ועד הבית התפטר: איך מוצאים חברת ניהול טובה

כל מי שגר בבית משותף מכיר את רגע האימה שבו מתחוור לך באופן חד־משמעי שהגיע יומך לשמש יו"ר ועד הבית. ואמנם, משחר ההיסטוריה שאף האדם לחמוק מקבלת התפקיד כפוי הטובה הזה, שמסכסך בינך לבין שכניך סרבני התשלום, ומאלץ אותך לבלות נתחים נאים מזמנך בקרבתם של אינסטלטורים או טכנאי דודים.

במקביל להתפתחות העירונית המואצת בשני העשורים האחרונים, כשהבתים המשותפים נהפכו לגדולים ומסובכים יותר לניהול, נכנסו לחיינו חברות האחזקה שמציעות ליטול על עצמן את ניהול הנכס - החל בגינון ובניקיון השוטף של חדר המדרגות, עבור בגביית מסי הוועד וכלה בסיוד הגג ושיפוץ הלובי.

כיום ניהול הבית על ידי חברה חיצונית אינו רק נחלתם של העשירים במגדלי היוקרה: בעשור האחרון, יותר מבעבר, חלחלה התופעה גם לבתים משותפים ותיקים, כאלה שנוהלו רוב השנים על ידי ועד בית סטנדרטי שכלל דיירים מתנדבים. בין אלה שמבקשים את שירותיהן אפשר למצוא בשנים האחרונות גם דיירים בבנייני מגורים בינוניים וקטנים, שעייפו מהניהול העצמאי של הנכס ומבקשים קצת מנוחה, גם אם הדבר כרוך בתשלום גבוה יותר ממה שהיו משלמים לוועד בית רגיל.

בחברות הניהול עצמן חשים היטב במגמה. "אנחנו מקבלים כחמש פניות להצעות מחיר מדי יום", אומר יואב לוי, מנכ"ל משותף בחברת איזי האוס לניהול נכסים שפועלת כחמש שנים ומנהלת יותר מ־90 בניינים בתל אביב, רמת גן וגבעתיים. "המגמה גברה ככל שבעלי הבתים הוותיקים התחילו לעזוב את הדירות שלהם ולהשכיר אותן, ונוצרו מצבים שבהם בניינים שלמים אוכלסו אך ורק בשוכרים שאין להם עניין לנהל את הבניין. במקרים אחרים פונים אלינו כשלא מסתדרים עם הניהול השוטף של הבניין. במקום להסתכסך עם השכנים, אנשים מעדיפים לשלם יותר בשביל ניהול מקצועי".

חיפוש קצר בגוגל מעלה שמות של עשרות חברות לניהול ואחזקה של בנייני מגורים. עם זאת, למרות הצמיחה המסיבית בתחום בשנים האחרונות, החוק אינו מגדיר קריטריונים ברורים שמחייבים חברות כאלה. לא פעם יש פער גדול בין ציפיות הדיירים לשירותים שהן מספקות, ובמקרים חמורים באמת מתברר שחברות שהבטיחו הרים וגבעות נעלמו כלעומת שבאו, והותירו דיירים ללא תמורה ובלי כסף.

בנייני דירות בחיפה צילום: אלעד גרשגורן

כך הוסדר השוק - כיום יש מי שבודק את חברות הניהול

כדי לעשות סדר בשוק הפרוץ הוקם ב־2005 האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים. יו"ר האיגוד תמיר מינץ הוא הבעלים של חברת הניהול מ.מ.מ אחזקות וניהול ועדי בתים, שמתמחה בניהול בנייני יוקרה (בין השאר בפרויקט אלוני בורוכוב ברמת גן, שכולל שני מגדלים בני 19 קומות ומשתרע על שטח כולל של כ־25 אלף מ"ר).

עם זאת, הוא שואף להפוך את האיגוד שהקים לכתובת גם עבור דיירים בבניינים משותפים צנועים יותר: "לאדם הממוצע קשה מאוד לבדוק את מיומנות החברות בשוק, ואנחנו שמנו לעצמנו למטרה לשרת את הצרכנים ולשמור על שמו הטוב של הענף. החברות המבקשות להצטרף לאיגוד נדרשות לעמוד בקריטריונים נוקשים ובוועדת קבלה. בין היתר נדרשים בעליהן להציג תעודת יושר, פוליסות ביטוח, אישור מחברות מעליות על עמידה בהתחייבויות כספיות, ואישור רו"ח על ניהול ספרים". למרות הרצון הטוב, כיום רשומות באיגוד רק כ־15 חברות ניהול - טיפה בים החברות שפועלות בתחום.

"האיגוד נותן סינון ראשוני שמאפשר להפריד בין הגרועים לבינוניים ולטובים", מסנגר גיל בן־ארי, מנכ"ל חברת הומלי, החברה באיגוד ומטפלת בכ־50 בניינים באזור המרכז. מנגד פועלת האגודה לתרבות הדיור - גוף ותיק שמרכז את פעילותם של ועדי הבתים ומעניק ייעוץ ארגוני ומשפטי לדיירים. גם היא כמובן בעלת אינטרס: היא מתקיימת מתשלום דמי חבר של ועדי הבתים, ושואפת להנציח את המצב הקיים של ניהול עצמאי. היא אינה מכירה באיגוד של מינץ ולא משתפת איתו פעולה, ולראשיה יש סיפורים יפים לספר לכם על בניינים משותפים ענקיים ובלוקים של מאות דירות שמתנהלים נפלא בשיטה המסורתית, באמצעות ועד נבחר שמתחלף אחת לשנה, ובלי תלות בגופים חיצוניים.

המציאות, מה לעשות, לא מתיישרת לפי האינטרסים של אף אחד. אחזקת הבתים המשותפים נהפכת עם השנים והגודל למורכבת יותר ויותר, ובתוך כך, הולכת ונכחדת הסולידריות החברתית. נראה שמגמת ההפרטה של שירותי ניהול הבית רק תלך ותתחזק בשנים הקרובות. כיוון שכך, חשוב לפחות לנסח כמה כללי אצבע שיקלו על ההתמצאות בתחום הצעיר והפרוע הזה.

איך לבחור חברה - לבדוק את החוזה, להסדיר את התשלום

"יש לא מעט מכשולים משפטיים שחייבים להביא בחשבון לפני שמפקידים את ניהול הבית המשותף בידיה של חברת אחזקה", אומר עו"ד עופר שחל, מומחה לבתים משותפים ממשרד שחל־האזרחי. "הדיירים מגלים באיחור שהם כבולים בחוזה אחיד שלא נותן מענה לצרכים הספציפיים שלהם. לכן, הדבר החשוב ביותר, כבר בזמן ההתקשרות הראשונית מול חברת הניהול, הוא לקחת את החוזה לעורך דין שיאזן אותו בנקודות שונות".

נקודה אחת כזאת היא עניין התשלום. לדברי מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור ראובן צדוק, חשוב מאוד להתעקש בזמן המשא ומתן מול חברת הניהול על תשלום חודשי קבוע, ולא לתת לחברה סכום גדול מראש: "יש חברות ניהול שעובדות לפי שיטה קבועה - הן פועלות באזור כלשהו במשך תקופה מסוימת, גובות צ'קים על שירותים שונים ואז מכריזות על פשיטת רגל, נעלמות מהשטח וצצות במקום אחר תחת שם שונה. לכן חשוב לערוך תחקיר רציני על החברה לפני שמתקשרים איתה, לבדוק ברשם החברות ובכל מקרה לא לשלם לתקופה ארוכה מראש, כי כשהחברה תיעלם לא יהיה את מי לחפש. אחרי בדיקה מעמיקה, אם השתכנעתם ברצינות החברה, תנו לה צ'ק כל חודש".

עו"ד שחל מונה עוד כמה נושאים קריטיים בבחירת חברת אחזקה: "לפני הכל צריך להיות ברור לדיירים מה הציפיות שלהם. רשימת השירותים שמספקת החברה אינה מספיקה, מוכרחים לרדת לפרטי פרטים, עד לרמה של כמה פעמים בשבוע מנקים את חדר המדרגות, ומהן חובותיה של החברה בנוגע לדיווחים תקופתיים על פעילותה ועל מצב הקופה. צריך לדרוש מהחברה לפעול בשקיפות מלאה כלפי הדיירים ולהציג באסיפת הדיירים תוכנית שנתית ותקציב מסודר, כולל מרכיב דמי הניהול. גם נושא הביטוח חשוב מאוד: מה בדיוק הוא מכסה ואיפה גבולות האחריות של חברת הניהול, גם בכל מה שנוגע לעובדים שהחברה מעסיקה בבניין".

הנושא האחרון מתברר כמשמעותי במיוחד אם מתגלע סכסוך בין העובדים לחברה, שעלולה במקרה כזה להתנער מאחריותה לעובד. "צריך להיות ברור לגמרי שבין הדיירים או הוועד לבין עובדי הקבלן של חברת הניהול אין יחסי עובד־מעביד", אומר עו"ד שחל, "צריך לוודא בכתב, באופן אקטיבי, שעובדי הקבלן מקבלים שכר מינימום, כדי למנוע מצב של עובד שעוקף את החברה ותובע את הדיירים. לבסוף, חשוב מאוד להטיל על החברה חובת דיווח לדיירים על תביעות וקשיים שהחברה מצויה בהם, הוצאה גדולה או מצב של היעדר גבייה".

כך זה צריך לעבוד - בבניינים הגדולים יש לקוחות מרוצים

כל זה נשמע מרתיע, אבל בפועל יש גם בתים משותפים שמנוהלים היטב על ידי חברות ניהול אחראיות לאורך שנים, לשביעות רצונם המלאה של הדיירים. למשל בבניין של יואל בן־מאיר מרמת גן, שמתגורר בעשר השנים האחרונות בפרויקט רבי־קומות שהוקם בשנות התשעים. לא מדובר במגדלי יוקרה - הסביבה היא מה שהייתם קוראים רמת־גנית ממוצעת פלוס - אבל המבנים, שבהם עשרות דירות וכוללים מערכות משותפות מורכבות, מנוהלים מאז חנוכת הפרויקט על ידי חברות ניהול שונות. הבניין שבו מתגורר בן־מאיר כולל 76 דירות ב־20 קומות, והחברה שמנהלת אותו מנהלת עוד כמה בניינים בשכונה.

השירותים המשותפים כוללים את ניקיון חדר המדרגות (מדי יום), טיפוח הגינה, תחזוקה שוטפת של הלובי, החניון, דחסן האשפה ומערכת קירור המים שמשמשת את המיזוג המרכזי של כל דירה. גובה דמי הוועד: 400 שקל בממוצע, אבל התשלום משתנה על פי גודל הדירה.

בניינים בראשון לציון צילום: אוראל כהן

בן־מאיר מגדיר את עצמו לקוח מרוצה: "ביומיום אין לי שום נגיעה לניהול השוטף של הבית. אני מתקשר לחברה מדי פעם כשמשהו לא בסדר, ומקבל מהם קבלות לתיבת הדואר, ופעם בשנה דו"ח הוצאות ומצב הקופה. הבית מתוחזק יפה, בדרך כלל נקי, וכשיש תקלה הם מיד מתקנים. לא מזמן היתה תקלה בלחץ המים והם באו ותיקנו מהר מאוד".

בכלל, אומר בן־מאיר, הפרטת ועד הבית היא מהלך טבעי שנובע מהעלייה ברמת החיים בעשורים האחרונים. "במשך שנים גרתי בבית משותף שנוהל על ידי ועד, וגם אני הייתי מעורב מאוד בוועד ובניהול השוטף של הבניין. אפשר גם להגיד שאז עשינו את זה באהבה, מתוך אכפתיות ודאגה משותפת לנכס - אתה הרי רוצה שהבית ייראה טוב ושערך הדירה שלך יעלה.

"היום אנשים לא כל כך מבינים את זה. אנשים שמים אשפה מעבר לדלת, ככה הם מתייחסים לרכוש המשותף, אבל כשיש חברת ניהול אז לא אכפת לך מזה. אנשים מחפשים עכשיו שיעזבו אותם בשקט, וגם אם זה עולה עוד כסף - אז שיעלה. הדרישות של אנשים אחרות ממה שהן היו לפני 30 שנה, והם מוכנים לשלם כדי שהגינה והבית ייראו טוב. אלה דברים שפעם היו מוכנים להתאמץ בשבילם, והיום פחות".

בבניינים קטנים יותר הניהול החיצוני עדיין לא נתפס כהכרח. מוטי הרמן מרחובות מתגורר כבר 32 שנים בבית משותף בן 24 דירות בצדה המזרחי של העיר, בסמוך למכון ויצמן. הבניין של הרמן מנוהל לאורך כל השנים על ידי ועד מתנדב, המונה שלושה דיירים, ומעולם לא נוהל על ידי חברה חיצונית. דמי הוועד הם 160 שקל לחודש, הנגבים שלושה חודשים מראש. השירותים המשותפים כוללים מעלית, ניקיון, גינון, חשמל וביטוח צד ג'. לדברי הרמן, ההוצאות נמוכות מהסכום הנגבה, ותמיד נשארת רזרבה להוצאות בלתי צפויות. אין סרבני תשלום - עניין שגם הוא מודה בנדירותו - ואף שבעבר נשקלה האופציה של חברת ניהול, בסופו של דבר הרעיון נפסל. "בעיקר כי זה היה מגדיל מאוד את התשלום", הוא אומר.

ניהול ופיקוח - עוד מוקדם לפטר את ועד הבית

מה שבטוח הוא שאם מחליטים ללכת על חברת ניהול, אסור ליפול לטעויות של מתחילים. נראה שהשגיאה הנפוצה ביותר שעושים דיירים המתקשרים עם חברות ניהול היא פיזור ועד הבית הישן. במקרים רבים מתברר שנציגות נבחרת של הדיירים היא עדיין הכרחית לטיפול במגוון סוגיות שחברת הניהול אינה נותנת עליהן מענה.

עו"ד שחל מסביר: "חברת ניהול יודעת, במקרה הטוב, להביא ספקי שירות ולתת מענה לבעיות שוטפות. לא תמיד היא יודעת להתמודד היטב עם נושאים כמו גביית מסי הוועד או השבחת הרכוש המשותף. אפשר לדמות את העניין הזה לבעל בית ששוכר קבלן שיפוצים: אם הוא לא יפקח על עבודתו של הקבלן, הוא צפוי להיות מופתע לרעה מעלות השיפוץ או מאיכות העבודה. אותו דבר תקף גם לגבי חברות ניהול בבתים משותפים. האחריות של חברת הניהול צריכה להיות חלקית. המבנה הנכון לניהול בית משותף הוא משולש: מצד אחד נמצאת חברת הניהול שמטפלת באחזקה השוטפת, מצד שני ועד נבחר שמפקח על פעולת החברה ומטפל בנושאים שהם מחוץ לאחריותה, ובקודקוד השלישי הדיירים עצמם".

שותפה לא מפתיעה לעמדה הזאת היא האגודה לתרבות הדיור. לדברי היועץ המשפטי של האגודה, עו"ד סמי ישראל: "גם כשיש חברת אחזקה, אתה המעביד שלה, וחייב להיות פיקוח על הפעולה שלה. אם לא תבדוק, זה לא יעבוד בקלות".

לוי מאיזי האוס בעד. "אנשים אומרים לנו: 'לא לקחנו אתכם כדי להמשיך להיות ועד הבית'. התשובה שלנו לעניין הזה היא שהסמכות שלהם היא פיקוח ומעקב. אנחנו מבקשים שנציג מטעמם יעמוד איתנו בקשר ויפקח על פעולות החברה".

לדברי צדוק, במשרדי האגודה מתקבלות תלונות רבות של דיירים שאינם מרוצים מתפקודן של חברות הניהול שלהם. "חברות הניהול הן דבר בעייתי", הוא אומר, "אף אחד לא עוקב אחריהן ומפקח. אין לנו נתונים אפילו על היקף התופעה. עם זאת, בעקבות ריבוי התלונות הוצאנו לפני שנתיים הנחיות לדיירים ששוקלים לפנות לחברות ניהול, שמפרטות איך להתנהל מולן".

איך מתנתקים? - הבעייה מתחילה בבחירה שעשה הקבלן

בעיה משפטית נוספת נעוצה באופן שבו מוגדרת פעילותן של חברות הניהול בחוק המקרקעין, שנוסח בסוף שנות השישים, בזמן שאיש עוד לא העלה על דעתו להפקיד את ניהול ענייני הבית המשותף בידי חברה חיצונית. ב־2002 תוקן הסעיף הרלבנטי בחוק ונקבע שדיירים יכולים להעביר את אחזקת הרכוש המשותף לידי מתחזק, בתנאי שמושגת הסכמתם של שני שלישים מבעלי הדירות בנכס. עוד נקבע שמאוחר יותר ניתן להחליף את המתחזק אם תומכים בכך מחצית מהדיירים, אלא שלדברי עו"ד שחל, לא לגמרי ברור מלשון החוק שאותו מתחזק הוא בהכרח חברת ניהול - והאי־בהירות הזאת היא מקור ללא מעט פלונטרים משפטיים הנוגעים לענייני ניהול בתים משותפים.

על פי עו"ד שחל, "יש להבדיל בהקשר הזה בין חברת ניהול שנשכרת על ידי דיירי הבית לבין חברה שמגיעה כנתון, עם בניין חדש. ברבים מהבניינים החדשים הקבלן מצרף לחוזה הרכישה הסכם ניהול ושוכר חברת ניהול על דעת עצמו, בלי לערב את הדיירים בשיקולים שהניעו אותו לבחור דווקא בחברה מסוימת". הבעיה מתחילה כשהשיקולים האלו אינם ענייניים ואינם מונעים מדאגה לטובת הדיירים או הנכס - לפעמים מדובר בהצעה זולה לקבלן, או כזאת שמונעת משלל שיקולים לא רלוונטיים כמו היכרות אישית וכו'.

איך שלא יהיה, הדיירים מקבלים את חברת הניהול שבחר הקבלן כמצב נתון, אלא שבמקרה של אי שביעות רצון מפעולתה או סכסוכים על רקע כלשהו שמתגלעים בהמשך, הם עלולים לגלות שקשה מאוד להתנתק מהקשר עם חברה כזאת, שלא נבחרה על ידי נציגות הבית המשותף ולכן לא מוכרת על ידי החוק כ"מתחזק".

אחת הבעיות הקשות בהתקשרות עם חברת ניהול היא כיצד נחלצים מהחוזה עמה לפני תומו, במקרה שהדברים לא עולים יפה. "לא פשוט להוציא חברה מבניין טרם תום תקופת החוזה", אומר שחל, "במיוחד כשמדובר בחברה שנשכרה על ידי הקבלן ולא על ידי הדיירים - חברות כאלה חתומות על פי רוב על חוזים ארוכי טווח ושואפות למצות אותם". עד לפני שנים מעטות היה צבת משפטי שהקשה מאוד על היחלצות מחוזים כאלה. היום המצב תוקן ואפשר לעשות זאת, ובכל זאת מומלץ לקבע איזונים בחוזה שיאפשרו לסיים את ההתקשרות באופן הדדי, כמובן עם התראה מספקת של כמה חודשים מראש".

עו"ד סמי ישראל מהאגודה לתרבות הדיור מציע להיזהר מחוזים שכוללים סעיף חידוש אוטומטי בתום התקופה: "אנחנו ממליצים לקבוע שהחוזה יסתיים בתוך שנה בכל מקרה, ושהזכות לחדש אותו תהיה בידיהם של הדיירים", הוא אומר.

בן ארי מהומלי דווקא רואה בסעיף החידוש האוטומטי דבר טבעי, ובכל זאת מציע לקבוע בחוזה מנגנון שמאפשר לדיירים להשתחרר מההסכם עם חברת הניהול באופן מסודר, לטובת שני הצדדים.

כל בניין והסיפור שלו - לפעמים עדיף להישאר עם הוועד הישן והטוב

היות שאין שני בניינים דומים, נראה שאין גם שורה תחתונה חד־משמעית וחותכת לכל הסיפור. התשובה לשאלה האם כדאי לנטוש את דרך הניהול המסורתית של ועד הבית הנבחר ולעבור לניהול מקצועי תלויה בהרבה גורמים. דבר אחד ברור: יש משמעות קריטית לסקר שוק ולבחינה מעמיקה של חברת הניהול לפני ששולפים את העטים וחותמים על החוזה והצ'קים. במיוחד בשוק שפועלים בו הרבה גורמים שלא הייתם מפקידים בידיהם ניהול פיצוצייה, לא כל שכן בית משותף.

"בסופו של דבר מדובר בכורח המציאות", מוסיף עו"ד שחל. "הוועדים המתנדבים של פעם הולכים ומתמעטים. אחזקת הרכוש המשותף בבתים החדשים נהפכת למסובכת מאוד. במקרים כאלה בהחלט יש מקום לפנות לחברת ניהול. צריך להביא בחשבון עלייה בהוצאה החודשית לאחזקת הרכוש המשותף, בסדר גודל של 30%–20%, אבל לפעמים אין ברירה".

לדברי שחל, לבתים קטנים של שש או עשר דירות אין טעם לפנות לחברת ניהול, שתייקר מאוד את ההוצאה החודשית. לבניינים עם 16 או 20 דירות הוא מציע פתרון מעט רדיקלי, אך לא בלתי הגיוני: ועד שכר. "בעצם מדובר במעין הפרטה פנימית. בתמורה לטרחה של ניהול ענייני הבית נותנים לדייר שמתנדב לשמש כיו"ר הוועד פטור מתשלום מסי ועד. זה יכול להיות חסכוני, בטח בהשוואה לחברת ניהול".

מוותרים על הוועד - כמה עולה חברת ניהול

קשה לצפות מראש את העלייה הצפויה בתשלום של הדיירים כשחברת ניהול תופסת את מקומו של ועד הבית, שכן התשלום שהחברה גובה מורכב מכמה פרמטרים, כולל גודל הדירות בבניין והשירותים הנדרשים. למרות זאת, כדי לספק סדר גודל כלשהו למחירים, בנינו שלושה פרופילים נפוצים לבניינים וביקשנו מחברות הניהול הערכת מחיר.

בבניין א', הקטן מכולם, יש 12 דירות ואין מעלית. השירותים שתספק חברת הניהול כוללים ניקיון, גינון וביטוח. בניין ב' גדול יותר, וכולל 21 דירות, מעלית אחת ומשאבות לחץ מים, והשירותים כוללים ניקיון, גינון ותחזוקה למערכות המשותפות. בניין ג' הוא בניין שבו 30 דירות ושתי מעליות, משאבות לחץ מים, גנרטור וחניון תת־קרקעי.

שירותי חברת הניהול יכללו ניקיון יומיומי ותחזוקה שוטפת של מערכות הבניין. להלן הערכות המחיר שנתנו חברות הניהול הומלי ואיזי האוס.