האם שוק הנדל"ן הרומני עומד להיחלץ מהמשבר?

בעוד שוק הנדל"ן המזרח אירופי טובע בהשפעות המשבר הפיננסי העולמי, החלטה שקיבלה לאחרונה ממשלת רומניה עשויה לסמן את התאוששות שוק הנדל"ן המקומי. בהחלטה שאושרה בשבוע שעבר נקבע כי כדי לעורר את שוק המשכנתאות ולתת דחיפה לרוכשי הדירות, תציע המדינה ערבות לבנקים עבור חלק מסכום המשכנתה שייטלו רוכשי הדירות במדינה.

"התפיסה לפיה רומניה עדיין בצרות היא חד־משמעית לא נכונה", אומר רו"ח עופר מנירב, לשעבר נשיא לשכת רואי החשבון וחבר בהנהלת איפ"ק (ארגון הגג הבינלאומי של רואי החשבון). מנירב, שפועל כיום ברומניה עם רו"ח יצחק ברקוביץ' ומשרד רו"ח מדלינה, מוסיף כי "עד לפני שלוש שנים לא היו בכלל משכנתאות ברומניה. כשהתחילו לתת משכנתאות הגיע המשבר, וכל התחום נעצר ברגע אחד - הבנקים הפסיקו את כל מתן המשכנתאות, ואפילו ביטלו משכנתאות שכבר אושרו. זה הגיע ממצוקה גדולה של הבנקים, שחלק גדול מהם היו בנקים זרים שהושפעו קשות מהמשבר".

לדברי מנירב, "בעקבות המשבר ירדו מחירי הדירות במדינה בכ־40%. נוצר מצב שגם למי שהיה כבר חוזה לרכישת דירה, והוא שילם עליו מקדמה, היה כדאי לצאת ממנו. המשבר גרם לעצירה מוחלטת במכירת הדירות".

הערבות שקבעה המדינה לבנקים בחוק החדש נקבעה על סכום של עד 60 אלף יורו למשכנתה. ממשלת רומניה ערכה מכרז לבחירת שבעה בנקים שישתתפו בהסדר, שנועד לעודד אנשים שאין בבעלותם דירה. התנאי היחידי במתן הערבות הוא שכל רוכש דירה יתחייב לא למכור אותה בחמש השנים הראשונות. זאת, כדי למנוע מסחר של משקיעים בדירות.

רומניה צילום: shutterstock

מנירב סבור כי העזרה לרוכשי הדירות תגרום לתגובת שרשרת בשוק הרומני, וכי הביקוש לדירות חדשות יוביל איתו גם עלייה בביקוש לדירות יד שנייה. "אף שההחלטה למתן ערבויות אושרה רשמית רק בשבוע שעבר, כבר כמה חודשים שהשוק מתחיל לזוז רק מהדיבורים על זה. אם לפני חצי שנה רצית מימון לפרויקט, לא היית מקבל. אותן החברות שביקשו מימון שוב מהבנקים בחודשיים האחרונים כן קיבלו, במיליוני דולרים. כל הפרויקטים הגדולים שעצרו - ממשיכים עכשיו לבנות. צריך להבין את היקף הפעילות ברומניה - בשלוש השנים האחרונות הוקמו בה יותר מ־3,500 חברות בבעלות ישראלית".

חלון הזדמנויות

"רומניה היא המדינה שהושפעה הכי פחות מהמשבר הכלכלי מכל מדינות מזרח אירופה", אומר מנירב. לדבריו, "יש דרישה לדירות במדינה. יש 28 מיליון תושבים ברומניה ורובם מרוכזים בערים הגדולות. מחירי השכירות במדינה לא ירדו כמו מחירי הדירות. השכירות ירדה בכ־25% בלבד".

לדברי מנירב, התשואה על דירות מגורים ברומניה עומדת על 10% עד 12% בשנה. הוא מציין כי מתחילת המשבר אשתקד ועד לפני חודשיים־שלושה לא בוצעו עסקאות כלל, ומחירי הקרקע ירדו בטווח שבין 20% ל־70% לעומת התקופה שקדמה למשבר.

לדברי מנירב, כיום יש חלון הזדמנויות לעקסאות נדל"ן במדינה: "יש הרבה יזמים שהיו מאוד ממונפים והיום הם נמצאים בבעיה, כי הבנקים לוחצים אותם. לכן עכשיו הם מוכרים נכסים במחירים אטרקטיביים". הוא מוסיף כי "כעת יש פער של עשרות אחוזים במחירי הקרקע בין רומניה למדינות אחרות באירופה, ובגלל זה משקיעים מכל העולם שנהרו לשם לפני המשבר מתחילים עכשיו לחזור".

הישראלים מתים לברוח

למרות האופטימיות של מנירב, יש לא מעט ישראלים שמנסים להשתחרר מהשקעות שלהם ברומניה. כפי שהוא רמז, הבעיה המרכזית של המשקיעים מישראל במדינה היא העובדה שהם נתקלים בקושי לקבל אשראי, ובעיקר למחזר הלוואות ישנות מבנקים מקומיים.

עו"ד ליאור להב, שמייצג יזמי נדל"ן ישראלים המבקשים להרחיב את פעילותם למזרח אירופה, מספר כי "אחת הטעויות של הישראלים היתה שהם חשבו שבמזרח אירופה, כמו בישראל, יש מחסור בקרקעות. הם לא הבינו כי במדינות האלה יש עתודות של קרקע בלתי נגמרות, והם מאוד התלהבו שאפשר לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאי לבנייה".

לדברי להב, "רוב הקרקעות שרכשו משקיעים מישראל נבחרו בגלל המחיר ולא בגלל טיב הקרקע. זה התחיל ב־10 סנט למ"ר וקפץ ל־15 יורו למ"ר בתוך שלוש שנים. אבל היום רובם תקועים עם קרקע שאי אפשר לעשות איתה כלום".

להב מספר כי "עם השנים נוצרה תעשייה שלמה של מתווכים, שנהגו לקחת את הכסף ולהשקיע בחוסר אחריות. מתווכים היו נצמדים לקונה, מסתובבים איתו ימים באוטו, מאכילים אותו ונשבעים שהקרקע שהם מראים לו היא שלהם. בהרבה מקרים זה לא היה נכון. נוצרה תופעה של מכירת קרקעות שלוש־ארבע פעמים".

להב מציין עוד כי הבנקים ברומניה לא מוכנים להלוות לפרויקטים של בנייה: "בפרויקטים שהבנייה בהם כבר החלה, אבל לא הסתיימה, הוחזרו כספים לקונים".

לדבריו, רוב ההלוואות שניתנו לרכישת קרקעות צוברות כעת ריביות גבוהות, והוא מעריך כי גם כשהמשבר הזה יעבור, פרויקט שמתעכב ויש עליו ריבית - לא ירוויח. "חברות ישראליות רבות יפסידו כספים גם בפרויקטים שכבר הסתיימו, מכיוון שלא יעמדו בהלוואות הבנקים ואלה ייקחו מהם את הנכס".

לדברי להב, חברות ישראליות שהשקיעו ברומניה גם סבלו מבעיה של ניהול, שנוצרה משיקולים לא נכונים. "ההתנהלות שלהם בארץ היתה יותר שמרנית מזו שבמזרח אירופה", אומר להב. "השוק שעלה גרם לחלקן לא לבדוק לעומק את טיב הקרקעות שנקנו. קנו כל מה שזז, כמעט לא ניהלו משא ומתן רציני, ומצאו את עצמן בסיטואציה עם עתודות קרקע גדולות מאוד בלי שום יכולת להוציא את הפרויקטים עליהן לפועל".

עו"ד ישראל שמעוני, בעל משרד עורכי דין ברומניה, מציין כי בשבועות האחרונים נתקל בתופעה חדשה: "אני נתקל בעסקאות שבהן יזמים מוכרים קבוצות של דירות כמעט במחירי עלות. אני מדבר על כ־20 דירות שנמכרות בבת אחת לרוכש אחד, עם רווח קטן מאוד על העסקה בעבור היזם. הריבית בבנקים ברומניה גבוהה מאוד, ואת הכסף מהעסקאות הללו הם מעבירים לבנק. הצד שקונה את מצבור הדירות הזה קונה אותן במחיר נמוך מאוד מבחינתו. אנחנו מדברים על דירות במחיר של 810 יורו למ"ר, כשעד לא מזמן את הדירות הללו היו מוכרים ברמה של כ־1,000 יורו למ"ר".

"מזרח אירופה חזרה לפחות חמש שנים אחורה", מספר עו"ד ניר אמזל הפעיל גם הוא במזרח אירופה. "יש הרבה הפסדים אבל יש גם הזדמנויות. בתקופה האחרונה התחילה תופעה חדשה של 'פושטים' — הם מנסים למצוא כל מיני סעיפים בחוזה של היזם מול בעלי הקרקע ולטרפד עסקאות. הם מתחילים בהתקפה של בתי משפט ומס הכנסה, והמטרה שלהן זה לקחת ליזם את הקרקע ולמכור אותה מחדש. במקביל יש מאזן אימה מול הבנקים, כי ערך הקרקע ירד מאוד. אנחנו הקמנו צוות מיוחד לטיפול במשברים כאלה ואנחנו פועלים מול הבנקים ומנסים לטפל בפולשים, מה שלא תמיד מצליח".

הבורר גרסת רומניה

שמעוני מגלה כי היזמים הישראלים נאלצים בחודשים האחרונים לפנות לעזרה בתחום שעד כה לא נזקקו לו ברומניה - מוסד הבוררות. לדבריו, "מכירת נכסים היום ברומניה אינה כדאית גם ליזמים הישראלים וגם לבנקים".

שמעוני שפועל כבורר בין כמה בנקים ברומניה לבין יזמים ישראלים, מציין כי "באמצעות בוררות אפשר לפרוס את החובות. הבנקים מסכימים לכך כדי למנוע את מכירת הנכסים. המחירים ירדו בשיעורים גבוהים, ואם מאות נכסים יוצעו למכירה על ידי הבנקים, תהיה ירידת ערך נוספת שעלולה להגיע אף למחצית ממחיר השוק". שמעוני מעריך כי מדובר בתופעה שהולכת ותופסת תאוצה, וכי עד 2011 יהיה מדובר בתופעה רווחת. הוא מסביר זאת בכך ש"אם הולכים לבית משפט, היזם צריך לעמוד בחקירה נגדית שבמקרים רבים נראית לו מסוכנת. יזמי הנדל"ן או המשקיעים לא רוצים שיתחילו לשאול אותם מאיפה הביאו את הכסף, ומעדיפים לפתור את הנושא אצל בורר".

"לא מזמן היה לי מקרה כזה בין בנק מקומי לחברה יזמית ברומניה" מספר שמעוני. באותו אירוע לא הבנק רצה לתת את המימון, אבל בגלל שהיזמים התחילו לפעול לשינוי ייעוד השטח ממגורים למשרדים וחיפשו שוכרים ל־5 או 7 שנים, הבנק החליט לוותר על תביעה נגדם. שמעוני מספר כי הישראלים ברומניה גם מסתכסכים בינם לבין עצמם. "טיפלתי לאחרונה בסכסוך בין שני יזמים ישראלים שהשקיעו יחד ברומניה. אחד מהם עשה את הפיתוח והשביח את הקרקע, והשני הביא את הכסף. אחרי שהראשון עשה את העבודה הוא טען שהוא לא קיבל תשלום. במקביל, המצב השתנה ברומניה, והשטח עליו מדובר שווה היום 50% פחות ממה שהיה שווה בעת ההשקעה הראשונית".

"הישראלים קנו קרקעות במחירים מופקעים"

עו"ד ליאור להב, שמייצג יזמי נדל"ן ישראלים, מחלק את המשקיעים במזרח אירופה לשלושה סוגים: יזמי נדל"ן מקצועיים, חברות ענק ואנשים פרטיים.