שוק המשרדים העולמי לא יוצא מהמשבר: השטחים הפנויים - לשיא של חמש שנים

שוקי המשרדים מגיבים למשברים מאוחר יותר משווקים אחרים, בעיקר מכיוון שחברות אינן מוכנות להודות שמצבן החמיר עד שהן מתחילות לנסות ולייעל את פעילותן. צעדי ייעול אלה מתבטאים, בין השאר, בהפסקת התרחבות מתוכננת לשטחי משרדים ובהוצאת שטחים ריקים למכירה או לשכירות משנה.

מתוצאות דו"ח חצי שנתי של חברת הייעוץ הבינלאומית קוליירס, שמיוצגת בארץ על ידי חברת נת"מ, עולה כי אחוז השטחים הפנויים למשרדים במדינות אירופה, המזרח התיכון ואפריקה הוא הגדול ביותר מאז 2004.

-

העלייה החדה בשטחים הפנויים והירידה המתמשכת בדמי השכירות ניכרת בעיקר במחצית הראשונה של 2009. כאשר מחירי השכירות בשוק זה יורדים, לוקח להם זמן רב יותר לעלות מאשר למחירי הדירות, שאינם קשורים לחוזים ארוכי טווח.

לפי הדו"ח, שכולל 68 מרכזי משרדים ב־37 מדינות ברחבי אירופה, אפריקה והמזרח התיכון, לא כל המדינות ומרכזי המשרדים חוו את המשבר באותו אופן, והנפילות העיקריות בחצי השנה האחרונה התרחשו בעיקר במוסקבה ובדובאי.

מגדלי משרדים בתל אביב צילום: גלעד קוולרציק

שוק שכירות המשנה פורח

"אחוז השטחים הפנויים במחצית הראשונה של 2009 עלה ב־9.7%", נכתב בדו"ח. "אף שהעלייה בשטחים הפנויים הורגשה בכל המדינות, היא התבטאה בצורה הדרמטית ביותר במדינות הבלטיות, אירלנד, רומניה, טורקיה, אוקראינה, איחוד האמירויות ובריטניה. לפני כחצי שנה עמד אחוז השטחים הפנויים לכל היותר על 15%, וכעת נראה כי המספר עומד על 20% ואף יותר". בקוליירס מציינים כי שכירות המשנה נהפכה לנפוצה יותר בשווקים החדשים במהלך התקופה האחרונה, דבר המעיד על כך שהיקף השטחים הפנויים בפועל עוד גדול יותר ממה שמדווח.

נוסף על העלייה בהיקף השטחים הפנויים, נרשמה גם ירידה של כ־4.5% במחירי השכירות של משרדים ברמה הגבוהה ביותר (קלאס A) במחצית הראשונה של 2009, זאת לאחר שבמחצית השנייה של 2008 נרשמה כבר נפילה של 6% במחירים.

הירידה הגדולה ביותר נרשמה במזרח התיכון - באבו דאבי ובדובאי, ובמזרח אירופה - במוסקבה, בקייב ובסנט פטרסבורג. לעומת זאת, בבלגיה, בצרפת, בגרמניה, בהולנד, בשוויץ, באנגליה ובמדינות הנורדיות נרשמו ירידות שוליות בלבד במחירי השכירות.

אחד הדברים המושפעים באופן ישיר מירידות במחירי השכירות ובעלייה בהיקף שטחים פנויים הוא היקף בנייה עתידי של שטחי משרדים נוספים. תוצאות הניתוח החצי שנתי מראות כי גם שיעור שטחי המשרדים שנמצאים בבנייה ירד בכ־8% מסוף 2008, ובכ־32% מאמצע השנה שעברה. הדבר מעיד על כך שמאמצי הפיתוח והבנייה התמעטו באופן ניכר במהלך השנה האחרונה. עוד מציינים בקוליירס כי המצב הנוכחי בשוק האירופי כולו מעודד שוכרים רבים לנסות ולפתוח את חוזי השכירות שלהם מחדש, כדי להשיג תנאים טובים יותר וגם לעבור למרכזים ולבניינים שבעבר לא היו יכולים להרשות לעצמם. במקביל עולה מספרם של הסכמי שכירות חדשים שנחתמים בתנאים מצוינים לשוכרים.

לאחר ניתוח הנתונים סבורים בקוליירס כי המגמה של עלייה בשטחים הפנויים וירידה בדמי השכירות, שאפיינה את ששת החודשים הראשונים של 2009, עתידה ככל הנראה להימשך גם במחצית השנייה של השנה.

הסיטי של לונדון צילום: בלומברג

אופטימיות בלונדון

אחד השווקים שמשכו את רוב האש בתחום המשרדים באירופה בשנה וחצי האחרונות היה שוק המשרדים של לונדון. לפי הנתונים, היקף השטחים הפנויים בענף המשרדים במרכז לונדון גדל במחצית הראשונה של השנה, וכ־20% מהשטחים הפנויים משווקים בו נכון להיום לשכירויות משנה.

לעומת זאת, בקוליירס מציינים כי תיאבון המשקיעים לנכסים איכותיים עם חוזים טובים הולך וגובר, בעוד ששוק הנכסים מדרג הביניים והדרג הנמוך - נכסים שרובם מחוץ לאזורים המובילים בעיר, שמושכרים חלקית או לא מושכרים כלל - אינו חלק מהתמונה עוד.

בשוק המשרדים הפגוע ברובע הווסט אנד של לונדון נרשם במחצית הראשונה של 2009 זינוק בשיעור השטחים הפנויים, וכ־25% מהשטחים בשוק זה מושכרים בפועל בשכירויות משנה. לעומת זאת, הירידה במחירי השכירות עתידה להיחלש במחצית השנייה של השנה.

בקייב בירת אוקראינה נחתכו מחירי השכירות מאז 2008 בכ־50%, אולם נתונים עדכניים מראים כי המצב החל להתייצב כעת. חברות רבות החלו לעבור למשרדים טובים יותר עקב ירידות המחירים, והבנייה החדשה במקום הוקפאה כמעט לחלוטין. גם במוסקבה נחתכו מחירי השכירות במשרדים ביותר מ־50%, ושטחים שהושכרו ב־2008 תמורת כ־90 יורו למ"ר מושכרים היום בכ־40 יורו למ"ר. נראה כי רמת המחירים במרכז תתייצב, אולם בפריפריה צפויה ירידת מחירים נוספת.

ובמעבר חד למזרח התיכון, גם אבו דאבי ספגה מכה לא פשוטה בשוק המשרדים. לא פחות מ־58% מהפרויקטים שהיו אמורים להזרים עוד שטחים לשוק בשנתיים הקרובות הוקפאו, וחברות רבות בוחרות למקם את פעילותן עתה בדובאי ולא באבו דאבי. מצד שני, גם בדובאי המצב אינו מזהיר: אחוז השטחים הפנויים עלה מכ־2% ב־2008 לכ־20% נכון לעכשיו. בקוליירס מציינים כי 3.1 מיליון המ"ר שמתוכננים לצאת לשוק עד 2011 יגרמו, ככל הנראה, לירידות נוספות בשכר הדירה.

בתל אביב, אומרים מומחי קוליארס, בנייתם של שטחי משרדים חדשים נעצרה - מלבד כאלה שבנייתם כבר נמצאת בשלבים מתקדמים. לפי נתוני הדו"ח, הדרישה לשטחים חדשים קטנה, ושיעור השטחים הפנויים בעיר נמצא בעלייה מתמדת. רוב השוכרים הקיימים בשוק המשרדים של תל אביב, טוענים אנשי חברת הייעוץ הבינלאומית, מעדיפים לחדש את החוזים עכשיו ולא לעבור למקומות חדשים, ורבים מהם מנסים לפתוח חוזים סגורים ולקבל תנאים טובים יותר לשכירות השטחים שהם מאכלסים כיום.

עדינה קופר, מנכ"לית נת"מ נכסים, מציינת: "ערך הנכסים במדינות אירופה, במזרח התיכון ובאפריקה נחלש עקב המשבר הכלכלי. אולם מאז אפריל 2009 אפשר לחוש בהתאוששות בשווקים רבים. ישראל נהנתה משוק יציב יחסית, ואחת הסיבות לכך היא השמרנות של המערכת הפיננסית".