הבלוק - גרסת המציאות

"שיטת 'הבלוק' היא מודל בנייה שייהפך למקובל בישראל", כך מעריך רוני בן יהודה, בעליה של חברת מקורות שליטה, והיזם שמאחורי סדרת הריאליטי בערוץ 10.

ביום שישי הקרוב ה"בלוק" עומד לצאת ממסך הטלוויזיה אל החיים האמיתיים. בן יהודה יקיים יום פתוח במתחם התוכנית, ברחוב מזא"ה בתל אביב, וישיק בעצם את מכירתו לציבור הרחב. בינתיים מתכנן בן יהודה את החיים שאחרי: "אנחנו במגעים לרכישת נכסים בהיקף כולל של כ־300 יחידות דיור בתל אביב", הוא מגלה.

בן יהודה החל לפנטז על פורמט "הבלוק" שנים לפני שמשתתפי הסדרה הישראלית חלמו שימצאו עצמם בבניין שלו, "לפני כמה שנים, באחד הערבים צפיתי בגרסה האוסטרלית של הבלוק בבי.בי.סי ונדלקתי על הרעיון". משנת 2003 החל בן יהודה לחפש בניין שיתאים לפרויקט.

שיטת הבלוק מאפשרת לרוכשים לקבל דירה ברמת מעטפת (בדומה לדרך שבה משווקים כיום מתחמי משרדים רבים בישראל) ולעצב אותה על פי רצונם וצורכיהם, בליווי מעצבי החברה ומנהל פרויקט צמוד. "מדובר במודל אשר אינו מקובל בפרויקטים סטנדרטיים אלא בעיקר במגדלי יוקרה. במודל 'הבלוק' מבוצע לראשונה שיווק כזה של דירות עממיות, אך התוצאה הצפויה תהיה דומה", הוא מסביר ומוסיף: "נאפשר לאנשים לממש את חלומם בדירת מגורים בדיוק כפי שמקובל בבתים פרטיים בשיטת 'בנה ביתך' או בדירות יוקרה".

למד בהרחבות

בן יהודה פועל בשוק ייזום הנדל"ן כבר יותר מ־20 שנה - מהן 12 שנה כבעלי חברת מקורות שליטה. עד היום בנה בן יהודה כ־1,000 יחידות דיור בראשון לציון, בירושלים, בתל אביב, בשהם ועוד. בשנים האחרונות הוא התמקד בניהול פרויקטים של הרחבות מושבים וקיבוצים באזור מטה יהודה במסגרת שבה הוקמו 600 יחידות דיור ביישובים, בהם תרום, כפר אוריה, נחם ועוד. "בהרחבות למדתי בשטח כיצד נראה שיווק בשיטת הבלוק", הוא מסביר. לדבריו, זו היתה הפעם הראשונה שבה ליווה הקמה של יחידות דיור שנמכרו ברמת מעטפת בלבד ועוצבו על ידי הרוכשים.

רוני בן יהודה על רקע הבניין במאז"ה צילום: עמית שעל

בשנת 2007 רכש בן יהודה את הבניין ברחוב מזא"ה בתל אביב אשר כולל 26 דירות, קומת מרתף ושטחי מסחר. שטחו הכולל של הבניין 2,000 מ"ר וההשקעה הכוללת בו מוערכת בכ־30 מיליון שקל. לדבריו, ההפקה הטלוויזיונית ייקרה את היקף ההשקעה בבניין בכמיליון דולר.

לפי הערכתו, הבניין שווה כיום כ־10 מיליון דולר, ולדבריו, כבר בדרך סירב לכמה הצעות רכישה אטרקטיביות. רק לאחר שהיה הפרויקט בידיו, פנה בן יהודה לערוץ 10 שאימץ את הפרויקט והשאר היסטוריה. "הבניין הנבחר היה צריך לעמוד בכמה קריטריונים מחייבים שכללו מספר רב של דירות מלבד הדירות שהשתתפו בהפקה, אשר ממכירתן צפוי הרווח היזמי", הוא מספר.

חזון יצירתי

למרות התלהבותו, החזון החדש שמציע בן יהודה נראה מנוגד לתרבות צריכת הדירות הישראלית. לאורך השנים התאימו עצמם הקבלנים לתפיסה שרוב הישראלים מעוניינים בדירות סטנדרטיות, כדי להימנע ממגע עם קבלני משנה. "אנחנו לא פונים לכולם", מדגיש שוב בן יהודה, "היום חלה התפתחות ויש הרבה אנשים שמחפשים ביטוי עצמי בדירת המגורים שלהם. רואים את זה גם בשוק היד שנייה, שבו יש עלייה במספר האנשים שמעדיפים דירות שזקוקות לשיפוץ".

לדבריו, הקונספט של "הבלוק" מתאים גם עבור כאלה שרוכשים את הדירה להשקעה. "קבלן ממוצע יהפוך דירת 80 מ"ר בתל אביב לדירת 3 חדרים, כי זה מקובל", הוא מציין. לדבריו, משקיע שרכש את הדירה ישמח לגלות שהוא יכול ליצור ממנה חלל אחד או לחלופין, להכין אותה להשכרה לסטודנטים ולוותר על הסלון לטובת 4 חדרים קטנים. מדובר בעצם בפתרון לבעיית החוקיות שבחלוקת דירות באזורים צפופים ובראשם - תל אביב. בצד אלה, הוא מוסיף: "זה יכול להתאים גם לאנשים עם מוגבלויות שמבקשים להתאים את הדירה לצורכיהם".

עוד שאלה טכנית שעולה מבחינת "שיטת הבלוק" של בן יהודה היא העובדה שכדי לאפשר את חופש העיצוב, יש להתקין תשתית אינסטלציה שיכולה לייקר את כל הבניין. "נכון שהצנרת יקרה יותר, אבל בסיכומו של דבר זה מוזיל את העלויות", הוא מגיב. "הגענו למסקנה שאין סיבה לכך שבבנייה אורבנית אי אפשר יהיה להגשים את הפנטזיה לעצב דירה, בדיוק כפי שקורה ב'בנה ביתך' במגזר הכפרי", אומר בן יהודה. לדבריו, טעות היא להציע את המוצר הזה רק לאלפיון העליון.

"המחשבה היא שלכל בעל דירה יש צרכים שונים, וכל צורך מתבטא בעיצוב שונה של הדירה. כל דירה היא מוצר אחר. עם זאת, לכל רוכש דירה אנחנו מציעים גם פתרון בית ספר - כלומר הצעה עיצובית לדירה".

20 הדירות העומדות למכירה במתחם הבלוק הן בגודל 38–55 מ"ר, ומחירן מתחיל ב־720 אלף שקל לדירה בשיטת "הבלוק" עד 800 אלף שקל לדירה בשיטה המקובלת בישראל - שיטת "עד מפתח". שש הדירות של משתתפי התוכנית יוצעו למכירה פומבית בסיום עונת השידורים.