• תפריט
נדל"ן

"האזור המבוקש ביותר ברוטשילד: דרום־מערב"

בדיקה שערך לוי יצחק עבור "כלכליסט" מעלה כי מחירי הדירות בשדרות רוטשילד בתל אביב, שהם מהגבוהים בעולם, זינקו ביותר מ־150% בעשור, ובקצה הדרום מערבי של הרחוב אף ב־170%. ההבטחה הבאה - שדרות יהודית וושינגטון

אורי חודי 08:0209.12.09

שדרות רוטשילד בתל אביב נחשבות אחד המקומות החמים ביותר בשוק הנדל"ן התל־אביבי. הבתים הישנים ברחוב הוכרזו מבנים לשימור, צעד שהקפיץ את תג המחיר שלהם. במקביל החלו גם להיבנות ברחוב מגדלי יוקרה, כמו מגדל רוטשילד 1 של קבוצת חבס ומגדל מאייר ברוטשילד של חברת ברגרואין, האחים חג'ג' והאחים כהן. מבדיקת נכסים שנמכרו בשדרה בעשור האחרון, שערך ל"כלכליסט" עורך מחירון הדירות לוי יצחק, מתברר כי עליית המחירים היתה לא מבוטלת. מהשוואת מחירים בין דירות שנמכרו בתחילת העשור בשדרה לבין דירות שנמכרו לאחרונה עולה כי המחירים עלו בשיעור של כ־150% ואף יותר מכך.

"מדובר בעלייה של 133% עד 170%, והקפיצה המשמעותית יותר היתה בדירות בצד הדרום־מערבי של שדרות רוטשילד, שערכן היה נמוך במיוחד ובעבר אף הביקוש להן נמוך עוד יותר", נכתב בבדיקה של יצחק. "גם הדירות בבניינים ששופצו ושוחזרו נמכרו ונמכרות עתה במחירי שיא. דירות שהיו מושכרות למשרדים נמכרו במחירים נמוכים משום שבעליהן סברו שהן חסרות ערך כדירות מגורים. עיקר העלייה הגדולה במחירי הדירות הורגשה משנת 2004. עד אז הם נותרו נמוכים. בשנים 2001–2003 הם היו נמוכים יותר מהמחירים בשנת 1999".

 

עוד לדברי יצחק, "קשה להסביר את האחוזים המדויקים של עליית המחירים בשדרות רוטשילד לאורך עשר השנים האחרונות, בניגוד למקומות אחרים בתל אביב. נראה שחל שינוי תפיסה משמעותי לגבי השדרה, וזו הסיבה לקפיצה המסחררת במחיר, שלעתים מנותקת לחלוטין מעליית המחירים באזורים אחרים".

 

בית מאיר דיזינגוף בשדרות רוטשילד בית מאיר דיזינגוף בשדרות רוטשילד צילום: חן מיקא

 

מפקיעים מחירים

 

בשנת 1999 נמכרה דירת 3 חדרים במזרח השדרה, סמוך להבימה, בקומה שנייה, ללא מעלית וללא חניה ב־161 אלף דולר. בשנת 2001 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, בקומה ראשונה ללא מעלית וללא חניה, קרוב לרחוב אלנבי, ב־122 אלף דולר. שלוש שנים לאחר מכן, ב־2004, נמכרה דירת גן משופצת בשטח 140 מ"ר עם גינה של 65 מ"ר ב־396 אלף דולר, וב־2006 נמכרה דירת 2 חדרים של 45 מ"ר בקומה ראשונה באזור הבימה ב־212 אלף דולר. לוי יצחק מספר כי אבולוציית המחירים בשדרה הגיעה לשיאה בשנתיים האחרונות: "מחירי הדירות ברחוב, עד השנים האלה, עלו בעצם ללא כל פרופורציה. לשם ההשוואה, ניתן לראות כי דירת 3 חדרים שנמכרה ב־161 אלף דולר לפני 10 שנים, מחירה היום עומד על לא פחות מכ־500 אלף דולר שהם כ־2 מיליון שקל לפחות". לוי יצחק מדגיש כי לא ניתן להסיק מהעלייה במחירי הדירות ברוטשילד על שוק הדירות בתל אביב כולה. "מדובר בישות נפרדת", מסביר יצחק. "אי בתוך תל אביב".

 

אביטל כהן־אהרוני, הזכיינית והבעלים של סוכנות רי/מקס 5 כוכבים ברוטשילד, מספרת כי "בפרויקטים חדשים על שדרות רוטשילד המחירים נעים בין 6,000 ל־8,000 דולר למ"ר. אחד הפרויקטים המתקדמים ממוקם ברוטשילד 30 ונמצא בבנייה. נוסף על כך, שלושה פרויקטים לשימור נמצאים בשלבים שונים, ויש שלושה פרויקטים חדשים לחלוטין של בתי מגורים".

 

בית מספר 48 בשדרה בית מספר 48 בשדרה צילום: בועז אופנהיים

 

כהן־אהרוני אומרת כי דירות בשדרה נמכרות במחירים שמתחילים ב־2 מיליון שקל ומגיעים ל־16 מיליון שקל. "אנשים מפקיעים כאן מחירי דירות בטירוף. הרבה מאוד מהבניינים נרכשים על ידי משפחות או חברות. מי שמוצא שם דירה למכירה או השכרה לא מוותר על הדירה. בגלל זה יש שם מעט מאוד עסקאות", היא מוסיפה. לדבריה, "הסיבה לפריחת השדרה ולהפיכתה למוקד משיכה של קהלים שונים נעוצה בכמה סיבות - סגנון הבנייה עם התקרות הגבוהות, הבאוהאוס והסגנון של השימור קורצים לאוכלוסייה איכותית מאוד. בתי הקפה הממוקמים לאורך השדרה הם לא אופנה חולפת ולא המוניים, ויש ייחוד גם לקיוסקים שבמרכז השדרה. בימי שישי יש הפנינג, אנשים מנגנים בשדרה. מי ששוכר שם דירות הם בעיקר יוצרים, לא אנשי תקשורת. גם הרבה מאוד אנשי שוק ההון, בגלל הקרבה לרחוב אחד העם - הבורסה לניירות ערך, ההנהלה הראשית של בנק הפועלים וכדומה. גם הצרפתים משוגעים על שדרות רוטשילד. בקיץ האחרון זו היתה חגיגה. היתה התעניינות רבה מצדם בעסקאות ברחוב, ולא תמיד היה מה להציע. וגם כשיש, הם לא אוהבים התחלות בנייה אלא בית מוכן או בשלבי בנייה סופיים".

 

נמכר מפה לאוזן

 

"רמות המחירים בשדרות רוטשילד הן כיום מהגבוהות בעולם", קובע לוי יצחק. "המתעניינים והרוכשים של הדירות במקום הם בעיקר תושבי חוץ שרוצים בניינים לשימור ודירות במגדלים". יצחק מדווח כי מחירי הדירות במגדלי היוקרה ברוטשילד מתחילים ב־20 אלף שקל למ"ר ומסתיימים סביב 60 אלף שקל למ"ר ויותר. לוי מוסיף, "כשמדובר בבניינים לשימור, לעתים קרובות אין אפשרות לממש את מלוא זכויות הבנייה שלהם בתקופת השיפוץ ויש לשפץ אותם תחת מגבלות חמורות כדי לשמר אותם כפי שהיו. אך המשקיעים מעוניינים בדיוק בבניינים אלה ומוכנים להשקיע סכומי עתק ברכישת בניינים לשימור".

 

יצחק מוסיף כי הביקוש הגבוה בשדרה אינו רק מבעלי ההון: "גם 'סתם' אנשים שאינם נמנים עם האלפיון העליון מעוניינים להתגורר בשדרות רוטשילד, לכן הביקוש לנכסים בשדרה גבוה מאוד וכל נכס שמוצע למכירה מוצא קונה באופן מיידי".

 

קיוסק בשדרה. בימי שישי מתקיים הפנינג קיוסק בשדרה. בימי שישי מתקיים הפנינג צילום: עמית שעל

 

פרופיל רוכשי הדירות ברוטשילד השתנה במשך השנים, מסביר יצחק. "עד לפני מספר לא רב של שנים היתה השדרה מעוזם של בני גיל הזהב. מוקד המשיכה העיקרי לאוכלוסייה זו היה מרכזי התרבות, הבימה והיכל התרבות, ורוכשים אלו התרכזו בעיקר באזור המזרחי של השדרה וברחובות הסמוכים - שדרות בן ציון, רחוב הוברמן וכל הרחובות הקטנים שמסביב". מיקומים אלו, אומר יצחק, היו תמיד מבוקשים על ידי פלח השוק של האמידים, שוחרי התרבות, שאינם ששים להזיז את הרכב או שכבר הפסיקו לנהוג. "מתברר שלפני 6–7 שנים המשך השדרה לא היה אטרקטיבי כפי שהוא היום.

 

לאורכו של הרחוב לא היה קסם מיוחד והוא היה ידוע יותר כרחוב מסחרי חסר חן שמוליך לדרום העיר. אף על פי שבמאי 1948 הוכרזה מדינת ישראל במקום, משנות השישים חלה הידרדרות בשדרה ורוב בתי הדירות התרוקנו מיושביהם והושכרו למשרדים. המהפך החל ב־2004. תושבי חוץ הביעו התעניינות בבתים הישנים בעלי האופי ושילמו מחירים מפולפלים עבור דירות בשדרה. מחירים כמו 10,000 דולר למ"ר הלכו ונהפכו לסטנדרט".

 

המשבר הכלכלי העולמי שהשפיע על כל שוק הנדל"ן לא פסח גם על השדרה. תושבי חוץ, שהיו פלח חשוב מאוד מרוכשי הנכסים החדשים והמגדלים ורכשו בניינים שלמים, כמעט נעלמו מהשוק, ולדברי כהן־אהרוני, היקף פעילותם עוד לא חזר לתקופה של טרם המשבר. "אני אומרת 'כמעט', משום שטיפין טיפין אנו רואים שוב עסקאות שבהן מעורבים תושבי חוץ", אומרת כהן־אהרוני. "מדובר בצרפתים, פה ושם אמריקאים, קנדים וגם קהל רוסי. הבעיה הגדולה טמונה פה בחוסר ההיצע - רבים מהנכסים נמכרים עוד לפני שהחל שיווקם, מפה לאוזן".

 

ההבטחות הבאות

 

שדרות רוטשילד הן מתחם ייחודי, אולם בין רחובות תל אביב עדיין חבויות להן שדרות נוספות עם פוטנציאל שטרם מומש. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, הצביע על השדרות הבאות שלהערכתו יפרחו. "יש שתי שדרות שהפוטנציאל שלהן גדול. שדרות יהודית ושדרות וושינגטון. שדרות יהודית נמצאות במתחם סגור, שערך הנכסים בו לא עלה במידה רבה ב־15 השנים האחרונות - כ־20%. המחירים בשדרה היום עומדים על כ־2,500 דולר למ"ר בבניין חדש עם חניה. מחיר דירה בבניין ישן הוא כ־1,600 דולר למ"ר.

 

שדרות וושינגטון שדרות וושינגטון צילום: יובל חן

 

"בקומת הרחוב בשדרה יש שטחי מסחר ומשרדים והיא מתאפיינת בעיקר בבניינים ישנים. אבל לשדרות יהודית יש בעיה בתחום התנועה. כל התחבורה באזור מתנקזת לשם, לכן לא בטוח שהמקום יעלה בשיעור גבוה, כי זו מכשלה רצינית.

"לשדרות וושינגטון, לעומת זאת, יש סיכוי טוב יותר להשבחה. השדרה מחברת בין פלורנטין לדרך שלמה ויש בה הרבה חן. כבר היום יש בה הרבה בתי קפה ופאבים, כמה בניינים לשימור ודירות למגורים, ובשנים הבאות תהיה השבחה של כל האזור. כיום המחירים בשדרה מגיעים לכ־3,700 דולר למ"ר, בעוד שרק לפני חמש שנים אנשים התחננו למכור ב־1,000 דולר למ"ר. בניין בן 3 קומות בשדרה נמכר בכ־800 אלף דולר לפני כמה שנים. היום הוא היה נמכר ב־2 מיליון דולר לפחות. בתוך 7–8 שנים המקום הזה יהיה יפה הרבה יותר. אם נשווה את שדרות יהודית לוושינגטון, השנייה עולה בהרבה על הראשונה. אבל אף אחת מהן לא תגיע לרמות של רוטשילד. יהודית בגלל התנועה, וושינגטון בגלל המיקום בדרום העיר".

 

אפילו צפון העיר לא מתקרב

 

"חשוב להבין כי רחוב רוטשילד אינו מתנהג כמו שאר האזורים המבוקשים בתל אביב", אומר לוי יצחק, ונותן דוגמאות לאזורים אחרים בעיר ולעליות המחירים באזורים אלו בעשור האחרון. אזור כיכר המדינה, למשל, הוא אזור מבוקש מאוד היום ומאופיין ברמת מחירים גבוהה. אולם בעשור האחרון רשם אזור זה עלייה של כ־52% במחירים. ב־1999 נמכרה ברחוב לסין הסמוך לכיכר דירת 3 חדרים עם מעלית וחניה בכ־1.18 מיליון שקל. בשנת 2005 היה מחיר הדירה 1.42 מיליון שקל, והיום שווי הדירה הוא כ־1.8 מיליון שקל.

 

גם במחירי הנדל"ן בצפון תל אביב נרשמה עלייה, אך עדיין לא כמו זו שרשמו הדירות בשדרות רוטשילד. לפי לוי יצחק, דירת 4 חדרים בשדרות דוד המלך, עם מעלית וחניה, הטעונה שיפוץ יסודי, נמכרה בכ־1.23 מיליון שקל לפני כעשור, בעוד מחירה היום מגיע לכ־2.2 מיליון שקל - עלייה של קרוב ל־80%. דוגמה נוספת היא דירת 2 חדרים ברחוב אוסישקין, בקומה שנייה, שנמכרה בכ־860 אלף שקל לפני כעשור ושווה היום כ־1.25 מיליון שקל; מדובר בעלייה של קצת יותר מ־45% במחיר.

 

אזור נוסף שבחן יצחק הוא דרום תל אביב, שבו נרשמה עלייה מתונה יותר משאר האזורים. דירת 4 חדרים בבניין חדש בשכונת נווה בארבור, עם מעלית וחניה, קומה חמישית, נמכרה בכ־800 אלף שקל בתחילת העשור. מחירה היום מגיע לכ־1.1 מיליון שקל - עלייה של כ־37%. דוגמה נוספת היא דירת 3 חדרים בדרך לוד, שנמכרה תמורת כ־535 אלף שקל לפני עשור והיום עומדת למכירה בכ־700 אלף שקל, עלייה של כ־30%.

 

בטל שלח
    לכל התגובות