו של מרכז העסקים ההיסטורי, מתכננת עיריית תל אביב להפוך את מתחם גן החשמל לחלק בלתי נפרד משדרות רוטשילד באמצעות מדרחוב ושבילי אופניים; היזמים שזיהו את הפוטנציאל כבר פתחו בסדרת רכישות
תוכנית חדשה שיוזמת העירייה בימים אלה והגיעה לידי "כלכליסט" צפויה לשנות דרמטית את המע"ר (המרכז העירוני ההיסטורי) ששמו "תת רובע 55". זהו אזור התחום בצפון־מזרח ברחוב שינקין, בצפון הוא משתרע עד מגדל שלום, במערב הוא מגיע עד רחוב אלנבי ובדרום הוא גובל באזור רחוב אילת. אחד החלקים המעניינים בתשריט הוא "מתחם לבונטין", הכולל את הרחובות לבונטין, החשמל, ברזילי ומקווה ישראל.
ההחלטה לשנות את פני המתחם היא חלק מהשינוי שעובר חלקה הדרומי של העיר, ובמיוחד האזורים המיועדים לשימור והנכללים בהכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה. חלק מהותי מהתוכנית ישנה את סדרי התנועה באזור רחוב יהודה הלוי והרכבת. העירייה, בשיתוף יועצי תחבורה ששכרה, גיבשה תוכנית שלפיה במקום ציר התחבורה המרכזי שמזרים את התנועה מרחוב מנחם בגין והרכבת לכיוון רחוב יהודה הלוי תפוצל התנועה לרחוב טיומקין, ורחוב הרכבת ייהפך לנתיב אחד מציר מנחם בגין מערבה.
הדמייה של מתחם לבונטין לבן עם רכבת
"המטרה היתה למתן את התנועה באזור, כך שרחוב כמו יהודה הלוי, שמכניס תנועה לעיר, ייהפך לרחוב עירוני במקום לצינור כניסה לעיר", אמרה צופיה סנטו, סגנית מנהל אגף תכנון עיר בעיריית תל אביב. השינוי משמעותי במיוחד בהשוואה לחלופה שהציגה העירייה בתוכניותיה הקודמות משנות השבעים, שהציגו מחלף עצום ממדים וכביש מהיר שיתחבר לרחוב יהודה הלוי.
יצירת הכביש החדש תבטל את חניון הדר של מינהל מקרקעי ישראל המופעל על ידי העירייה, ותיצור בלוק עירוני - שטח של כ־9 דונמים שבו מתוכננת בנייה למגורים שתתאים לפני האזור ולבנייה בסביבה המיועדת לשימור, כלומר בניינים בני 5–8 קומות ובהיקף מוערך של 30 אלף מ"ר. כדי לחבר את מתחם לבונטין לרחוב רוטשילד העירייה מתכננת להפוך את הרחובות יבנה, שד"ל, רמח"ל ובצלאל יפה למדרחוב מרוצף באבנים משולבות; רחוב בצלאל ייהפך למדרחוב מלא ללא תנועה, והשאר יהיו כאלה שהתנועה בהם תהיה אטית, ותינתן עדיפות ברורה להולכי רגל ולרוכבי אופניים. באזור בניין המשטרה הישן מתוכנן פיתוח נרחב בסמוך למבנה בנק הפועלים, שיכלול פינת השכרת אופניים וכיכר שתיקרא כיכר האופניים. "המצב הקיים לא מתחשב בהולכי רגל כפי שהיינו רוצים", הוסיפה סנטו, "ובעתיד ניצור שילוב של רחובות עירוניים עם מדרכות רחבות שבהן יינטעו עצים רבים".
תחנות הרכבת על ציר רחוב ברזילי הן תת־קרקעיות, ובאזור זה העירייה מתכוונת לשפר את התשתיות כדי ליצור סביבה עירונית שונה. "נשקיע בשיפור הרחובות, במדרכות ובעיצוב עירוני, במיוחד במקומות שאליהם האנשים יוצאים. אנחנו רואים בתחנת אלנבי (התחנות ברחוב ברזילי נקראות תחנות אלנבי אף שאינן יוצאות ברחוב זה - ד"ל) הזדמנות לשינוי אורבני דווקא בגלל המיקום שלה, אף שכבר היום אפשר לראות שם שינוי. אנחנו חושבים שהאזור אטרקטיבי. הקו האדום משקף את הביקושים הכי גדולים למע"ר של תל אביב, וזה יבוא לידי ביטוי גם בגידול בתנועת הולכי הרגל ורוכבי האופניים", הסבירה סנטו.
בעירייה מדגישים כי מדובר בתוכנית שעדיין לא אושרה בוועדה המקומית, אף שהוצגה כמה פעמים למהנדס העיר, וכי עליה לעבור עוד כברת דרך שכוללת את אישור משרד התחבורה וועדות התכנון.
במקום חניון וכבישים - מתחם ירוק סביב הרכבת הקלה
תוכנית מתחם 55 של עיריית תל אביב 
מ"רמת השרון" למתחם מפוקפק
השכונה הנקראת "מתחם לבונטין" או "גן החשמל" ידעה עם השנים עליות ומורדות. היא הוקמה ב־1922 ונקראה בראשית ימיה "רמת השרון", בשל מיקומה בדרך למושבה הטמפלרית שרונה. בימים ההם אכלסו את השכונה עשירי תל אביב, והם ששיוו לה את המראה המיוחד שלה, כשבנו בתי אבן מפוארים בעיקר בסגנונות האקלקטיים והבינלאומיים (באוהאוס). עם השנים הידרדר אופי השכונה, ואת הדיירים האמידים החליפו משרדים ובתי מלאכה. גן החשמל נהפך למקום מפוקפק שאכלס בלילות זונות ונרקומנים.
התחייה החלה לפני כמה שנים, כאשר עם שיקום גן החשמל החלו מחירי הדירות והשכירות באזור רוטשילד וסביבתה לעלות, כשאמנים וצעירים החלו לנדוד דרומה ולהשתקע במתחם. בד בבד החלו להיפתח באזור חנויות מעצבים מיוחדות ובתי קפה אופנתיים.
"בשנת 1992 קניתי באזור הזה דירה, כשהוא היה עדיין שם נרדף לסלאמס ולתחנה המרכזית, ומאז הוא נהפך לנחשב יותר מרוטשילד", אמר האדריכל גידי בר אוריין מבר אוריין אדריכלים, המתמחה בשימור ומתכנן כיום ארבעה פרויקטים במתחם. "הוא דומה לו בארכיטקטורה אבל בלי הבלגן שמאפיין את רוטשילד ביומיום ובמיוחד בסופי שבוע". לדבריו, מי שחשפו את השכונה בתחילה היו אנשי בוהמה ואמנים, וזו הסיבה שהשכונה כוללת חנויות מעצבים. "כיום לא ניתן למצוא שם דירות מגורים, והביקוש לא מגיע רק מצעירים אלא גם ממשפחות. להערכתי, התהליך שנראה במתחם יהיה דומה למה שראינו באזורים אחרים של העיר, שבהם את השינוי הראשון יצרו התושבים, אחריהם נכנסו היזמים ובסוף מגיע הפיתוח של העירייה שמשלים את התחייה של האזור", הסביר בר אוריין.
עד כה, בניגוד גמור לאזור רוטשילד הסמוך, עדיין לא שוקם ושומר אף בניין אחד במתחם, ולכן מחירי הדירות נותרו בו אטרקטיביים באופן יחסי. לדוגמה, דירה בבניין שעבר שיפוץ ברחוב רוטשילד, בשטח של 80 מ"ר, נמכרה לאחרונה בתמורה ל־3.4 מיליון שקל, המשקפת מחיר של 42.5 אלף שקל למ"ר; לעומת זאת, דירה בשטח של 86 מ"ר בפרויקט קבוצת הרכישה של בנייני העיר הלבנה נמכרת בכ־1.7 מיליון שקל, המשקפים עלות למ"ר של כ־20 אלף שקל - מחצית מהמחיר ברוטשילד.
גן החשמל. את השינוי הראשון יצרו התושבים צילום: אוראל כהן
היזמים לא מחכים
בזמן שבעירייה ממתינים לאישור התוכניות, כוחות השוק אינם מפסיקים לפעול, והדבר משתקף היטב בהיקף העסקאות שהתבצעו בשנים האחרונות, במיוחד מאז תחילת 2010. איציק בן שוהם, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה ואחד היזמים הראשונים שהחלו לרכוש בניינים במתחם, סיפר כי הבין את הפוטנציאל של האזור כאשר לפני כארבע שנים הסתובב באזור לבונטין וראה בניינים יפהפיים לשימור שעומדים מוזנחים בשכונה בעלת פוטנציאל אסתטי ואופי צעיר הנמצאת במרחק של דקה הליכה מרוטשילד.
איציק בן שוהם, מנכ"ל בנייני העיר הלבנה
"הבנתי שזה רק עניין של זמן עד שאזור כה קרוב לאזור ביקוש מרכזי יתגלה על ידי היזמים, והתחלתי לפעול כדי לאתר נכסים שעומדים למכירה", הוא אמר. הבניין ברחוב לבונטין 28 היה הראשון שרכשה החברה. בהמשך, במרץ 2007, רכשה בנייני העיר הלבנה, עם שותפים, את מתחם בית הקבלן בין הרחובות מקווה ישראל ולבונטין, הכולל ארבעה בניינים בתמורה ל־41.2 מיליון שקל. בינואר 2008 רכשה החברה עם שותפים אחרים גם את מתחם בית הפניקס, שכולל ארבעה בניינים נוספים ברחוב הרכבת ומקווה ישראל תמורת 85 מיליון שקל. בסך הכל רכשה בנייני העיר הלבנה כעשרה בניינים בהיקף של כ־150 מיליון שקל.
בן שוהם לא פעל רק לפי אינסטינקטים. הוא פנה לעירייה והבין כי האזור עומד להתפתח ובעתיד יעבור בו קו הרכבת הקלה. "דבר נוסף שגרם לי לפעול היה מדיניות העירייה להגביל את התוכניות החדשות למגורים בלב תל אביב ולקדם תוכניות למשרדים, עקב מצוקת שטחי הציבור", אמר בן שוהם.
לבן שוהם יש הסבר נוסף להצלחת השכונה. "כל העולם רוצה לגור בשכונה אבל אין איפה. ההיצע לא מצליח להדביק את הביקוש ואין היום דירה אחת חדשה מוכנה למכירה. להערכתי, בעוד זמן לא רב המחירים ברוטשילד יגיעו ל־60 אלף שקל למ"ר וכאן המחיר יגיע ל־50 אלף שקל למ"ר", הוא אמר.
ליזם דורון אביב, שחדר לשכונה רק בחודשים האחרונים כאשר רכש את בית הפניקס ואת שני הבניינים במקווה ישראל, 17 ו־19, גרסה משלו להחלטה על כניסתו למתחם. מבחינתו, מדובר בסגירת מעגל, מאחר שהבניין הראשון שנבנה על ידי חברת אביב בשנת 1963 היה סמוך למתחם בכיכר המושבות. "זוהי הזווית הנוסטלגית", הוא אמר בשיחה עם "כלכליסט". לדבריו, הוא נחשף למתחם במהלך העבודה על הפרויקט הסמוך במפגש הרחובות רוטשילד ונחלת בנימין. "גם במהלך ההתעסקות עם השוק הסיטונאי הגענו לאזור הזה מדי יום; כאן רואים את השינוי וחשים את החיים והקצב של העיר, זו תל אביב האמיתית".
אביב סיפר כי כמה מהשיקולים לרכישת נכסים באזור נבעו ממחיר הקרקעות שנותר עדיין נמוך בהשוואה לשדרות רוטשילד. "מדובר בקו אווירי של 70 מטר והמחירים שונים לחלוטין. היום המחירים במתחם הם כמו בשכונת פלורנטין פלוס, אבל להערכתי חוק כלים שלובים יפעל ומהר מאוד נגיע למחירים של רוטשילד". גורמים אחרים בענף סבורים שהרכישות של אביב, הנחשב שמרן, הן הוכחה לכך שהיחס לשכונה השתנה.
מדוע, אם כן, לא נכנסים לאזור יזמים נוספים? בן שוהם סבור שחוסר ההיצע במתחם מכתיב זאת. "אם מסתכלים על כולו, אנחנו מדברים על עשרות בודדות של בניינים, שכמה מהם של בזק וחברת החשמל", הסביר. "נוסף על כך, בניינים אחרים שייכים ליזמים כמו משפחת לווינשטיין, שלא מוכרת, ובעתיד אני מניח שתיזום בעצמה פרויקטים. כל זה מוביל למסקנה שאין עוד בניינים למכירה שאפשר לשים עליהם יד". אביב הוסיף לכך עוד הסבר: "ההזדמנויות באזור זה ספורות ואפשרויות ההתפתחות מוגבלות בגלל ההכרזה של אונסק"ו על האזור".
