ערך היסטורי: האם השימור משתלם?

התוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה (התשכ"ה 1965) מאפשרת לוועדות המקומיות לאשר בתחומיהן תוכנית לשימור אתרים, הן מיוזמתן והן לבקשת בעל קרקע או רשות מקומית. לפי החוק, תוכנית לשימור אתרים מיועדת "להגן על בניין או על קבוצת בניינים או על חלק מהם, לרבות סביבתם הקרובה, שלדעת

לפי חוק התכנון והבנייה, הוועדות המקומיות רשאיות להגדיר אתרים בתחומן כאתרים לשימור (ברמות שימור שונות) ובכך להטיל על בעליהם הגבלות מהותיות אשר למימוש האתרים ולקידומם. לעובדה זו יש יתרונות, אך גם חסרונות. מצד אחד, יש ערך כלכלי מסוים לנכס היסטורי בעל חשיבות לאומית או בעל עיצוב מיוחד וייחודי.

מצד שני, המגבלות שמוטלות על נכס שהוגדר כנכס לשימור עלולות לפגוע בו קשות בשוויו ובסחירותו. הפגיעה יכולה להתבטא במטלות שימור כבדות, בהיעדר אפשרות לממש זכויות בנייה, בהגבלה בשימושים האפשריים, בהגבלה באפשרות השיפוץ של הנכס מבחוץ ומבפנים (תלוי ברמת השימור), ובהיעדר אפשרות להרוס את הנכס או חלקים ממנו. נוסף על כך, על בעל הנכס חלה חובת שיקום ואחזקה. כל עבודה או שימוש שרוצה הבעלים לבצע במבנה מצריכים קבלת היתר מהיחידה לשימור מבנים.

לתבוע על ירידת ערך

חוק התכנון והבנייה מקנה לוועדה המקומית את הסמכות לגבות היטל השבחה על השבחת הנכס, הנובעת מתוכנית שימור. נוסף על כך, סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מקנה את האפשרות להגיש תביעות על ירידת ערך בגלל תוכנית שפוגעת בנכס. התוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה קובעת כי דין תוכנית לשימור אתרים כדין תוכנית מתאר מקומית. לפיכך, אפשר להגיש תביעה על ירידת ערך גם עקב תוכנית שימור.

תביעה על ירידת ערך מטרתה לפצות את בעלי הקרקע במועד אישור התוכנית על ירידת הערך בין שווי הנכס במצב שקדם למועד אישור התוכנית, ובין שוויו במועד לאחר אישור התוכנית. יצוין כי ככלל תביעה על ירידת ערך אפשר להגיש בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית הפוגעת. מועד אישור התוכנית לצורכי תביעת פיצויים הוא המועד שבו פורסם דבר אישורה ברשומות.

אם רוצים להגיש תביעה לאחר התקופה האמורה, אפשר לעשות זאת רק במקרים ייחודיים, ובאישור שר הפנים. את התביעה בגין ירידת הערך מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואליה מתלווה חוות דעת שמאית לביסוס שיעור הנזק.

לבדוק את השפעת תוכנית השימור

בכל הנוגע לשימור האתרים, מקנות התוכניות הקיימות בנושא גם תמריצים לבעלי הנכס, כולל תמריצים המותנים בוויתור על זכות התביעה לפיצויים. עמדתנו היא שבכל מקרה על בעלי נכסים שלהם פוטנציאל לשימור לעקוב אחר הפרסומים הנוגעים לדבר ולהתעדכן במוסדות ההנדסה של הרשות המקומית שבה מצוי הנכס.

לכל אדם יש זכות לבקש מידע מפורט בנוגע לתוכניות החלות על הנכס שלו. בכמה מהרשויות אפשר להוציא את המידע מדפי האינטרנט. כמו כן, יש לבדוק את מידת ההשפעה של תוכנית השימור על שווי הנכס, ולאחר מכן לשקול את האפשרויות הנוגעות להתמודדות עם השפעות התוכנית. לסיכומו של דבר, בחינת השאלה אם מדובר בתוכנית פוגעת או משביחה תלויה בבחינה נסיבתית של כל נכס לגופו.

הכותב הוא שותף במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), ומתמחה במיסוי מוניציפלי, בתכנון בנייה ובמקרקעין